Почему вы покупаете на Черном море: исследование, которое объясняет мозг лучше, чем финансист

Вступление: парадокс выходных на море

Мужчина 42 года, инженер с зарплатой 200 тыс. рублей, считает, что вложение в акции и облигации — это рационально. Но вот летом 2024-го он встает в 7 утра в московской квартире, идет на работу, считает в уме: вот уже третий год плачу 55 тысяч за аренду в Москве...

И вдруг — спонтанное решение: «Может, купить квартиру на Черном море? Сдавать туристам, жить в выходные, может, переехать?»

Жена говорит: рационально, мол, это не очень. Сезонность, риск, туристический бизнес — штука рисковая.

Но что-то его тянет.

Почему?

Это не про цифры и не про прибыль. Это про психологию. Про то, как мозг человека с детства запрограммирован на одно, а потом вдруг получает сигнал: «Погодите, может быть, иначе?»

Давайте разберёмся в механике этого странного решения — и в том, почему это решение, возможно, не такое иррациональное, как кажется.

Часть 1: Три типа инвесторов и чего они ищут на Черном море

Тип 1: Рациональный инвестор (30% рынка)

Этот человек приходит с калькулятором. Считает:

• Стоимость квартиры: 9 млн ₽
• Ипотека: 28 тыс./месяц
• Загрузка летом: 70-80%
• Средняя цена сдачи: 3000-5000 ₽/ночь
• За лето (90 дней): ~360-450 тыс. ₽

Вычисляет: «Окупу за 20-25 лет, плюс минус. Рентабельность 4-5% годовых. Вклады дают 6%. Невыгодно.»

И... уходит. Либо в акции, либо в облигации, либо просто оставляет деньги на вкладе.

Тип 2: Эмоциональный инвестор (50% рынка)

Этот приезжает в Анапу в выходные, видит море, солнце, довольных туристов. И думает: «Вот было бы здорово... иметь здесь своё. Чтобы приезжать, отдыхать. И одновременно — заработки идут».

Он знает, что рентабельность не очень, но его это мало волнует. Для него это желаемый образ жизни, который маскируется под инвестицию.

Он покупает. 70% таких людей потом либо живут в этой квартире сами (забывая про туристов), либо отдают ее под управление компании (и получают 50% от возможного дохода).

Тип 3: Гибридный инвестор (20% рынка)

Этот — самый опасный (или самый успешный). Он считает, но считает правильно.

Он говорит: «Да, рентабельность 4%, а вклады дают 6%. Но вклады дают 6% в рублях, которые теряют покупательную способность. А вот квартира на Черном море — это физический актив, который растёт вместе с туризмом и инфляцией.»

И главное: «Я не жду, что разбогатею на этой квартире за год-два. Я жду прибыль за 10-15 лет. А за 10 лет цены на Черном море растут на 10-15% в год. Это куда более 6% по вкладам.»

Часть 2: Психология FOMO (Fear of Missing Out) и анкор-эффект

Вот где начинается интересная психология.

FOMO — страх упустить выгоду:

Человек приезжает в Анапу, видит объявление: «Квартира за 9,2 млн, загрузка 75%, сдача с первого дня.» И думает: «А где я был три года назад? Этот дом сдан в 2022-м, и цена тогда была 6 млн. Сейчас 9,2 млн. Через три года будет 12 млн.»

Это не расчёт. Это эмоция упущенной выгоды. Психологи называют её эффектом якоря — когда человек фиксирует внимание на одной цифре (6 млн три года назад) и считает, что если он не инвестирует СЕЙЧАС, он упустит ещё 3 млн в будущем.

Эффект владения:

Человек приходит на просмотр. Агент показывает квартиру. И в этот момент происходит интересное: человек начинает воображать себя собственником. Видит себя с семьёй на балконе, ужинающей с видом на море.

Это — эффект владения. Сама идея владения вызывает эмоциональную привязанность. Люди считают объект более ценным, если они его уже «владеют» (даже в воображении).

Исследования психологов показывают: люди требуют за товар, которым владеют, в среднем на 25-30% больше, чем готовы за него заплатить, если не владеют.

Часть 3: Надежда vs страх — и как это работает в недвижимости

Психолог Лопес провел исследование инвестиционного поведения и обнаружил интересное: инвесторы движут не жадность и страх, а НАДЕЖДА и страх.

В частности:

• Страх заставляет человека видеть только риски: «Что если туристов не будет? Что если произойдет теракт? Что если рубль упадёт?»
• Надежда позволяет видеть возможности: «Но ведь туризм растёт! Новая трасса до Сочи откроется! Инвестиции в развитие курортов превышают триллион рублей!»

Интересный факт: в Краснодарском крае в 2025 году туризм обогнал нефтегаз по объему инвестиций. Правительство вкладывает триллионы в развитие побережья.

Когда человек видит, что государство вкладывает триллионы, его надежда побеждает страх. Он думает: «Если государство вкладывает триллионы, то они на что-то рассчитывают. Может, мне тоже стоит?»

Часть 4: Феномен «Черного моря» vs недвижимость во внутренних регионах

Почему именно Черное море? Почему люди не инвестируют в Тверь или Тамбов с такой же энтузиазмом?

Психологический ответ: образность и мечта.

Черное море — это образ жизни. Когда человек представляет инвестицию в Черное море, он видит:

• Солнце, море, пляж
• Туристов, отдыхающих, счастливых
• Себя в выходной, отдыхающего на балконе

Когда человек представляет инвестицию в Тверь, он видит:

• Серые здания
• Холод
• Скуку

Это называется когнитивной предвзятостью. Мозг человека запрограммирован отдавать предпочтение активам, которые вызывают положительные эмоции.

А еще есть научный факт: туристы действительно приезжают на Черное море. В Сочи загрузка апартаментов летом достигает 80-90%. В Анапе — 70-80%. В Крыму, несмотря на сложности, поток внутреннего туризма растет.

То есть надежда обоснована.

Часть 5: Почему это работает в кризис (и не работает в стабильность)

Интересный парадокс:

В периоды стабильности и роста люди вкладывают в акции и облигации. Логика: если экономика растёт, то рынок капитала растёт быстрее.

В периоды неопределённости люди бегут в недвижимость. Логика: если рубль может упасть, то, по крайней мере, квартира на Черном море останется квартирой. Её нельзя «распечатать» или обнулить, как акции.

Это называется эффектом портфеля: люди ищут физические активы, которые нельзя потерять в цифре на экране.

Примеры:

• 2008 год (финансовый кризис): Черное море взлетает. Люди идут в недвижимость.
• 2014 год (санкции, падение рубля): туристический бум на Черном море. 100-150% рентабельности за счет дороговизны иностранной валюты.
• 2020 год (пандемия): люди, работающие удаленно, массово переезжают на Черное море.
• 2022-2024 (новая геополитическая неопределённость): внутренний туризм рекордные уровни.

Часть 6: Четырёхлетний цикл и туристический тренд

Есть ещё один интересный феномен: туристический бум на Черном море не случаен.

С 2020 года (пандемия) до 2025 года произошли события:

1. 2020: люди не могут летать за границу, открыли внутренний туризм
2. 2022-2024: санкции, западные страны стали недоступны, туристический поток увеличился в разы
3. 2025-2026: Правительство инвестирует в развитие морских курортов (проект "Пять морей и озеро Байкал") — 1,5 трлн рублей инвестиций

То есть это не пузырь. Это системное развитие.

Часть 7: Ошибка выжившего (survivorship bias) и почему мы слышим только про успехи

Вот у вас есть сосед. Он купил квартиру в Анапе в 2020 году за 5,5 млн. Сейчас она стоит 8,5 млн. Каждый месяц ему приходит 50 тыс. от туристов.

Он говорит: «Лучшее решение в жизни.»

Но вы не слышите про того соседа, который купил квартиру за 7 млн, не смог её сдавать, а сейчас она стоит 6,5 млн. Потому что он не ходит и не рассказывает.

Это называется ошибкой выжившего (survivorship bias). Мы слышим истории успеха и забываем про истории провала.

Правда:

• Успешные инвесторы: +15-30% в год (за счёт роста цен + туристические доходы)
• Неудачные инвесторы: -5 до 0% в год (квартира стоит, но доход не окупает ипотеку)

Часть 8: Расчёт для гибридного инвестора (честный расчёт)

Давайте посчитаем правдиво, без FOMO и без эмоций.

Сценарий 1: Пассивный покупатель

Покупка: 9,2 млн ₽
Ипотека: 28,3 тыс./месяц на 30 лет = 339,6 тыс./год
Налог (13%): 120 тыс./год (если сдавать туристам)
Содержание: 50 тыс./год
Итого расходы: ~510 тыс./год = 42,5 тыс./месяц

Доход от сдачи: (допустим, 70% загрузка на 4000 ₽/ночь) = 3500 ₽ * 255 дней = ~900 тыс./год = 75 тыс./месяц

Чистая прибыль: 75 - 42,5 = 32,5 тыс./месяц = 390 тыс./год = 4,2% на капитал

Плюс: через 30 лет квартира ваша, плюс рост цены (предположим, 8% в год на Черном море).

Итого за 30 лет: окупка ипотеки + рост цены в 11 раз (с 9,2 млн до 101 млн по номиналу, но с учётом инфляции это реальный рост в 2-3 раза).

Сценарий 2: Рациональная альтернатива

Те же 9,2 млн положили в облигации ОФЗ под 6% = 552 тыс./год = 46 тыс./месяц

Просто деньги лежат, не требуют ремонта, ухода.

Вывод: на цифрах облигации выигрывают на 13,5 тыс./месяц. Но это в номинальных рублях. С учётом инфляции — примерно равно.

Главное отличие: квартира — это физический актив, который не может быть обнулен политическим решением. Облигации — это риск.

Часть 9: Почему инвесторы игнорируют цифры и купляют на Черном море (итоговая психология)

Поведенческие экономисты выделяют несколько факторов:

1. Эффект владения — квартира "на Черном море" звучит красивее, чем "облигация в портфеле"
2. Образность — мозг может представить себя на балконе с видом на море, но не может представить себя в облигации
3. Контроль — человек чувствует, что управляет квартирой, а облигацией управляет ЦБ и прочие "чёрные ящики"
4. Психология "место жизни" — это не просто инвестиция, это место для жизни, если что-то произойдет
5. Надежда на государственную поддержку — правительство явно инвестирует в туризм, люди надеются на дальнейшее развитие

Научное объяснение: согласно исследованиям психолога Даниэля Канемана (лауреата Нобелевской премии), люди принимают решения не на основе вероятности и цифр, а на основе эмоционального состояния и субъективного восприятия.

Если человек чувствует надежду (красивое место, государственная поддержка, растущий туризм), он инвестирует, даже если цифры говорят о 4% вместо 6%.

Часть 10: Когда это работает, а когда — нет

Это работает, если:

• Вы готовы держать 10+ лет
• Вам не критичны ежегодные доходы (вы ищите рост капитала)
• Вы выбираете правильное место (Сочи, Анапа, новые курортные комплексы — лучше, чем случайная квартира)
• Вы готовы управлять квартирой или платить менеджеру

Это не работает, если:

• Вам нужны деньги в течение 3-5 лет (рынок волатилен, вы можете продать в убыток)
• Вы ищите стабильные ежегодные 8%+ доходы (туристический бизнес нестабилен)
• Вы не готовы иметь дело с проблемами квартиры (проблемные соседи, ремонты, управление)

Эпилог: что это всё значит?

Когда вы видите рекламу: «Квартира на Черном море, загрузка 75%, платёж 28 тыс., первый взнос 4 млн» — это не просто объявление.

Это психологический триггер, который работает на нескольких уровнях:

1. Рациональный уровень: цифры выглядят привлекательно
2. Эмоциональный уровень: образ жизни привлекает
3. Глубинный уровень: древний страх потерять деньги, если их не вложить в "реальный" актив

И все эти уровни вместе говорят: "Может быть, это стоит сделать?"

И знаете что? Может быть, и стоит. Но не потому, что это гарантирует 30% прибыль. А потому, что это одновременно:

• Инвестиция (с вероятностью роста за счёт туризма)
• Место для отдыха (вы сможете приезжать туда)
• Психологический якорь стабильности (вы будете знать, что у вас есть физический актив)

То, что экономисты называют 4% доходом, для психолога — это цена за спокойствие и образ желаемой жизни.

И если для вас этот образ стоит 4% вместо 6% по облигациям — это не ошибка. Это выбор.

Хотите разобраться, подходит ли вам инвестиция на Черном море?

Наша команда в Лайтхаус помогает людям честно посчитать свою ситуацию. Не продать им сказку, а разобраться: может быть, вам действительно стоит? Или может быть, правда, облигации лучше?

Запишитесь на консультацию — поговорим конкретно о вашей ситуации, о целях, о сроках.

Не FOMO, а расчёт. Не эмоция, а понимание.