Когда сделка с пожилым продавцом может обернуться уголовным делом: разбираем риски

Когда сделка с пожилым продавцом может обернуться уголовным делом: разбираем риски

В последнее время участились случаи, когда сделки по продаже квартир пожилыми людьми становятся предметом уголовного разбирательства. Разберём, в каких ситуациях это происходит и как обезопасить себя.

⭕️ Типичные схемы мошенничества

1. *Мнимая сделка под влиянием мошенников*

Пожилого человека убеждают «временно» продать квартиру для «спасения от других мошенников» или «решения финансовых проблем». В итоге продавец лишается жилья, а деньги уходят злоумышленникам.

2. *Подделка документов*

Использование поддельных доверенностей или подписей, когда собственник даже не знает о продаже своей недвижимости.

3. *«Эффект Долиной»*

После совершения сделки продавец заявляет, что был введён в заблуждение, не осознавал последствий и требует аннулировать договор (получил широкую огласку после дела Ларисы Долиной).

#⃣ Уголовно‑правовые последствия

Такие действия могут квалифицироваться по нескольким статьям УК РФ:

ст. 159 УК РФ (мошенничество) — хищение чужого имущества путём обмана или злоупотребления доверием;

ст. 327 УК РФ (подделка документов) — за фальсификацию подписей, доверенностей, справок;

ст. 165 УК РФ (причинение имущественного ущерба путём обмана) — если ущерб причинен без признаков хищения.

Наказание варьируется от крупных штрафов до лишения свободы на срок до 10 лет (в зависимости от тяжести преступления и размера ущерба).

✍ Как суды рассматривают такие дела

Практика неоднозначна:

* В одних случаях суд встаёт на сторону пожилого продавца, признавая сделку недействительной из‑за порока воли (ст. 177 ГК РФ).

* В других — защищает добросовестного покупателя, если доказано, что он действовал осмотрительно и не знал о нарушениях.

Пример: Верховный суд Якутии отказал пенсионерке в возврате квартиры, установив, что покупатель не мог знать о мошеннических действиях третьих лиц.

✅ Как обезопасить себя при покупке

1. Тщательная проверка дееспособности

* запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;

* провести сделку при участии независимого врача‑психиатра.

2. Видеофиксация процесса

Записать:

* подписание договора;

* устные разъяснения условий;

* ответы продавца на вопросы о мотивах сделки.

3. Нотариальное удостоверение

Нотариус:

* проверит дееспособность;

* зафиксирует добровольность сделки;

* обеспечит дополнительную доказательную базу.

4. Безопасные расчёты

Использовать:

* аккредитив;

* сервисы безопасных расчётов.

5. Проверка истории объекта

Запросить:

* выписку из ЕГРН;

* сведения о предыдущих сделках за 5–10 лет;

* информацию о прописанных лицах.

6. Титульное страхование

Компенсирует стоимость недвижимости, если суд признает сделку недействительной.

❌ «Красные флаги»: на что обратить внимание

* Спешка со стороны продавца.

* Подозрительно низкая цена.

* Настойчивость в расчётах наличными без фиксации.

* Отсутствие чёткого плана на будущее проживание.

* Противоречивые ответы на вопросы о мотивах продажи.

⁉️ Что делать, если сделка под угрозой

1. Собрать все доказательства добросовестности (видео, переписки, справки).

2. Обратиться к юристу для оценки перспектив дела.

3. При наличии признаков мошенничества — подать заявление в полицию.

Важно: даже если сделка оспорена, добросовестный покупатель может претендовать на компенсацию через суд.

Берегите себя и свои инвестиции! Перед сделкой всегда консультируйтесь с профессионалами.