В России стремительно растёт число покупателей недвижимости, пострадавших от так называемых «бабушек-скамщиц». Пенсионерки умудряются провернуть схему, при которой остаются и с деньгами, и с квартирой, а покупатели — ни с чем.
А с вами на связи я, Станислав Марулёв, юрист по банкротству физических лиц и эксперт в области финансов с опытом более 10 лет. Вступайте в мое сообщество во Вконтакте, чтобы всегда быть в курсе последних новостей по финансам, пенсиям, долгам и кредитам.
Юристы рассказали, как работает эта схема и что должен сделать покупатель, чтобы не стать её жертвой.
Схема, которая рушит надежды покупателей
Всё выглядит весьма невинно: милая бабушка продаёт квартиру, уверяет, что переезжает к детям или в другой город, и сделка проходит гладко. Но после регистрации права внезапно выясняется: пенсионерка «оказалась жертвой мошенников» и продала квартиру «не по своей воле».
Суд, как правило, оставляет жильё за ней — ведь это её единственное место проживания. Формально бабушке назначают выплатить долг покупателю, но она тут же подаёт на банкротство. И долг исчезает так же быстро, как и надежда покупателя увидеть свои деньги или своё новое жильё.
В итоге добросовестный покупатель остаётся у разбитого корыта — без квартиры и без денег.
Титульное страхование
Юрист Анна Фролова отмечает: от таких финансовых потерь может защитить титульное страхование. Если сделку признают недействительной, страховая компания компенсирует покупателю стоимость утраченной недвижимости.
Её коллега, юрист Мария Фуфарева, согласна: титульное страхование — сегодня единственный реально работающий механизм защиты покупателя.
Но есть нюанс: многие страховые компании исключают из покрытия статьи 178 и 179 ГК РФ, а именно по ним чаще всего и признаются сделки недействительными — по заблуждению, обману, давлению или угрозам. Поэтому перед подписанием договора страхования важно внимательно изучить все условия.
Какие документы нужны для страхования
- выписку из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы;
- акт приёма-передачи;
- копии паспортов продавца и покупателя;
- сведения о зарегистрированных в квартире лицах.
Стоимость страховки обычно не превышает 0,4% от цены объекта, но из-за участившихся мошенничеств тарифы уже выросли на 30%.
Почему сделку могут оспорить
Оспорить право собственности могут по множеству причин:
- участие в сделке человека с уже выявленным после факта психическим заболеванием;
- нарушения при использовании материнского капитала, когда детям не выделили доли;
- ошибки при приватизации, ущемляющие права тех, кто имел право на жильё;
- классическое мошенничество со стороны продавца.
Почему нотариус не гарантирует безопасность сделки
Как объясняет юрист Мария Фуфарева, нотариус проверяет только дееспособность сторон. А вот психическое состояние — не его компетенция. Признать человека недееспособным может только суд.
Конечно, нотариус спрашивает, действует ли продавец добровольно и осознаёт ли смысл сделки. Но если человек находится под влиянием третьих лиц или «в заблуждении» — заметить это может только он сам, а не специалист за столом.
Поэтому юристы советуют привлекать опытных риелторов и фиксировать как можно больше доказательств добросовестности покупателя.
Как снизить риски перед покупкой недвижимости
Всегда оформлять сделки у нотариуса — там уровень защиты выше, и ряд сделок сегодня можно провести только с нотариальным заверением.
Тем не менее даже нотариус не всегда может распознать влияние мошенников. Например, распространённый сегодня сценарий, когда телефонные аферисты убеждают пожилых людей продать недвижимость и перевести деньги на «безопасные счета».
Поэтому титульное страхование — рекомендация, актуальная буквально для каждого покупателя.
Что обязательно прописать в договоре купли-продажи
Мария Фуфарева настоятельно советует включать в договор отдельный пункт, где продавец собственноручно подтверждает:
- что действует добровольно,
- в здравом уме,
- по собственной воле,
- без любого давления третьих лиц.
Также стоит запросить свежие справки из психоневрологического диспансера, вести видеозапись сделки и задавать уточняющие вопросы.
Если возникнут проблемы, чем больше доказательств — тем выше шанс признания покупателя добросовестным и назначение компенсации.
Кстати, покупать квартиру с привлечением банковских средств — иногда даже выгоднее. В случае судебного спора банк становится союзником покупателя — и уж поверьте, банки умеют защищать свои интересы.
Как распознать «бабушку-скамщицу»: тревожные маркеры
По словам юристов, вот на что стоит обратить внимание:
- продавец — пожилой человек;
- избегает разговоров о родственниках и живёт изолированно;
- никто не может подтвердить, что ей есть куда переехать;
- соседи говорят о замкнутости и отсутствии гостей;
- цена подозрительно низкая;
- продаётся единственное жильё без покупки альтернативы;
- ощущение, что человек «в игре», кого-то спасает или от кого-то спасается.
Покупателю в таких случаях нужно задавать максимум вопросов и фиксировать ответы.
Что делать, если вы всё-таки столкнулись с мошенничеством
- срочно обращаться в полицию;
- уведомлять банк, если деньги переводились через карту;
- подавать заявление в Росреестр, чтобы заблокировать регистрацию перехода права;
- обращаться в суд и накладывать арест на спорную недвижимость;
- рассматривать возможность оформления титульного страхования заранее.
Моё личное мнение
История с «бабушками-скамщицами» звучит почти комично — если бы не была такой трагичной. С одной стороны, аферисты пользуются уязвимостью пожилых людей. С другой — сами пенсионерки порой играют в хитрые схемы так, что позавидовал бы бывалый мошенник.
В такой реальности единственная защита — максимальная внимательность, профессиональные риелторы, страховка и недоверчивость уровня «Шерлока Холмса.
А вы или ваши знакомые сталкивались ли с похожими историями? Как считаете, что ещё можно сделать, чтобы защитить покупателей недвижимости? Обязательно делитесь своим мнением в комментариях.
Также подписывайтесь на мой канал, это мотивирует меня чаще писать для вас статьи на разные популярные темы.
Популярное на канале: