Всем привет, на связи Эван!
Вокруг рынка недвижимости сейчас много интересных обсуждений.
На неделе Марат Хуснуллин (Зампред Правительства РФ) заявил, что оживление ипотечного кредитования начнётся при ставке ниже 10%, а массовым может стать, если ставка будет 5–6%.
С точки зрения процентных таргетов — я вполне согласен с данным высказыванием.
Но хочется заглянуть в ситуацию на рынке глубже.
Может ли это произойти и когда? Вообще, чего ждать дальше от рынка? Будут ли инвестиционные возможности, возвращение широких льгот или наоборот? И причём тут телефонные мошенники?
Обо всём этом поговорим в этом материале!
Кстати, подробно тему разбирал на Radio Sputnik в эфире.
Первым делом вопрос упирается в ставку.
Давайте сразу актуализирую свои ожидания.
Что в этом году?
На конец года я ожидал (https://t.me/multievan/1628) ставку в 16%. Сейчас мы на отметке 16,5%, и у Банка России есть ещё одна возможность для снижения.
Предполагаю, что он вполне может ей воспользоваться до конца года и снова снизить на 0,5%.
Почему?
Шаг в полпроцента нетипичен для Банка России. Думаю, что в октябре поступили так из-за ужесточения прогноза на 2026 — просто чтобы показать, что «мы снижаем».
И к концу года доведут до ровного значения. Тогда на конец года и будут изначальные 16%, про которые я писал (https://t.me/multievan/1628).
Сейчас это моё базовое ожидание.
Что в 2026?
Изначальные цели по ставке на конец 2026 я описывал (https://t.me/multievan/1628) как 12–14%. Пока оставляю их в силе. Будем актуализировать по ходу года и смотреть на ситуацию.
Будет ли у нас ипотека под 5–6%?
Даже если открыть вполне позитивный среднесрочный прогноз Банка России (https://www.cbr.ru/Content/Document/File/184551/forecast_251024.pdf), то ключевая ставка на 2027–28 годы там 7,5–8,5%.
Помимо этого, нужна не только ставка, но и возможность банка давать такой кредит — а она упирается в закредитованность заёмщиков и нормативы Банка России.
Мои ожидания сейчас:
1. О ключевой ставке ниже 10% говорить очень рано. Надо смотреть 2026 год. Даже сейчас я не могу с уверенностью сказать, что такая ставка будет в 2027.
2. Отсюда можно предполагать, что широкая ипотека ниже 10% в ближайшие 2–3 года не появится.
3. Льготы вида 2019–2024, считаю, не вернутся. Одним из итогов столь широкого рыночного стимулирования была покупка нескольких единиц жилья в одни руки с инвестиционными целями.
4. Для понимания почему — настоятельно рекомендую прочитать этот материал (https://t.me/multievan/1204).
Если коротко: льготная ипотека работает за счёт компенсации ставки из бюджета. Гражданин заплатил налоги → бюджет получил деньги → компенсировал их банку за льготную ставку инвестора Васи, который купил четыре инвестиционные «однушки».
5. Поэтому в текущих условиях я не ожидаю возвращения широкой льготной ипотеки. А возможности для «инвестиционной эксплуатации» будут закрывать — как уже убирают с 1 февраля 2026 возможность взять две льготные квартиры на одну семью.
6. При этом льготы для целевых категорий граждан (семьи с детьми, военные, дальневосточники и тд.) продолжат своё действие и, возможно, будут совершенствоваться.
К чему это приведёт в случае реализации?
Просто мои выводы. Предполагаю, что:
– Компании-застройщики останутся в режиме «затягиваем пояса»
– Блогеры-продавальщики недвижимости станут ещё агрессивнее в продажах ввиду продолжительного периода высоких ставок
– Ажиотажного роста и бума на рынке не произойдёт
– Первичка и вторичка в крупных городах продолжат медленное сближение (оба рынка будут немного подрастать, но вторичка может опережать)
– В 2026 году недвижимость в валюте, например в Москве, снизится с текущих уровней
Я всегда считаю недвижимость разумной для покупки именно с целью проживания, улучшения условий для своей семьи и тд.
Но в текущих условиях не вижу в ней инвестиционной привлекательности.
Однако если вам там жить — то сильно ли важно, сколько это стоит?..
И будьте осторожны при покупке вторички. Телефонные мошенники добрались уже и до этого рынка. Думаю, сами видели в новостях.
Про мошенников почитайте это (https://t.me/multievan/1480). А про недвижку рекомендую свою концепцию кубометров (https://t.me/multievan/1625).
Всем хорошей рабочей недели 💪