Проблему мошеннической схемы при сделке по купле-продаже квартиры, где продавцом выступает пожилой человек, который затем требует признать сделку недействительной, начали обсуждать уже в Госдуме. Суды создали ряд прецедентов, из-за которых добросовестный покупатель жилья лишался и квартиры, и не мог вернуть деньги, а иногда оставался с ипотечным кредитом
Первый сбой «пенсионерской схемы». Верховный суд Якутии впервые отказался возвращать обманутой пенсионерке жилье, которое она уже продала другому покупателю под влиянием мошенников. Но остальные инстанции все еще завалены исками, проблему обсуждают и в Госдуме. Как обезопасить себя в «пенсионерских» сделках, покупая квартиру?
Ящик Пандоры таких судебных дел открыл кейс с пресловутой элитной квартирой Ларисы Долиной — сначала она получила деньги за проданную недвижимость, а затем заявила, что в тот момент находилась под влиянием мошенников и не осознавала, что делает. Суд вернул ей квартиру без обязательств компенсировать потери женщине, купившей у певицы жилье.
Эксперты еще тогда отмечали, что ситуация создает опасный прецедент, — и верно, СМИ описывали подобные истории из Москвы, Казани, Хабаровска и других городов, где героями были уже обычные люди. В большинстве из них пожилой человек — лишь посредник в цепочке мошенников. А главной жертвой, по сути, становится покупатель — он остается и без квартиры, и без денег.
За последний год количество судебных споров, в которых бывшие хозяева квартир пытаются добиться расторжения договора купли-продажи, выросло на 20%. Из статистики неясно, какая доля сделок здесь оспорена по вине вмешавшихся аферистов. Но эксперты подтверждают — негативный тренд есть, в том числе с участием пенсионеров, которые легче ведутся на развод. Руководителю агентства недвижимости «Самолет Плюс Подмосковье» Сергею Власенко полгода назад удалось предотвратить такой договор. К нему обратилась клиентка лет 60, чтобы продать единственную квартиру. Это тоже должно насторожить. Как понять, что человек находится под воздействием мошенников, говорит Сергей Власенко:
Сергей Власенко руководитель агентства недвижимости «Самолет Плюс Подмосковье»
«Базовые вопросы, которые задаются при продаже любому продавцу, это: где вы планируете жить дальше? И ответ звучал: «Я либо буду жить у дочери, либо у двоюродной сестры в Крыму». Сразу возникает вопрос, есть ли подтверждение того, что вас готовы к себе взять? Прозвучало очень неуверенно, что меня там дочь приглашала, я вот сейчас решила. Следующий вопрос: почему так срочно? А к нам женщина обратилась именно с заявкой, мол, мне нужно срочно продать, я готова уступить в цене. Это тоже для сегодняшнего рынка ситуация не очень стандартная. И цель: помочь дочери досрочно погасить ипотечный кредит. Мы сказали: «Окей, давайте тогда пообщаемся с дочерью». И клиентка здесь категорически сказала: «Я не хочу сейчас дочь, чтобы она про это переживала». И в конечном итоге мы связались параллельно с правоохранительными органами — им три часа пришлось с ней беседовать, чтобы она все-таки им сказала, что она находится под действием людей, которые ее ведут».
Звучали идеи замораживать средства на отдельном счете. Например, глава ЛДПР Леонид Слуцкий предложил срок 30 дней. Количество обманутых снизится, но кардинальным решением это не будет, говорят эксперты. Другие советы от рынка — заключать договоры с пенсионерами при участии опекуна и требовать подтверждения доверенного лица. Или проводить медосвидетельствование в момент сделки. Но пока суды в большинстве случаев встают на сторону пенсионеров-продавцов. Страховка вряд ли поможет — обезопасить покупателя в таком случае может альтернативная сделка, предлагает юрист Правового центра поддержки москвичей Денис Проскуряков:
Денис Проскуряков юрист Правового центра поддержки москвичей
«Когда продавец отчуждает свой объект недвижимости и одновременно приобретает какую-то другую недвижимость, и эти деньги покупатель платит не ему, а уже собственнику объекта недвижимости, который переходит к пенсионеру. Здесь мошенники никак этими деньгами не смогут воспользоваться, потому что эти деньги переходят уже третьему лицу, и, соответственно, говорить: «Я эти деньги потом сняла с расчетного счета, отдала непонятно кому» — нельзя».
По общим положениям в сфере продажи недвижимости, добросовестный покупатель защищен законом и не должен страдать от действий мошенников, которым поверил продавец квартиры, какого бы возраста он ни был. Участники рынка надеются на разъяснения высшей судебной инстанции в таких делах. Недавно Верховный суд Якутии уже встал на сторону пострадавшего покупателя, отказав пенсионерке в возврате квартиры. А пока до повсеместной практики не дошло, другой совет от юристов — при заключении таких сделок максимально фиксировать все на видео и обращаться к родственникам пенсионеров-продавцов. Если связи с ними нет, отказываться от покупки этой квартиры.
Хотите всегда быть в курсе? Подписывайтесь на Telegram-канал «Бизнес FM»