Наши прогнозы оправдались - продажи октября на вторичке Минска вышли на первое место в году. Хватает и интересных моментов: смещение спроса в сторону новостроек все же проявило себя, но это не помешало ценам на вторичке вырасти. Насколько и на какие квартиры, а также как цены себя будут вести до конца года – об этом далее в материале.
В других источниках вы можете найти цифры по сделкам и ценам, отличные от публикуемых на Realt. Причина – в разных методиках и степени детализации анализа информации из базы сделок Кадастрового агентства. Мы анализируем каждую из записей, в целях исключения учета:· переходов права собственности на доли (комнаты) в квартирах;· дублирующихся записей;· не рыночных цен (заниженных и завышенных).
Количество сделок
Наши прогнозы оправдались и октябрь не только догнал, но даже и перегнал август: 1506 сделок (очищенных от продажи долей и комнат) против 1502 в августе. Рост совсем небольшой, но все же – факт есть факт. И это пока еще не финальные данные – база сделок будет дополняться октябрьскими сделками еще, как минимум неделю. Поэтому в итоге, продажи октября можно спрогнозировать в количестве 1 520 сделок.
Все это ставит октябрь вместо августа на первое место по продажам в текущем году. И это хорошие новости для продавцов – значит сниженные кредитные ставки на новостройки от застройщиков не смогли существенно перетянуть покупателей к себе.
Совокупно в текущем году было зарегистрировано порядка 14 000 сделок (переходов права собственности на квартиры, за исключением долей в квартирах и комнат), что на 2 600 сделок (-16%) меньше аналогичного период прошлого года, и на 800 квартир (-5%) меньше аналогичного периода 2023 года.
Значит ли это, что текущий год провальный в продажах? Отнюдь нет, потому что ни один из «доковидных» годов не может соперничать с 2025 по части продаж – были в разы меньше. А 2024 и 2023 годы следует рассматривать как несвойственно рекордные для Минска по покупательской активности.
Интересные моменты октября
Увеличение продаж было достигнуто благодаря квартирам в многоэтажках различных годов постройки – от девятиэтажек времен СССР до современных домов в возрасте до 5 лет, а также однокомнатных квартир в целом.
В зависимости от года постройки дома: в текущем году практически ежемесячно увеличивается доля продаж квартир в возрасте до 5 лет - с 18% в конце прошлого года до 26% в октябре. В то время как продажи старого низкоэтажного жилого фонда разделились на 2 группы: сталинки сохраняют стабильные 5% продаж. А хрущевки в текущем году сдали свои позиции до 14% с 17-18% в прошлом.
В зависимости от количества комнат: доля продаж единичек достигла максимальной для текущего года отметки 49%. Но при этом ощутимо сдали в продажах трешки – с 20% летом до 16% в октябре.
Вы спрашивали, сколько продается квартир с 5 и более комнатами? Отвечаем: в текущем году от 2 до 5 сделок ежемесячно. А четырехкомнатных гораздо больше, но тоже совсем мало по сравнению с общим объемом продаж – от 40 до 60 квартир.
Цены продолжают расти
За октябрь цены сделок показали прирост в 2% или +35$ на квадратный метр - с 1 848$ до 1 883$. А совокупно с начала года увеличение цен сделок составило в среднем +18% или +285$/кв.м.
При этом зависимости от количества комнат не прослеживается – от единичек до трешек квартиры подорожали примерно одинаково на 17%. Только четырехкомнатные на 15%, что является логичным следствием значительно более низкого спроса на них.
Самое нестабильное ценообразование на сталинки, по причине разности их рыночной ликвидности, которая основывается на их исторической ценности. Если центр города и историческое место, значит цена высокая. Если же просто старый жилой район – цена бюджетная. И в зависимости от месяца, их количество разнится.
Ожидаемо выросла и стоимость проданных квартир на 3% - до 95 000$ с 92 000$ в августе. Причем во многом благодаря двухкомнатным квартирам в домах 2011-2020 г.п.
Но стоит отметить, что в современных домах, моложе 2011 года, средняя стоимость двухкомнатных квартир уже давно перевалила сто тысячную отметку. Более того, даже стоимость однокомнатных квартир с аккуратным ремонтом в возрасте до 20 лет также показывает 100 000+$.
Поэтому если вы ограничены в средствах, то бюджетную квартиру стоит искать среди хрущевок и типовых панелек 70-90 гг.
Вторичка против новостроек
«Сколько покупателей выбрали новостройку от застройщика вместо вторички?» - один из волнующих вопросов последних месяцев. Отвечаем: в октябре действительно получился всплеск продаж готовых новостроек, что можно считать пиковым значением не только для текущего года, но и для 2024 тоже: 192 проданные в октябре готовые новостройки против 162 в сентябре и пиковых 170 весной прошлого года. Предполагаем, что большинство этих квартир (90+%) были приобретены напрямую у застройщиков.
Этот факт может служить подтверждением нашей гипотезы о том, что ограниченные по периоду действия кредитные ставки на новостройки активизировали тех покупателей, кто до этого находился в состоянии паузы из-за нехватки средств на желаемую квартиру. А после продления действия акции Беларусбанка на ноябрь, они все же решили не упускать шанс и приобрести квартиру, пусть и меньшей площади. Более подробно об этом мы рассказывали в нашем видео.
В пользу этого также говорит и немного снизившаяся цена кв. м. проданных новостроек: с 1 984$ в сентябре до 1 911$ в октябре. И если единички практически не потеряли в цене, то наибольшее снижение цены отмечено по квартирам с двумя и более комнатами. То есть, возможно, покупались квартиры на первых этажах, с окнами во двор и т.п. – т.е. те, которые обычно продаются по более низким ценам.
Прогноз на ноябрь
По оперативным данным, несмотря на заминку в начале месяца, продажи первых двух недель ноября догнали октябрьские цифры. Поэтому наш предварительный прогноз по количеству сделок по итогу ноября будет оптимистичным – 1 500+ проданных квартир, что для Минска означает стабильно активный рынок. Допускаем и новый рекорд продаж в рамках текущего года.
Высокие продажи во многом базируются на стабильности обменного курса валют и желании решить жилищный вопрос до конца года. В т.ч. воспользовавшись сниженными кредитными ставками для приобретения готовых новостроек у застройщиков – эти сделки также учитываются в переходах права собственности (сделках).
При таких продажах, ждать стабилизации цен пока не приходится. Поэтому наш прогноз ценообразования пока остается неизменным – цены продолжат расти, как минимум, до конца года. А дальше все будет зависеть от курса доллара (в первую очередь) и ставок по кредитам.
Тогда каким образом это соотносится с ростом цен по сделкам в октябре? Механизм следующий: когда цены в объявлениях достигают определенного порога покупательских возможностей, покупатели начинают просто игнорировать подобные квартиры, в результате чего начинает растягиваться во времени продажа квартиры. И это вынуждает продавцов идти на снижение цены в объявлениях, чтобы привлечь больше интереса к квартире. Но при этом цены сделок остаются неизменными либо даже подрастают, по причине меньшего торга.
По части поведения курса доллара, который в первую очередь влияет на покупательскую способность, есть разные мнения. Например, прогнозы от представителей ряда белорусских банков успокаивают – среднегодовой обменный курс доллара на 2026 год прогнозируется на уровне 3,2 BYN. При этом сразу же уточняется, что следует рассматривать и иные сценарии, поскольку это всего лишь прогноз, который не всегда воплощается в реальности.
Менее оптимистичные прогнозы от международных аналитиков: Евразийский фонд стабилизации и развития ожидает средний курс на уровне 3,4 BYN, а аналитики ЕАБР в размере 3,69 BYN.
Потому что уже не первый месяц в открытых источниках можно встретить высказывания, что в РФ столь крепкие позиции российского рубля уже не нужны, а значит доллар может подрасти в цене. А как показывает практика, поведение белорусского рубля, во многом завязана на российскую валюту.
Именно поэтому, мы понимаем желания продавцов выйти на сделку именно до конца года, потому что в случае роста курса доллара, текущие цены на вторичке для покупателей могут стать уже слишком большими.
Держите руку на пульсе рынка с нашими еженедельными обзорами.
В следующем материале мы разберем самые интересные сделки октября.
Следите за нашими новостями, там где вам удобнее:
YouTube Realt. Эксперт
У Вас остались вопросы? Задайте их нам — Реалт. Эксперт ответит в следующих материалах!