Казалось бы, если вы застеклили балкон десять лет назад - что теперь? Ответ прост: владельца могут оштрафовать и обязать демонтировать самовольную конструкцию. Если он не выполнит это требование - штрафы будут начисляться снова и снова. Однако есть и исключения: некоторым собственникам повезёт, и штрафы их не коснутся.
Раньше владельцы квартир нередко отстаивали в судах право на остекление балконов, если удавалось доказать, что изменения не угрожали безопасности и не нарушали несущих конструкций дома. В 2025 году практика существенно изменилась.
Верховный Суд РФ установил более жёсткий подход: любые изменения, затрагивающие общее имущество многоквартирного дома, требуют согласия всех собственников. Это правило закреплено в части 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и подтверждено решением Верховного Суда от 28 марта 2025 года № 5‑КГ22‑150‑К2.
И вот с 2025 года кассационные суды начали отменять решения, которые ранее позволяли собственникам сохранять остекление. Основные аргументы судов такие:
1. Остекление, закреплённое на фасаде и имеющее козырёк, рассматривается как использование общего имущества и изменение внешнего облика здания.
2. Балконная плита часто признаётся частью общедомового имущества, поэтому вмешательство в неё (включая монтаж остекления) также требует согласия собственников.
3. Если собрание собственников не давало согласия на такие работы (даже если они выполнены давно), остекление признаётся самовольным, и суд может обязать его демонтировать. Подобные решения выносят, в частности, Первый и Шестой кассационные суды.
Последствия для собственников квартир с самовольным остеклением балкона
Собственнику могут предписать вернуть балкон в прежнее состояние. С жалобой на такого собственника могут обратиться председатель ТСЖ, управляющая компания или любой сосед.
Суд часто назначает штрафы за каждый день невыполнения решения о демонтаже, а также взыскивает судебные издержки (экспертизы, госпошлины, услуги юриста).
Когда остекление можно сохранить
Остекление можно попытаться защитить в суде, если доказать хотя бы одно из условий.
Балкон был застеклён до 1 марта 2005 года - даты вступления в силу Жилищного кодекса с требованием согласования использования общего имущества - и имеется подтверждение, что согласование с администрацией или иным уполномоченным органом было получено до этой даты.
Если со дня остекления балкона прошло более трёх лет, то по общему правилу срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ) уже истёк. В отдельных случаях дату остекления можно подтвердить документально — например, договором с монтажниками или чеками на покупку рам и стекол, хотя такие бумаги хранятся не у многих.
Если в первоначальной проектной документации здания балконы были предусмотрены как остеклённые, а собственник лишь привёл их в более современное состояние, это может служить основанием для защиты своих прав в суде; соответствующие выводы подтверждаются обзорами судебной практики.