Россию захлестывает эпидемия.
По России прокатилась волна сделок купли-продажи квартир, где продавцами выступали бабушки. Казалось бы стигматы "старого поколения" дают дополнительные гарантии сделке, но времена изменились, а с ними и нравы.
Схема всегда была одна и та же: бабушки продавали квартиру, а затем оспаривали сделку, ссылаясь на то, что она была совершена под влиянием заблуждения и на правовую неосведомленность. Заблуждение - это расхожее понятие, меня обманули, не объяснили. А вот что такое " правовая неосведомленность"? Простым языком: объясняли, но я не поняла.
Правовая неосведомлённость — это состояние неинформированности субъекта правоотношения относительно юридически значимых обстоятельств. Говорили, объясняли, но в силу образования и жизненного опыта человек не понял.
Например, согласно определению Судебной коллегии ВС РФ от 2022 года, правовая неосведомлённость может быть уважительной причиной пропуска срока для обращения в пенсионный орган. Это связано с тем, что по своей сути она относится к неграмотности, которая прямо указана в ст. 205 ГК РФ как уважительная причина пропуска срока исковой давности.
В случаях, специально закреплённых в законе, неосведомлённость выступает в качестве критерия добросовестности и является юридическим условием, влияющим на наступление правовых последствий. В случаях сделок с недвижимостью правовая неосведомленность как раз могла повлиять на наступление последствий. Старушку жалко, лишилась жилья. Но, когда это принимает промышленные масштабы, судам следовало бы насторожиться. Понятно, что и старушки, и покупатели, и вся цепочка стали игрушкой в руках мошенников - риэлторов.
И вот. Суд в России впервые отказал пенсионерке и постановил вернуть квартиру после продажи. Бабушка заявляла, что её развели мошенники, которым она отдала все деньги. Сначала две нижестоящие инстанции поддержали пенсионерку, признав сделку недействительной, об этом много писали сми.
Однако Верховный суд Якутии решил, что пенсионерка понимала значение своих действий, и впервые сохранил квартиру за покупателем. Все просто как будто, учтена виктимность, учтено , кто больше пострадал от мошеннических действий.
Как обычно, не все просто. Подобные сделки уже получили название "эффекта Долиной", тот случай, когда певица продала квартиру и отдала деньги мошенникам.
С этого дела началось то, что называют «эффектом кривого зеркала». Прецедент создан, но его глубинная, системообразующая логика — не усвоена нижестоящими судами. Есть А, есть Н. А вот вся логическая цепочка между началом и концом полностью утеряна, идет подгон под результат.
Как отмечается: «Суды не поняли этих нюансов». И это ключевое наблюдение. Тут я задам вопрос: а как это суды не поняли? К судебной защите мы прибегаем, когда все остальные способы защиты и самозащиты прав исчерпаны.
Но даже судьи увидели лишь верхушку айсберга: «Долиной вернули квартиру, а деньги не вернули». И превратили этот сложносочиненный юридический состав в примитивный алгоритм: «Раз есть мошенничество — собственник получает квартиру обратно, а покупатель остается и без денег, и без жилья».
И понеслось. В суды потянулись «новые Долины» — собственники, которые получили деньги по сделке, но потом, под давлением обмана или угроз, добровольно или нет, передали их третьим лицам (тем самым возможным мошенникам).
И суды, по накатанной, стали выносить решения: квартиру — вернуть собственнику, а в возврате денег покупателю — отказать, ведь формально они были ему уплачены.
Результат, как мы и опасались, оказался катастрофическим. Добросовестный приобретатель, который заплатил свои кровные, не зная о подковерных играх, оказывался в правовой яме: он терял и квартиру, и деньги. Мошенники, как и прежде, в выигрыше. А правосудие превратилось в инструмент перераспределения убытков между двумя жертвами, окончательно стирая границу между добросовестностью и неосмотрительностью.
Так в чем же была роковая для нас ошибка таких судов?
1. Игнорирование факта получения денег. В деле Долиной ключевым было то, что она деньги не получала. Они сразу ушли мошенникам. В последующих же спорах собственник деньги получал. И это — серьезное различие! Получение денег меняет все и всю правовую конструкцию. Требовать назад квартиру, уже получив за нее полную оплату (пусть и потом с ней расставшись), — это злоупотребление правом. Суды же поставили знак равенства между этими ситуациями и нарушили, тем самым принцип баланса интересов. Одно дело - не получить деньги. Другое - получить и отдать их самостоятельно кому угодно. На мой взгляд, тут уже новый собственник квартиры должен быть исключен из цепочки.
Суды начали подменять добросовестность сверхосмотрительностью и начали требовать от покупателей не просто проверки документов (что разумно), а почти следственных действий. Любое отклонение от «идеальной» схемы — чуть ниже рыночная цена, небольшая спешка — стало трактоваться против приобретателя. Это породило правовую неопределенность и убивало саму идею стабильности оборота. Об этом я писала и недоумевала по этому поводу. Одно дело: трезвый расчет, другое -ОРД, оперативно-разыскные мероприятия.
Третье, что вызывает недоумение: отказ от принципа двойной реституции как основы. Если каждый остаётся при своем, то нужно вернуть квартиру продавцу, а деньги - покупателю. Тогда это разумно и законно.
В погоне за «высшей справедливостью» и защитой потерпевшего суды забыли про базовый механизм защиты добросовестного участника сделки.
Они не смогли разграничить гражданско-правовые последствия недействительности сделки и уголовно-правовые последствия мошенничества. Взыскание ущерба с мошенника — это одна история. Возврат сторон в исходное положение по недействительной сделке — другая. Их смешение и привело к правовому хаосу и серьезному нарушению прав.
Раз судьи показали себя во всей красе, значит, им нужен четкий, как алмаз, алгоритм. Не интуитивный, а доктринально выверенный.
Первый и главный вопрос который нужно задавать: Получил ли собственник деньги?
Если НЕТ (как в деле Долиной) — мы входим в сложную зону оценки добросовестности приобретателя. И это можно рассматривать как мошенничество, выделять в отдельные производства.
Если ДА — это принципиально меняет дело. Мы остаемся в гражданско-правовых отношениях и применяем исключительно гражданско-правовые последствия. При расторжении сделки: квартира остается собственнику, деньги возвращаются покупателю.
Тот факт, что собственник потом лишился денег по вине мошенников, - это отдельная история с мошенниками. Деньги получены и отданы. Риски распоряжения собственностью не могут быть переложены на третьих лиц, а тем более на добросовестного покупателя.
Необходимо применять четкое определение «должной осмотрительности». Она не должна быть мифической. Это проверка ЕГРН, правомочий продавца, отсутствия законных арестов. Уже это довольно сложно и объемно.
А требования проводить проводить психологическую экспертизу продавца или расследовать происхождение его денег, согласитесь, это за гранью фантастики.
Процессы надо разделять В рамках гражданского процесса должна решаться судьба сделки и имущества. Судьбы людские вершит суд уголовный. Равно, как и вопрос о возмещении ущерба от мошенничества — это тема для отдельного уголовного дела или гражданского иска к виновным лицам. Котлеты отдельно, мухи отдельно.
Неутешительно, но честно. Дело Долиной было уникальным шансом научиться тонко взвешивать интересы сторон. Но вмешался злой рок и мы получили волну упрощенческих решений, которые наказали невиновных.
Судьба института добросовестного приобретателя сегодня зависит от одного: поймут ли суды, что их задача — не карать одного потерпевшего в пользу другого, а восстанавливать справедливость, строго следуя логике права, а не сиюминутного сочувствия.
Хотя, эмпатия судьям чужда, им не жалко. А вот сэкономить время - это вполне отвечает интересам сегодняшнего правосудия.
Я работаю для Вас. Дзен лишил меня возможности монетизации.
Сделать добровольное пожертвование можно сделать по номеру телефона:
+79633201897, , Сбербанк Наталья Александровна П. Это хозяйка кота Володи, после ограбления она нуждается в помощи.
