Даже если балкон был застеклён десять лет назад, это не значит, что всё в порядке. Собственника могут наказать рублём и заставить убрать самовольную постройку. И если он не подчинится, штрафы будут продолжать поступать. Хотя, конечно, кому-то может и повезти, и санкции их минуют.
Юридические лазейки публикуем в НОРМАТИВНОМ
Прежде владельцы квартир иногда выигрывали дела в судах, доказывая, что остекление не представляет опасности и не затрагивает несущие элементы здания. Но в 2025 году ситуация кардинально переменилась.
Верховный Суд Российской Федерации утвердил более строгий принцип: любые изменения, касающиеся общего имущества многоквартирного дома, нуждаются в одобрении всех владельцев. Данное положение содержится в части 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и подтверждено решением Верховного Суда от 28 марта 2025 года № 5‑КГ22‑150‑К2.
И теперь, с 2025 года, кассационные суды начали отменять решения, которые раньше разрешали владельцам сохранять остекление. Главные аргументы судей:
- Остекление, установленное на фасаде и оборудованное козырьком, рассматривается как использование общего имущества и изменение внешнего вида здания.
- Балконная плита нередко признаётся частью общедомовой собственности, поэтому любые манипуляции с ней (включая установку остекления) также требуют общего согласия.
- Если общее собрание владельцев не давало добро на подобные работы (даже если они произведены давно), остекление признаётся незаконным, и суд может потребовать его демонтажа. Такие решения принимают, в частности, Первый и Шестой кассационные суды.
Владельца жилья могут обязать восстановить первоначальный вид балкона. Жалобу на несанкционированное изменение может подать председатель ТСЖ, управляющая организация или любой из жильцов.
В судебном порядке за неисполнение решения о демонтаже самовольной конструкции нередко назначаются штрафные санкции, начисляемые за каждый день просрочки, а также возмещаются судебные расходы, включающие экспертизы, государственные пошлины и оплату юридических услуг.
Остекление балкона можно отстоять в суде, предоставив доказательства хотя бы одного из следующих обстоятельств.
Если балкон был застеклен до 1 марта 2005 года, когда вступил в силу Жилищный кодекс, требующий согласования изменений общего имущества, и есть документальное подтверждение согласования с соответствующими органами до этой даты.
Если с момента остекления прошло более трех лет, общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса РФ, считается истекшим. Дату установки остекления можно подтвердить документами, такими как договор с установщиками или чеки на материалы, хотя они часто отсутствуют.
Если изначальным проектом здания предполагалось остекление балконов, а владелец лишь модернизировал существующее, это может стать основанием для защиты прав в суде. Подобные выводы подтверждаются анализом судебной практики по аналогичным делам.