Рынок институционализируется: инвесторы скупают площади до 1000 м², а девелоперы отвечают диверсификацией продуктовых линеек и локаций
Спрос на объекты light industrial в 2 раза превысил рекордные объемы ввода новых площадей. Такой дисбаланс зафиксировал оператор Parametr по итогам восьми месяцев 2025 года. При этом доля инвесторов в структуре спроса за год удвоилась, что свидетельствует о профессионализации и институционализации сегмента.
История вопроса:
Управляющий партнер Parametr Александр Манунин, выступая на форуме Light Industrial 6.0, представил отраслевой срез спроса. Более 50% запросов по-прежнему формируют производители, причем их доля остается стабильной. Внутри этой категории лидируют компании пищевой промышленности, производители оборудования, инструментов, стройматериалов и металлообработки. Эти пять отраслей генерируют около 50% всего спроса. Еще 14% равномерно распределены между 19 другими производственными сегментами. Манунин отметил, что пищевое производство остается самым сложным, но перспективным клиентом. Многие девелоперы избегают строить для них объекты из-за высокой стоимости и необходимости в специальной экспертизе.
Несмотря на рекордный ввод площадей, который, по данным BC Real Estate, за восемь месяцев 2025 года составил 1,7 млн кв. м, объем спроса достиг 2,1 млн кв. м. При этом основой предложения являются объекты класса B, которые, как подчеркивает управляющий партнер, значительно уступают премиальному сегменту по функциональности, доступности сервисов и инфраструктуры. Parametr же делает ставку на дорогие и сложные в исполнении проекты, так как качество среды становится для клиентов более важным фактором, чем цена.
Активная экспансия инвесторов напрямую повлияла на структуру сделок. Их доля в портфеле заявок Parametr достигла 60%, тогда как годом ранее она составляла 30%. По словам Манунина, этот тренд стал ответом на сокращение доступного кредитования для конечных пользователей. «Мы угадали тренд роста инвестиционного спроса. Это была предсказуемая история, когда ключевая ставка выросла. Мы поняли, что кредитование почти недоступно стало, и этой заменой стали инвесторы», – пояснил он. Все инвестиционные сделки заключаются на площади до 1000 кв. м, что снизило средний размер сделки по рынку до 1300 кв. м. В противовес этому производители запрашивают в среднем более 2000 кв. м.
Отвечая на вопросы, Манунин раскрыл экономику инвестиций в light industrial. По его словам, арендная доходность в сегменте остается высокой. Лучший кейс в портфеле Parametr демонстрирует трехлетнюю окупаемость только за счет аренды, при этом контракт индексируется на ИПЦ не менее 7% годовых. Продажа готового арендного бизнеса с пятилетним договором аренды осуществляется с доходностью около 13% годовых. С учетом среднего удорожания актива на 10% в год совокупная доходность для инвестора достигает 23% годовых. При этом, как отметил Манунин, ни один из инвесторов Parametr пока не продал свои помещения, предпочитая сдавать их в аренду.
Напомним, по итогам 2025 года в России ожидается рекордный ввод 400 тысяч кв. метров объектов типа light industrial. На этапе строительства совокупно находится около 700 тысяч кв. метров, ввод которых ожидается в текущем и следующем году. LR