Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Обсуждение перехода на плавающие ставки по ипотеке вызвало серьёзную обеспокоенность участников рынка недвижимости. По оценке эксперта, генерального директора агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи Юлии Усачёвой, реализация этой идеи способна резко сократить спрос на жильё, особенно в семейном и инвестиционном сегментах, и вернуть рынок в состояние, аналогичное кризисному 2022 году.
Главная проблема новой схемы — непредсказуемость. При фиксированной ставке заемщик, даже переплачивая, может планировать расходы и рассчитывать будущие платежи, понимая, что с течением времени инфляция уменьшит нагрузку на бюджет. Плавающая ставка лишает этой уверенности: банк сможет изменять условия кредита в зависимости от внешнеэкономической ситуации и ключевой ставки, что делает долгосрочные обязательства крайне рискованными.
Введение плавающей ставки фактически разрушает привычную логику ипотечного рынка. Потенциальные покупатели, особенно семьи с детьми, перестанут брать крупные кредиты на 15–20 лет, ограничиваясь минимальными займами — так называемыми «ипотеками с хвостиком», когда основная часть суммы оплачивается собственными средствами. Это приведёт к сокращению числа сделок и снижению объёма спроса в массовом сегменте.
Сочи дорожает вопреки рынку: число домов сократилось вдвое, а средняя цена выросла на 30%
По наблюдениям экспертов, подобный сценарий уже реализовывался ранее. После резкого роста ключевой ставки в 2022 году объём ипотечных сделок в стране упал почти на 80%. На восстановление рынка потребовалось около двух лет, и только появление льготных программ позволило вернуть покупателей. Если ставка вновь станет нестабильной, ситуация повторится: рынок окажется замороженным, а активность — минимальной.
Больше всего пострадает семейный сегмент. При плавающей ставке сложно прогнозировать ежемесячные платежи, а значит, невозможно планировать расходы на долгий период. В результате семьи будут избегать многокомнатных квартир и выбирать минимальные форматы — студии и однокомнатные, чтобы не нести крупные долговые обязательства. Это приведёт к сокращению спроса на просторное жильё и затормозит развитие новых жилых комплексов, рассчитанных на семейных покупателей.
Сочи готовится к новому статусу: с 1 января 2026 года город станет курортом федерального значения
Не менее уязвимыми окажутся инвесторы. Их стратегии основаны на прогнозируемости доходности и стоимости обслуживания кредита. Когда процент может изменяться в любой момент, невозможно рассчитать прибыль или даже понять, будет ли объект приносить доход. В таких условиях инвестиции в новостройки и апартаменты утратят привлекательность. Это неизбежно снизит долю инвестиционных сделок и притормозит строительство новых проектов, ориентированных на аренду.
Кроме того, нестабильность ставок создаёт риск роста просрочек. При каждом повышении ключевой ставки тысячи заемщиков окажутся не в состоянии выплачивать возросшие суммы. Это приведёт к росту задолженности, увеличению случаев реструктуризации кредитов и дополнительной нагрузке на банки. В результате ипотека из инструмента развития жилищного рынка превратится в фактор нестабильности для финансовой системы.
Покупатели возвращаются на «вторичку»: в Сочи готовое жильё снова обгоняет новостройки
По мнению Юлии Усачёвой, если переход на плавающие ставки всё же произойдёт, необходимо предусмотреть механизмы защиты добросовестных заемщиков. Одним из решений может стать ограничение роста ставки для тех, кто исправно выполняет свои обязательства. Также важно сохранить возможность рефинансирования кредитов при стабилизации рынка, чтобы избежать долговой ловушки для граждан.
Эксперт отмечает, что при такой модели ипотека перестанет быть массовым инструментом и снова превратится во вспомогательный механизм. Люди будут использовать кредиты лишь как дополнение к накоплениям, а не как основной способ покупки жилья. Большинство сделок вновь станут проходить за собственные средства, а это уменьшит общий объём продаж и оборот на рынке недвижимости.
До 80% сделок в Сочи проходят дистанционно: рынок жилья окончательно перешёл в онлайн
Введение плавающей ставки по ипотеке способно заморозить рынок и обнулить усилия последних лет по развитию жилищного кредитования. Покупатели начнут избегать больших обязательств, а застройщики столкнутся с падением спроса. Без фиксированной ставки невозможно долгосрочное планирование — ни для семей, ни для инвесторов, ни для самих банков. Стабильность процентной политики остаётся ключевым условием сохранения устойчивости рынка недвижимости и доверия покупателей.