В прошлом, нотариальное оформление не принесло безопасности сделкам с недвижимостью. И сейчас, наивно, не поменяв сути ждать безопасности. Нотариус, как и ранее, остался все тем же формальным свидетелем происходящего в его присутствии. Своего рода видеорегистратор прошлого, все также усложняющий жизнь добросовестным сторонам сделки, облегчающий, только их кошелек. При том, существующие технологии позволяют перевести оформление и фиксацию исполнения типовых договоров с недвижимостью в электронный вид, обеспечив безопасность недостижимую для нотариата. Потребность в электронном виде обусловлена, не только повышением безопасности, но и самой сущностью сделок с недвижимостью. В своем большинстве, сделка с недвижимостью (в особенности физических лиц) по сущности представляет простой обмен объекта недвижимости (квартиры, дома, …) и денег. Несмотря на простоту самой сделки, в сложный многостраничный договор, сделку превращают попытки исхитрица и разрешить риск:
1.Недостатка информации препятствующей совершению сделки (обременения, недееспособность, претензии третьих сторон), и что важно, длительность времени ее проверки. Эти риски снимает непосредственный доступ сторон сделки к автоматической проверке, в режиме реального времени, электронных баз данных госорганов, не требующий передачи сторонам конфиденциальной информации ( диагнозов сторон и их близких, условий обременений, …). Результатом которой, может быть простое (не детализированное) разрешение, открывающее сторонам доступ к заключению электронного договора, продолжая автоматически обеспечивать проверку, на всем протяжении исполнения сделки.
2.Неисполнения сделки. Для продавца, передавая объект не получить деньги, а покупателю, передавая деньги, не получить объект недвижимости и не вернуть деньги. Решением, значительно снижающим эти риски, является электронная фиксация исполнения. В части объекта недвижимости, госуслуги позволяют в максимально возможном быстром режиме реального времени, с момента заключения договора, ограничить действия с объектом недвижимости на весь период, до перехода регистрации права собственности. С установкой аналогичного ограничения для денежных средств, предусматривающее возможность открытия на госуслугах или в банке спецсчета, привязанного к договору и ограничивающего распоряжение деньгами, до перехода регистрации права собственности.
Электронный вид, не только устранит выше приведенные риски, но и упростит весь процесс сделки до уровня, позволяющего обычным непрофессионалам провести самостоятельно всю сделку, следуя простому алгоритму:
1.Заполнить типовой договор на госуслугах, указав даты исполнения обязательств, сумму, если не самостоятельно, то доверенных лиц (проверяемых одновременно с доверителем). Автоматически подгружая остальные данные (ФИО сторон, данные объекта недвижимости, размер неустойки,…) находящиеся в базах госорганов.
2.После заполнения, система автоматически проводит проверку по всем базам данных на дееспособность, наличие обременений, …...
3.По результатам проверки стороны получаю
-Отказ, сохраняющий за сторонами право открыть друг другу конфиденциальную информацию, и выяснив, непосредственно урегулировать обстоятельства препятствующие заключению договора, расторгнуть или оформить договор в обычном порядке (риэлтор, юрист, нотариус, МФЦ), на бумажном носителе.
-Уведомление о заключение договора, позволяющее приступить к его исполнению. Одновременно с этим, во всех системах, на период до регистрации перехода права собственности, на объект недвижимости устанавливается запрет совершения любых действий влекущих изменение его правового статуса (закладывать, прописывать, ….). А в части сторон, система автоматически продолжает отслеживать информацию о препятствиях исполнения сделки, до ее завершения. Позволяя, в случае выявления, уведомить стороны и приостановить исполнение сделки.
4.Вносится сумма на спецсчет госуслуг или банка.
5.Продавец передает объект, что фиксируется сторонами в системе госуслуг.
6.Происходит регистрация перехода права собственности и автоматически, со спецсчета госуслуг или банка, производится электронный перевод деньг продавцу
7.Расчет сторон, завершает исполнение договора, снимая все ограничения с объекта недвижимости и денежных средств.
Приведенный электронный вид сделок с недвижимостью, только одна из очевиднейших возможностей цифровизации, за которой, столь же очевидно следует возможность:
1.Контролировать и предупреждать стариков(сирот и иных социально незащищенных лиц) о риске остаться без жилья. Позволяя усилить безопасность, добавить второго подписывающего (родственника, доверенного лица, представителя органа опеки и попечительства) и/или связав продажу единственного жилья, с покупкой другого, равноценного, не ухудшающего положение пожилого человека.
2.Автоматически предупреждать о выходе того или иного параметра договора за пределы среднерыночных отношений (цены, сроков, обременений, …), создающем риск признания недобросовестности. Стимулируя стороны, приняв на законодательном уровне или уровне верховного суда правило устанавливающее, что условия сделки, имеющие отклонение в большую или меньшую сторону, в пределах 5 процента от средне рыночных, не могут быть расторгнуты, по причине заблуждения одной из сторон.
3.Напрямую направлять деньги льготным категориям и контролировать их целевое использование, сократив затраты, ненужное администрирование и посредников. Что будет хорошим вкладом стимулирующим создание семьи и увеличения рождаемости.
Мы уже не замечаем, как электронные платежи, стали обыденностью нашей жизни. Со временем, такой обыденностью, станут и электронные сделки с недвижимостью. Позволив нам забыть, как страшный сон, о существенных платежах и комиссиях риэлтору, юристу, банку, нотариусу.