Во всех новостях сейчас рассказывают про участившиеся случаи оспаривания сделок с недвижимостью, когда добросовестный покупатель купил квартиру у пожилого человека, а потом этот самый пожилой заявляет, что действовал по указке мошенников или не понимал, что происходит, и суд встает на сторону такого продавца, возвращает ему квартиру. А денег у него уже давно нет, поэтому он подает на банкротство и наш добросовестный покупатель остается без квартиры и без денег.
❗️Эксперты уже насчитали около 3000 подобных прецедентов по стране❗️
Любые сделки с недвижимостью требуют от покупателя осмотрительности, а сделки с пожилыми продавцами требуют максимальной внимательности к деталям! Защита «слабого» участника и нормы о недееспособности создают серьезные риски для покупателя.
Ваша задача - выстроить непреодолимую линию обороны, действуя на опережение.
План действий должен быть не просто юридическим, а протокольным.
Мы уже писали статьи о том, как себя обезопасить, если продавец стоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Ссылки на статьи здесь и здесь.
Совершение сделки с пенсионерами, в целом, повторяет многие шаги, но обобщим их именно под такие сделки.
1️⃣ Медицинское освидетельствование - обязательно
Не ограничивайтесь справками из ПНД и НД. В день подписания договора или накануне организуйте осмотр продавца врачом-психиатром. Но врач не любой, а из государственного учреждения. В Москве пользуется большой популярностью институт психиатрии имени Сербского.
Врач должен выдать заключение, в котором зафиксирует, что на момент осмотра гражданин находится в ясном сознании, действует добровольно, полностью осознает значение своих действий и не страдает от расстройств, влияющих на дееспособность. Это вероятно ваш главный козырь в любом будущем судебном споре.
2️⃣ Проверьте юридическую чистоту не только квартиры, но и продавца
Закажите расширенную выписку из ЕГРН, обратив внимание на историю переходов прав. Внезапное появление пожилого человека в цепочке собственников - тревожный сигнал. Обязательно проверьте наличие обременений, а также лиц, сохраняющих право пользования (например, несовершеннолетних, чье согласие на продажу требует одобрения опеки).
Про проверку юридической чистоты мы писали несколько статей… вот основная из них – статья.
Но проверку, конечно, лучше поручить профессионалу – опытному агенту или юристу.
3️⃣ Сделку - только у нотариуса
Нотариус не просто заверяет подписи. Он обязан проверить дееспособность сторон и законность сделки. Он не является врачом, но его заключение и профессиональная ответственность являются дополнительной страховкой ваших интересов. В случае суда нотариально удостоверенный договор - мощное доказательство вашей добросовестности.
4️⃣ Фиксируйте всё на видео
Процесс сделки у нотариуса должны быть записаны. Зачастую сами нотариусы делают записи сделок. На видео должно быть четко видно, что продавец адекватен, самостоятельно отвечает на вопросы, понимает сумму и суть сделки.
Задавайте прямые вопросы и фиксируйте четкие ответы на них:
- «Вы понимаете, что продаете квартиру?»
- «Действуете ли вы добровольно?»
- «Вас просили поучаствовать в спецоперации?»
- «Вас просили перевести деньги на специальный счет?»
5️⃣ Застрахуйте титул
Титульное страхование – защита от потери права собственности. Полис титульного страхования защитит вас от финансовых потерь в случае, если сделка будет признана недействительной по основаниям, о которых вы не знали (например, через суд объявится наследник или будет установлена недееспособность продавца на момент сделки).
Страховка не вернет жилье, но она компенсирует уплаченную сумму, что в данной ситуации является единственным финансовым щитом.
В ряде компаний в правила страхования уже добавили риски, связанные с подобными действиями со стороны пожилых, и последующем судебном расторжении сделки.
Про титульное страхование мы писали подробно вот здесь – статья.
Данный вид страхования стоит всего примерно 0,5% от стоимости квартиры, но зато сон у вас будет очень крепкий!
6️⃣ Обеспечьте финансовую прозрачность
Расчеты проводите через аккредитив, сервисы безопасных расчетов или под контролем нотариуса. Никаких сделок с завышением, занижением и никаких расписок. У вас должен четко остаться «цифровой след» в виде платежных поручений от банка, что цена в договоре такая-то и вот вы эту сумму уплатили.
Дополнительные рекомендации
- ❗️ Если у продавца нет другого жилья, кроме продаваемого, то это тревожный знак.
- ❗️ Если продавец не совершает встречную сделку по покупке другого жилья, то это тревожный знак.
- ❗️ Если пожилой продавец не дает возможности пообщаться со своими родственниками (дети, внуки), то это тревожный знак.
- ❗️ Если вас пытаются ускорить каким-то образом, говорят, что есть другой покупатель или увеличат цену, или откажутся от сделки, то это тревожный знак.
- ❗️ Если вас просят о занижении, деньги передать по расписке или через ячейку, то это тревожный знак.
- ❗️ Если продавец отказывается от каких-то шагов для обеспечения вашей будущей безопасности, то это тревожный знак.
Если уже дело дойдет до суда, то обращайтесь к профессиональному юристу, желательно опытному в делах с недвижимостью, не пытайтесь сами себя защищать, маловероятно, что это приведет к успеху!
Вместо эпилога
Ваша цель - быть всегда начеку и создать неопровержимый доказательственный массив, что вы добросовестный покупатель. Без этого пакета документов (медзаключение, видеозапись, нотариальный договор, титульная страховка) покупка квартиры у пожилого человека - это высокорискованная операция, где вы можете остаться и без жилья, и без денег.
Как считаете, помогут такие шаги себя защитить?
Больше полезной информации, разбор конкретных ситуаций и помощь в оформлении ипотеки вы найдете в нашей премиум-подписке
Читайте наши разделы:
#купить_квартиру #какую_квартиру_купить #как_купить_квартиру #купить_квартиру_в_ипотеку #купить_квартиру_в_Москве