Доброго времени суток, уважаемые подписчики и гости канала. Для многих россиян покупка собственной квартиры - мечта всей жизни. Вы накопили первоначальный взнос, взяли ипотеку, проверили документы, убедились, что продавец не смотря на то, что пожилая, но вменяемая женщина, квартира без залогов и обременения. Казалось бы, всё идеально.
Однако сегодня всё больше людей, прошедших через такую "идеальную" сделку, остаются ни с чем: без жилья, без денег и без правовой защиты.
Дело в том, что в России набирает обороты новая схема мошенничества: законная на бумаге и разрушительная на практике.
Пенсионерка продаёт квартиру, получает деньги, а через несколько недель объявляет в суде: "Меня обманули!". Суд признает сделку недействительной, возвращает ей жильё, обязывает вернуть покупателю уплаченные за квартиру деньги, но уже через месяц бабушка-продавец объявляет себя банкротом. Долг списывается, а покупатель остаётся на улице.
В этой статье мы поговорим о том, как на практике работает новый вид мошенничества, почему суды идут навстречу продавцам, и что можно сделать, чтобы не стать жертвой этой "бабушкиной" ловушки.
Как работает эта схема?
Первый громкий случай случился еще в весной 2024 года с небезызвестной артисткой Ларисой Долиной. С Долиной связались мошенники. Они представились полицейскими и сказали, что с недвижимостью артистки хотят совершить мошеннические действия. Неизвестные настояли, чтобы Долина продала свое имущество в Хамовниках, а деньги перевела на "безопасный счет", добавив к ним свои сбережения. При рыночной стоимости квартиры в 195 млн рублей. Долина продала квартиру за 112 млн рублей. Согласно российскому законодательству, низкая цена может быть поводом признания покупателя недобросовестным, а это уже будет аргументом для оспаривания сделки. Покупателем стала 34-летняя мать-одиночка Полина Лурье, которая заключила с певицей сделку о приобретении квартиры. Однако когда подошло время выселяться из квартиры, Долина отказалась освобождать жилье и обратилась в полицию. Тогда она и поняла, что стала жертвой мошенников. На квартиру наложили арест, началось судебное разбирательство.
Итогом разбирательства стало то, что Московский суд признал законным решение вернуть певице Долиной ее квартиру, которую она продала по указке мошенников. При этом на вопрос, удастся ли покупателю вернуть деньги, адвокат Полины Лурье покачала головой.
Сейчас Лурье вместе с сыном живет на съемной квартире, ей не вернули потерянные средства.
С момента печально известного "Кейса Долиной" прошло уже больше года, а случаи мошенничества по подобной схеме только увеличились.
Так было не всегда
Стоит отметить, что до "Кейса Долиной" на просторах сети Интернет мне удалось найти судебное решение от сентября 2023 года, в котором прямо указано, что доводы продавца о том, что в отношении нее неизвестными лицами совершены мошеннические действия, не свидетельствует о совершении покупателем неправомерных действий и наличии оснований для признания заключенного договора купли-продажи недействительным. Суд оставил сделку купли-продажи в силе, и квартира осталась за покупателем.
Казалось бы, всё по-честному. Покупатель не виноват в том, что продавца обманули. Но дело Долиной кардинально изменило позиции судов.
Несмотря на то, что:
- квартиру показывала сама Долина, лично договаривалась о цене с Лурье и получила в качестве задатка 1 млн рублей, о чем написала расписку;
- имеется запись камер банка, на которых запечатлена Долина и Лурье в кассе банка в момент выдачи и пересчета 111 млн. рублей. После чего деньги были помещены в индивидуальный банковский сейф с условиями доступа;
- в подтверждение получения денег Долина выдала Лурье расписку,
основания для возврата денег по мнению суда отсутствуют по следующим причинам:
- денежные средства за квартиру, заложенные в индивидуальный банковский сейф, на просмотренной в судебном заседании видеозаписи, не пересчитывались;
- отсутствуют банковские расчеты по сделке (безналичные переводы), хотя сама Долина настаивала на проведении сделки только посредством наличного расчёта;
- и самое интересное: Долина находилась в состоянии, которое не позволяло ей в полной мере осознавать происходящее, поэтому достоверно установить с её слов сколько денег и кому она передавала, не представляется возможным.
На 27 ноября 2025 года суд в очередной раз не вернул Лурье квартиру и также не обязал Долину вернуть покупателю уплаченные денежные средства. При этом по мнению суда покупатель "не лишена возможности предъявить требования о возмещении соответствующих убытков" к злоумышленникам.
Как подметил советский кандидат юридических наук Михаил Галятин, "Кейс Долиной" родил опасный прецедент, решив, что в защите больше нуждается потерпевшая от мошенничества, чем покупатель, которая проигнорировала "красные флаги" в виде цены ниже рынка.
Далее был выработан четкий алгоритм: "Раз есть мошенничество - собственник получает квартиру обратно, а покупатель остается и без денег, и без жилья".
Сколько на данный момент жертв мошенничества?
Как отмечает блогер Сергей Колясников, только в судах сегодня находится около 12 000 дел по "отжиму" квартир. По данным ВГТРК, более 3 000 семей лишились жилья и денег из-за мошеннических схем. Например:
- В Брянске в марте 2025 года женщина продала квартиру за 6 000 000 рублей. По ее словам, она находилась под влиянием мошенников, которые представились сотрудниками банка и ФССП. Психолого-психиатрическая экспертиза показала, что продавец не страдал психическим расстройством, но находился в состоянии сильного стресса. А это ограничивало его способность полностью осознать правовые последствия сделки. Суд постановил вернуть квартиру продавцу, а покупателю - деньги.
- В Ярославле в апреле 2025 года пенсионерка отдала аферистам 14 800 000 рублей, из которых 3 000 000 - деньги с продажи квартиры. Покупательница приобрела эту квартиру в ипотеку, сделка проводилась через Сбербанк. Суд признал сделку недействительной и постановил выселить покупательницу и ее семью (включая несовершеннолетнего ребенка) из квартиры. Продавца обязал вернуть 3 000 000 рублей.
- В Москве в апреле 2025 года пенсионерка продала свое единственное жилье, но после получения денег выезжать из него отказалась, заявив, что ее обманули мошенники. Суд не назначал психолого-психиатрическую экспертизу, а просто признал сделку недействительной. Квартиру вернули в собственность продавца и обязали его вернуть деньги покупателю.
Все дела проходили по ст. 178 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения) и ст. 179 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана).
Может ли суд встать на сторону покупателя?
Буквально на днях Верховный суд Якутии впервые отказал пенсионерке, продавшей квартиру мошенникам, так как при заключении оспариваемого договора купли-продажи пенсионерка "понимала значение своих действий и могла руководить ими". В результате Верховный суд Якутии отменил ранее принятые решения горсуда.
А может мошенников вовсе и не было?
По данным Telegram-канала "Тройка" у МВД уже есть иное решение проблемы: на мошенников сразу будут заводить встречные дела о финансировании терроризма и мошенничестве. Как пишут авторы канала, —
"Как выяснилось в нескольких случаях, такой поворот и пара нормальных вопросов быстро возвращают „обманутых стариков“ в чувство. Начинают плакать и рассказывать, где спрятали деньги — у родни или друзей. И никаких мошенников!"
Этот метод, по их словам, мгновенно отрезвляет тех, кто рассчитывал, используя свой возраст и статус "жертвы", безнаказанно вернуть и жильё, и деньги.
Как не купить квартиру у жертвы мошенников?
Разберем известные на сегодняшний день "красные флаги", на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке:
- цена жилья на 25% ниже рынка;
- продавец - пожилой человек, который (ая) живёт достаточно изолированно;
- у продавца нет родственников, которые могут подтвердить, что продавцу есть где потом жить после продажи квартиры;
- изолирование продавца от соседей, которые о ней (нем) ничего не знают;
- продажа квартиры по доверенности от третьих лиц;
- собственники продают единственное жилье без последующей покупки альтернативного жилья взамен.
Советы, чтобы обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке:
- запросить у продавца справку от нарколога и психолога о его вменяемости (не котировалось в качестве весомого аргумента до недавнего кейса, рассмотренным Верховным судом Якутии);
- заключать договор титульного страхования. В случае признания сделки недействительной страховая компания компенсирует покупателю полную стоимость недвижимости. Однако при оформлении полиса необходимо внимательно изучать договор, так как многие страховщики исключили из страхового покрытия статьи 178, 179 Гражданского кодекса РФ, по которым сейчас и признают сделки недействительными.
В Государственной думе уже предложили несколько способов борьбы с подобными схемами, но, как показывает практика, пока добросовестным покупателям не помогают никакие меры предосторожности. На круглом столе с представителями МВД, банкиры, нотариусы и страховщики пришли к мнению, что нужно совершенствовать судебную практику - после изъятия квартиры неизбежно должен следовать возврат денег.
Таким образом, больная тема с квартирами действительно близится к развязке. Это даёт надежду тысячам семей, оказавшихся в отчаянном положении из-за обмана.
А Вы слышали про подобные случаи мошенничества? Попадал ли кто-либо из Ваших знакомых в подобную ситуацию? Пишите в комментариях.
Всем спасибо за внимание и до новых встреч!
#мошенничество #скам #обман с покупкой квартиры #Россия #общество #интересные факты #Эффект Долиной