На основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 N 1541-1 каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
После приватизации, вы станете собственником жилья и сможете распоряжаться им по своему усмотрению.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Вы сможете продать квартиру, обменять ее на что-то другое, подарить.
Приватизированную квартиру вы сможете оставить в наследство кому пожелаете. Этот человек или люди могут быть зарегистрированы в другом месте, состоять с вами в родстве или нет — важно, чтобы вы выразили свою волю в завещании.
Неприватизированная квартира не может передаваться по наследству. Да, члены семьи нанимателя продолжают жить в ней после смерти родственника и кто-то из них становится ответственным нанимателем взамен умершего, но по факту это не наследование. Право на постоянное проживание в квартире будет только у тех родственников, которые на момент смерти ответственного нанимателя были зарегистрированы и жили в этой квартире.
Если никто из родственников не был прописан вместе с вами, договор социального найма будет прекращён и квартира вернётся в муниципальную собственность.
Бывает жильё, которое нельзя приватизировать. Например, к нему относятся жилые помещения, которые находятся в аварийном состоянии, а также жильё в общежитиях, в домах закрытых военных городков. Также нельзя приватизировать служебные жилые помещения.
Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передаётся в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Несмотря на то, что приватизация жилья в России длится уже очень давно, ее порядок и основания четко регламентированы, до настоящего времени на практике возникают различные сложности, которые требуют обращения в суд.
В этой статье хотелось бы остановиться на сложившейся судебной практике по этим вопросам, а в следующей статье рассказать об одном конкретном деле, которое мне довелось вести.
Судебная практика, по делам о приватизации жилых помещений, включает в себя совершенно различные жизненные ситуации. Рассмотрим основные тезисы выработанные судами по вопросам приватизации:
- Использующееся на условиях социального найма жилое помещение может быть приватизировано даже в том случае, если право пользования им было приобретено на основании, отличном от предусмотренных жилищным законодательством. В указанных случаях судом, при отсутствии соглашения участников данных отношений, норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих данные отношения, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (Определение Верховного Суда РФ от 25.03.2014 N 46-КГ14-4.)
- В случае, когда гражданин по независящей от него причине не может воспользоваться правом на приватизацию, он вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке. Если жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г., фактически не переданы в муниципальную собственность, то право собственности на указанные жилые помещения может быть признано за гражданином в судебном порядке и должно быть зарегистрировано органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании судебного решения. Таким образом, права граждан не должны нарушаться неисполнением обязанностей третьими лицами (Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2005 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10.08.2005.)
- С момента передачи здания общежития в муниципальную собственность проживающие в нем лица приобретают право пользования помещением на условиях договора социального найма, в связи с чем имеют право приобрести его в собственность.
Отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов (Определение Верховного Суда РФ от 17.12.2013 N 46-КГ13-5).
- Право на бесплатную приватизацию жилья имеют только граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").
- Переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").
- Требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".)
- Правом на приватизацию обладают все лица, имеющие право пользования комнатой, независимо от того, кому из них она была предоставлена, при этом приватизация государственного предприятия не влияет на жилищные права граждан, вселенных в законном порядке в помещения государственного жилищного фонда до такой приватизации, включая право нанимателя на вселение членов своей семьи, которые, приобретая равное с нанимателем право пользования жилым помещением, вправе вселить в него своих несовершеннолетних детей без согласия наймодателя (Определение Верховного Суда РФ от 25.11.2014 N 49-КГ14-14).
- Служебное жилое помещение не подлежит передаче в собственность в порядке приватизации. В случае заключения договора найма служебного жилого помещения на время работы в бюджетном учреждении не возникает основания для передачи такого жилого помещения в собственность работника в порядке приватизации. Такое жилое помещение имеет статус служебного и не подлежит передаче в собственность (кроме случаев, когда истцом представлены доказательства исключения этого помещения из состава специализированного жилищного фонда). При этом судом принимаются во внимание такие обстоятельства, как состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, обеспеченность жилой площадью, факт признания малоимущим, стаж работы в организациях, финансируемых за счет средств бюджета г. Москвы (Определение Московского городского суда от 03.03.2015 N 4г/9-1185/2015).
- Отсутствие государственной регистрации статуса спорной квартиры в качестве специализированного жилищного фонда не означает отсутствие у нее такого статуса. Если, согласно выписке из ЕГРП Управления Росреестра по Москве, спорное жилое помещение не зарегистрировано как специализированный жилищный фонд, это не доказывает того, что оно не относится к таковому, поскольку решение об отнесении жилища к специализированному фонду и о его исключении из него принимается Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и не фиксируется в ЕГРП. Соответственно, чтобы подтвердить исключение жилого помещения из специализированного жилищного фонда, необходимо предъявить суду соответствующее решение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (Определение Московского городского суда от 11.11.2013 N 4г/5-10629/13).
- Жилые помещения, обладавшие статусом общежития, переданные в пользование гражданам по договору социального найма, подлежат последующей приватизации на основании Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в равных долях при условии согласия каждого из них на получение жилья в собственность (Постановление Президиума Московского городского суда от 12.04.2013 по делу N 44г-23).
- Отсутствие согласия на приватизацию хотя бы одного лица, имеющего право на участие в приватизации, влечет отказ в передаче жилого помещения. В случае, если один из нанимателей жилого помещения обращается в уполномоченные органы с заявлением о передаче в порядке приватизации квартиры, он обязан получить письменное согласие всех имеющих право на приватизацию данной квартиры совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Получение такого согласия является обязательным условием для передачи квартиры в собственность гражданина в порядке приватизации, в то время как его отсутствие влечет отказ в передаче квартиры.
При указанных обстоятельствах требование истца о признании в порядке приватизации права собственности на долю жилого помещения (пропорционально количеству проживающих в нем) не подлежит удовлетворению, т.к. доля в праве собственности на спорную квартиру не является жилым помещением, в связи с чем не относится к объектам жилищных прав и не может быть приобретена в собственность в порядке приватизации (Определение Московского городского суда от 19.05.2015 N 4г/9-4991/2015, 2-3330/14).
- Использование части жилого помещения на условиях, отличных от социального найма, не позволяет приватизировать жилое помещение целиком. По договору социального найма может быть предоставлена не вся квартира, а лишь ее часть (например, две комнаты из трех). Третью комнату гражданин может использовать, например, на основании договора аренды. В подобных случаях суды указывают, что длительное пользование жилым помещением, предоставленным во временное владение и пользование на основании договора аренды, не порождает права на приватизацию такого помещения (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.08.2012 по делу N 11-19013).
- Факт необеспечения военнослужащего, достигшего предельного возраста пребывания на военной службе, жилым помещением на условиях социального найма не дает ему и членам его семьи права на приватизацию фактически занимаемого жилого помещения, которое имеет статус служебного (Апелляционное определением Московского городского суда от 14.11.2013 по делу N 11-34429).
- Приватизация жилого дома, являвшегося объектом государственной собственности, не может умалять жилищные права его жильцов на пользование находящимися в этом доме жилыми помещениями на условиях договора социального найма, в том числе права на их приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.05.2014 по делу N 33-13827/2014).
- Если лица, имеющие право на приватизацию жилого помещения, отказались от участия в приватизации, их отказ должен быть оформлен письменно. В противном случае в приватизации может быть отказано либо договор передачи жилого помещения в порядке приватизации может быть оспорен и признан недействительным (например, Определение Московского городского суда от 21.05.2014 N 4г/3-3963/14).
- Непроживание в квартире в течение длительного времени не влечет автоматической утраты гражданином права пользования жилым помещением и расторжения с ним договора найма. Таким образом, если длительно отсутствующий гражданин не признан в установленном порядке утратившим право пользования жилым помещением, перед приватизацией необходимо получить его согласие на приватизацию (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2013 по делу N 11-13142/13).
- Если здание, в котором находится спорное жилое помещение, было исключено из жилищного фонда, то приватизация такого помещения невозможна, так как согласно Закону РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передаваться в порядке приватизации могут только жилые помещения (например, Определение Московского городского суда от 23.12.2013 N 4г/3-12522/13).
Рассмотрение споров, связанных с приватизацией жилья, может рассматриваться в различном порядке, в зависимости от того, какие требования необходимо заявлять в той или иной ситуации, а именно:
- о признании недействительным отказа в приватизации жилого помещения;
- о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации;
- о признании права на приватизацию.
С 15.09.2015 дела об оспаривании недействительным отказа в приватизации жилого помещения рассматриваются в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ). Ранее дела указанной категории рассматривались в соответствии с главой 25 ГПК РФ (утратила силу 15.09.2015 с принятием Федерального закона от 08.03.2015 N 23-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с введением в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации").
Согласно положениям КАС РФ стороны спора должны именоваться административным истцом и административным ответчиком (ч. 1 ст. 38 КАС РФ), а подаваемое в суд заявление - административным исковым заявлением (ст. 124 КАС РФ).
Надлежащим административным ответчиком по делам о признании недействительным отказа в приватизации жилого помещения является лицо, обладающее правом распоряжения этим помещением и принявшее оспариваемое решение об отказе в передаче помещения. Так, административным ответчиком по иску в отношении квартиры, находящейся в собственности города Москвы, может выступать Департамент городского имущества города Москвы (ранее вопросами приватизации жилья занимался Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, теперь входящий в состав Департамента городского имущества, он же выступал и в качестве ответчика).
Исходя из судебной практики, сложившейся до 15.09.2015, исковые требования предъявлялись также предприятиям и учреждениям, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находилось жилое помещение (например, Определение Московского городского суда от 30.06.2015 N 4г/8-7168). Практиковалась и подача иска одновременно как к собственнику в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (Управления Департамента городского имущества города Москвы), так и к предприятию/учреждению, в чьем хозяйственном ведении или оперативном управлении находится спорное жилье (например, Кассационное определение Московского городского суда от 01.06.2015 N 4г/2-5567/15).
В настоящее время указывать такие предприятия и учреждения в качестве административных ответчиков нецелесообразно, поскольку глава 22 КАС РФ предполагает возможность оспаривания решений органов, наделенных полномочиями по передаче жилья в порядке приватизации, в то время как указанные предприятия и учреждения на это не уполномочены.
Административное исковое заявление должно быть подано в суд не позднее трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов (п. 1 ст. 219 КАС РФ). Однако несоблюдение этого срока не влечет автоматического отказа в принятии административного искового заявления к производству. Как следует из п. 5 ст. 219 КАС РФ, причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или в судебном заседании.
Административный ответчик по рассматриваемому спору вправе подать встречное административное исковое заявление в порядке, установленном ст. 131 КАС РФ. Как правило, предметом встречных исков является, как правило, требование о признании недействительным договора социального найма, на основании которого административный истец пользуется спорным жилым помещением, и, как следствие, лишение его права на приватизацию данного помещения (например, Определения Московского городского суда от 28.03.2012 по делу N 33-9480, от 14.03.2012 по делу N 33-5688/12).
В отношении подсудности данной категории споров следует знать, что административное исковое заявление к органу государственной власти, иному государственному органу, органу местного самоуправления, избирательной комиссии, комиссии референдума, организации, наделенной отдельными государственными или иными публичными полномочиями, подается в суд по месту их нахождения, к должностному лицу (за исключением судебного пристава-исполнителя), государственному или муниципальному служащему - по месту нахождения органа, в котором указанные лица исполняют свои обязанности (п. 1 ст. 22 КАС РФ). При этом административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц (за исключением судебных приставов-исполнителей), государственных и муниципальных служащих может также подаваться в суд по месту жительства гражданина, являющегося административным истцом (ч. 3 ст. 24 КАС РФ).
Что же касается ситуации, когда заявляемые требования включают в себя «признание права собственности на жилье в порядке приватизации», они подлежат рассмотрению как обычное исковое заявление, в порядке, установленном ГПК РФ и оплачивается государственной пошлиной, размер которой зависит от кадастровой стоимости жилья и подлежат рассмотрению судом по месту его нахождения.
При этом требование о признании права собственности в порядке приватизации возможно предъявлять исключительно в отношении помещений, которые используются на условиях социального найма. Например, помещение, предоставленное по договору коммерческого найма, приватизировано быть не может и требование о признании незаконным отказа в приватизации такого помещения удовлетворено не будет (например, Определение Московского городского суда от 12.12.2014 N 4г/4-12950/14).
Отсутствие договора социального найма в виде документа не является безусловным основанием для отказа в участии истца в приватизации жилого помещения, которым он пользуется на законных основаниях (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006 и от 14.06.2007 г.).
С учетом, указанной выше судебной практики, можно дать следующие рекомендации лицу, которому отказано в приватизации жилого помещения:
- Перед обращением в суд рекомендуется получить подтверждение того, что спорное жилое помещение не исключено из жилищного фонда (в составе дома), не относится к специализированному жилищному фонду и не является служебным, поскольку наличие данных обстоятельств является причиной отказа в приватизации жилого помещения.
При этом необходимо учитывать, что договор социального найма служебного жилого помещения с последующим приобретением права на приватизацию может быть заключен при условии, если стаж нанимателя в организациях, предоставивших это жилье, или в общей сложности в организациях, финансируемых за счет средств бюджета города Москвы, составляет 10 и более лет (п. 1 Положения о порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных помещений, утв. Постановлением Правительства Москвы от 05.08.2008 N 711-ПП).
- Если приватизируемое помещение находится в общежитии, которое ранее принадлежало государственному или муниципальному учреждению и было передано в ведение органов местного самоуправления, следует иметь в виду положения статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Согласно этой норме, такие общежития утрачивают статус общежитий в силу закона, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договору социального найма. Это означает, что отказать в приватизации таких помещений на том основании, что они являются общежитиями, нельзя.
- Нужно иметь в виду, что приватизировать можно только изолированное жилое помещение (квартиру или комнату), так как по смыслу часть 2 статьи 62 Жилищного кодекса РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма, а также не подлежит приватизации (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2014 по делу N 33-39206).
- Также необходимо учитывать, что если имеющиеся документы подтверждают предоставление лишь части приватизируемого помещения (например, двух комнат в трехкомнатной квартире), подавать заявление на приватизацию всей квартиры не следует, так как отсутствие документов на часть помещений является основанием для отказа в приватизации всего помещения целиком (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2015 по делу N 33-15518/15).
- Кроме того, следует подготовить для представления в суде подтверждения того, что истец ранее не принимал участия в приватизации жилого помещения (например, Определение Московского городского суда от 14.03.2012 по делу N 33-7782).
- До подачи иска в суд следует убедиться в том, что все совместно проживающие в спорном жилом помещении совершеннолетние члены семьи, а также несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет выражают согласие на приобретение квартиры в собственность в порядке приватизации, и получить письменное согласие этих лиц на приватизацию либо письменный отказ от участия в приватизации (статья 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). При этом следует иметь в виду, что граждане, уже воспользовавшиеся правом бесплатной приватизации жилья, утратили такое право и их согласие на приватизацию получать не требуется (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.03.2015 по делу N 33-7427).