Когда квартира передана с дефектами, а застройщик отказывается их устранять, собственник получает право требовать возмещения своих расходов на ремонт. Досудебная претензия к застройщику становится необходимым инструментом защиты прав участника долевого строительства перед обращением в суд. Грамотно составленная претензия о возмещении расходов на устранение недостатков часто приводит к добровольному исполнению требований без судебных разбирательств.
Эта статья подробно объясняет, когда нужна досудебная претензия к застройщику, как правильно её составить, куда направить, и приводит готовый образец и бланк документа с пояснениями, соответствующий законодательству 2025 года.
Если возникнут вопросы — вы всегда можете получить бесплатную консультацию наших юристов, не выходя из дома.
Выберите удобный способ консультации:
📞 8 (800) 707-84-75 – по телефону горячей линии
💬 Право-граждан.ru – на сайте в онлайн-чате
Звоните, пишите — наши юристы ответят на все вопросы и подскажут, как правильно действовать именно в вашей ситуации. Первичная консультация всегда бесплатная!
Образец претензии к застройщику о возмещении расходов
ЗАО "СТОЛИЧНЫЙ ЗАСТРОЙЩИК"
ул. Строителей, д. 15, Москва, 123000
Генеральному директору
Сидорову Сергею Викторовичу
От: Петров Иван Сергеевич
Паспорт: 45 15 654321, выдан ОУФМС России по г. Москве 10.05.2010 года
Адрес: ул. Молодёжная, д. 30, кв. 125, Москва, 121000
Телефон: 8 (987) XXX-XX-XX
E-mail: petrov_is@mail.ru
Дата: 15 ноября 2025 г.
ПРЕТЕНЗИЯ
о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства
15 апреля 2021 года я заключил с ЗАО "СТОЛИЧНЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" договор долевого участия в строительстве № 2021/ДДУ-854, по которому приобрёл трёхкомнатную квартиру площадью 95,8 кв. м, расположенную на 18-м этаже дома, адрес: ул. Ленинградское шоссе, д. 42, стр. 2, кв. 412, Москва. Стоимость квартиры по договору составила 12 500 000 рублей.
20 ноября 2021 года квартира была передана мне по акту приёма-передачи № 854 от 20.11.2021. В квартире были обнаружены следующие дефекты, которые я указал в акте приёма-передачи и в дополнительном протоколе разногласий:
1. Трещины в штукатурке стен жилой комнаты на протяжении более 2 метров, глубина трещин до 3 мм.
2. Неровности стен в спальне — кривизна более 20 мм на 2 метра длины, что превышает допустимые нормы СНиП 3.04.01-87.
3. Отсутствие приточной вентиляции в спальне согласно проектной документации — окно вентиляции закрыто.
4. Неисправность электрической розетки на кухне (розетка не работает).
5. Низкое качество окраски потолка в коридоре (видны потёки и разводы).
6. Протечка воды в ванной комнате из-под ванны при открытии крана (предположительно, прорыв трубы).
7. Повреждения напольного покрытия в коридоре (сколы ламината, вздутие отдельных ламелей).
1 декабря 2021 года я направил застройщику письменное заявление о проведении гарантийного ремонта. ЗАО "СТОЛИЧНЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" приняло мое заявление и предоставило срок в 30 дней (до 1 января 2022 года) на устранение дефектов.
Однако к установленному сроку замечания не были устранены. По состоянию на 15 ноября 2025 года, то есть через 4 года, большинство недостатков остаются неустранёнными.
Учитывая длительное время ожидания и неисполнение своих обязательств застройщиком, я вынужден был 5 сентября 2025 года провести независимую техническую экспертизу квартиры. По результатам экспертизы, проведённой независимым строительным экспертом Иванцовым Александром Петровичем, свидетельство об аккредитации № 77-А-0123-2023, были подтверждены все перечисленные выше недостатки и определена стоимость их устранения: всего 847 500 рублей.
Экспертное заключение подтверждает, что выявленные дефекты не являются следствием ненадлежащей эксплуатации квартиры мною, а возникли вследствие нарушений при строительстве и отделке объекта застройщиком. Недостатки существенно ухудшают качество квартиры и препятствуют её нормальному использованию.
20 октября 2025 года я направил первую претензию об устранении данных недостатков в разумный срок. Однако застройщик не предоставил ответ или предложение о сроках устранения.
На основании части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии со статьями 22 и 31 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» требую:
1. Возместить мне расходы на проведение независимой технической экспертизы в размере 35 000 рублей (тридцать пять тысяч рублей).
2. Возместить мне расходы на устранение выявленных недостатков в размере 847 500 рублей (восьмьсот сорок семь тысяч пятьсот рублей) согласно смете и заключению независимого эксперта.
3. Выплатить мне неустойку за просрочку устранения недостатков в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки со дня направления первой претензии об устранении недостатков (20.10.2025) по день выплаты расходов, что составляет примерно 50 000 рублей за период до дня настоящей претензии.
4. Выплатить компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей (сто тысяч рублей) за причинённые мне неудобства, невозможность нормального проживания в квартире и длительное ожидание устранения дефектов.
Итого требуемая сумма: 1 032 500 рублей.
Прошу перевести указанную сумму на мой банковский счёт: [указать реквизиты], либо предоставить отписку о готовности исполнить требования и сроки проведения работ в течение 10 дней со дня получения настоящей претензии.
При неполучении положительного ответа в установленный срок я буду вынужден обратиться в Московский районный суд г. Москвы с исковым заявлением о возмещении расходов на устранение недостатков, взыскании неустойки за нарушение сроков её исполнения согласно части 8 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, компенсации морального вреда и штрафа, в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Приложение:
1. Копия договора долевого участия № 2021/ДДУ-854 от 15.04.2021.
2. Копия акта приёма-передачи квартиры № 854 от 20.11.2021.
3. Протокол разногласий к акту приёма-передачи от 20.11.2021.
4. Копия заявления об устранении недостатков от 1.12.2021 с входящим номером застройщика.
5. Техническое заключение независимого эксперта Иванцова А.П. от 5.09.2025 с указанием стоимости устранения недостатков (847 500 рублей).
6. Смета на проведение ремонтных работ по устранению недостатков.
7. Копия копия первой претензии об устранении недостатков от 20.10.2025, отправленной заказным письмом.
8. Квитанция об отправке заказного письма с уведомлением о вручении.
9. Фотографии выявленных недостатков (15 фотографий).
10. Копия паспорта заявителя.
15 ноября 2025 г.
Подпись: _______________ ФИО: И.С. Петров
📌 Скачать этот образец претензии к застройщику
Бланк претензии к застройщику с пояснениями
[ПОЛНОЕ НАИМЕНОВАНИЕ ЗАСТРОЙЩИКА]
[ЮРИДИЧЕСКИЙ АДРЕС]
Генеральному директору [ФИО руководителя]
От: [ФИО заявителя полностью]
Паспорт: [серия, номер, когда и кем выдан]
Адрес: [полный адрес проживания]
Телефон: [номер телефона]
E-mail: [адрес электронной почты]
Дата: [число, месяц, год]
ПРЕТЕНЗИЯ
о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства
Уважаемый [ФИО руководителя]!
[ВВОДНАЯ ЧАСТЬ – указываются основные реквизиты ДДУ]
[Дата] я заключил с [наименование застройщика] договор долевого участия в строительстве № [номер], по которому приобрёл [описание: одно/двух/трёхкомнатную квартиру] площадью [площадь] кв. м, расположенную [указать адрес объекта]. Стоимость квартиры по договору составила [сумма] рублей.
[Дата] квартира была передана мне по акту приёма-передачи [номер и дата акта].
[ОПИСАТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ – подробное перечисление недостатков]
В квартире были обнаружены следующие недостатки, препятствующие её надлежащему использованию:
1. [Описание дефекта 1: где расположен, какой характер, какие нормы нарушены];
2. [Описание дефекта 2];
3. [Описание дефекта 3].
[Указать, когда обнаружены дефекты, были ли они зафиксированы в акте приёма-передачи или протоколе разногласий]
[Указать, когда было направлено первоначальное требование об устранении, какой был результат]
[Дата] я провел независимую техническую экспертизу, которая подтвердила наличие указанных недостатков и определила стоимость их устранения в размере [сумма] рублей. Экспертное заключение прилагается.
[МОТИВИРОВОЧНАЯ ЧАСТЬ – ссылки на законодательство]
В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ участник долевого строительства имеет право потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков, если застройщик не исполнит требование об их безвозмездном устранении.
Выявленные недостатки возникли вследствие нарушений при строительстве и отделке объекта и не являются результатом ненадлежащей эксплуатации квартиры мною. Гарантийный срок ещё не истёк, поэтому требование своевременно.
[РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ – чёткое формулирование требований]
На основании вышеизложенного требую:
1. Возместить мне расходы на независимую экспертизу в размере [сумма] рублей.
2. Возместить мне расходы на устранение недостатков в размере [сумма] рублей согласно смете и экспертному заключению.
3. Выплатить неустойку за нарушение сроков исполнения требования об устранении недостатков согласно части 8 статьи 7 Закона № 214-ФЗ.
Прошу ответить на настоящую претензию в течение 10 (десяти) дней со дня её получения путём:
- перевода денежных средств на счёт [реквизиты счёта], либо
- предоставления письменного ответа об условиях исполнения требований.
[УГРОЗА СУДЕБНОГО РАЗБИРАТЕЛЬСТВА]
При неполучении положительного ответа я буду вынужден обратиться в суд с исковым заявлением, где потребую, помимо основной суммы, взыскания полной суммы неустойки за все дни просрочки, компенсации морального вреда, расходов на судебное разбирательство и штрафа в соответствии с законодательством.
Приложение:
1. Копия договора долевого участия;
2. Копия акта приёма-передачи;
3. Техническое заключение независимого эксперта;
4. Смета на устранение недостатков;
5. Фотографии дефектов;
6. Копия первоначального требования об устранении недостатков;
7. Доказательства отправки требования.
[Подпись, дата, фамилия заявителя]
📌 Скачать этот бланк претензии к застройщику
Когда нужна досудебная претензия к застройщику
Досудебная претензия направляется застройщику в нескольких случаях, предусмотренных федеральным законом об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ.
Прежде всего, претензия подлежит подаче, когда выявлены недостатки в переданной квартире в период гарантийного срока, который в соответствии со статьёй 7 Федерального закона № 214-ФЗ (редакция от 1 сентября 2024 года) составляет не менее трёх лет.
Основанием для досудебной претензии служит наличие дефектов, которые препятствуют надлежащей эксплуатации жилого помещения или делают его непригодным для предусмотренного договором использования. Это могут быть: протечки в трубах, трещины в стенах и потолке, неисправность инженерных систем (отопление, электричество, вентиляция, водоснабжение), низкое качество отделочных материалов, отсутствие обещанного оборудования, уменьшение площади квартиры.
Претензия подаётся, когда застройщик отказывается устранять дефекты самостоятельно, и участник долевого строительства вынужден самостоятельно нанять подрядчика для ремонтных работ. Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, дольщик по своему выбору может потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Кроме того, претензия необходима при нарушении застройщиком установленных законом сроков ответа на первоначальное требование об устранении дефектов. Если застройщик не ответил в течение 10-30 дней (в зависимости от характера требования), это даёт право на досудебную претензию о возмещении расходов.
Как правильно составить претензию к застройщику
Претензия к застройщику о возмещении расходов составляется в произвольной письменной форме без унифицированного бланка, однако должна содержать все необходимые элементы для признания её надлежащей. Документ состоит из нескольких обязательных частей.
В «шапке» претензии указывают полное наименование организации-застройщика (с организационно-правовой формой), её юридический адрес, ФИО руководителя, контактные данные. Затем пишут полные данные заявителя — ФИО, паспортные данные, адрес проживания, номер телефона и адрес электронной почты.
Введение должно содержать ссылки на договор долевого участия: указывают дату заключения, номер договора, адрес объекта, площадь квартиры, её стоимость. При необходимости упоминают дату и номер акта приёма-передачи квартиры.
В описательной части подробно перечисляют все выявленные недостатки с указанием их местоположения и характера: «в ванной комнате на стене обнаружены трещины глубиной до 1 мм на протяжении 1,5 метра», «на кухне отсутствует вентиляционный ход согласно проектной документации», «окна продуваются, уплотнители не прилегают к раме». Критически важно ссылаться на нормативные документы — проектную документацию, СНИП, ГОСТ, акт технического осмотра.
Здесь же описывают попытки урегулирования спора с застройщиком: когда были обнаружены недостатки, направлена ли была претензия об устранении, какой был ответ. Указывают дату проведения независимой экспертизы, фамилию эксперта, содержание его заключения о стоимости устранения дефектов.
В мотивировочной части приводят ссылки на законодательство: «В соответствии со статьёй 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ участник долевого строительства имеет право потребовать от застройщика возмещения расходов на устранение недостатков». Указывают, что гарантийный срок ещё не истёк, поэтому требование своевременно.
В резолютивной части чётко формулируют требование: «Требую возместить мне расходы на устранение выявленных недостатков в размере [сумма цифрами и прописью] рублей на основании смет и актов выполненных работ, приложенных к настоящей претензии». При наличии иных расходов требуют их возмещение: стоимость независимой экспертизы, стоимость доступа специалистов в квартиру, если понесены расходы на проживание в другом месте во время ремонта.
Указывают срок для ответа — обычно 10 дней со дня получения претензии согласно статьям 22 и 31 Закона РФ «О защите прав потребителей». Завершают претензию угрозой обращения в суд: «При неполучении положительного ответа я буду вынужден обратиться в суд, где потребую, помимо основной суммы, взыскания неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в соответствии с законодательством».
Претензию подписывают собственноручно, проставляют дату.
Как подать претензию к застройщику
Способ направления претензии имеет решающее значение для документального подтверждения соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Наиболее надёжный вариант — направить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении через Почту России на юридический адрес застройщика, указанный в договоре долевого участия.
При отправке необходимо: составить опись вложения, в которой перечислить содержимое письма (претензия в двух экземплярах, копии документов), обратиться в почтовое отделение для регистрации письма, сохранить квитанцию об отправке с номером отправления и почтовый штемпель. Уведомление о вручении служит неопровержимым доказательством того, что письмо поступило адресату.
Второй способ — личное вручение претензии руководителю или уполномоченному представителю застройщика. Подготавливают две копии претензии: одну передают адресату, на второй требуют отметку о получении с подписью, расшифровкой фамилии, должности и датой.
Третий способ — направление по электронной почте на официальный адрес застройщика, однако это менее надёжно. Рекомендуется комбинировать способы: отправить заказным письмом и дублировать по электронной почте, запросив подтверждение получения.
Согласно статье 5 Гражданского кодекса РФ (Обычаи) и практике, срок на ответ составляет 10-14 дней, если договором не предусмотрен иной срок. Однако согласно положениям Гражданского кодекса РФ, максимальный разумный срок ответа не может превышать 30 дней. Если в течение этого срока застройщик не ответил или ответил отказом, собственник получает право обратиться в суд.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Сколько времени даётся на ответ на претензию к застройщику?
Согласно практике и положениям Гражданского кодекса РФ (статья 5), срок ответа составляет 10-30 дней в зависимости от характера требования. Для требования о денежной компенсации достаточно 10 дней, а для требования о расторжении договора — 30 дней. Однако согласно договорным условиям срок может быть и иным.
Нужна ли независимая экспертиза перед подачей претензии?
Независимая экспертиза не является обязательным условием, однако она значительно укрепляет позицию в переговорах и при судебном разбирательстве. Экспертное заключение служит неопровержимым доказательством размера убытков и необходимости ремонта. Расходы на экспертизу можно требовать возместить от застройщика.
Какую сумму неустойки можно потребовать за просрочку?
По состоянию на 2025 год, за нарушение срока устранения недостатков новая редакция Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы, подлежащей возмещению, за каждый день просрочки. Для граждан-потребителей размер удваивается — 1/150 ставки рефинансирования.
Кто несёт расходы на независимую экспертизу — заявитель или застройщик?
Первоначально расходы на экспертизу несёт заявитель (тот, кто ходатайствовал о её проведении), однако впоследствии суд обязывает застройщика возместить эти расходы как часть судебных издержек. Поэтому можно требовать возмещения стоимости экспертизы в претензии.
Может ли застройщик отказать в возмещении расходов, если дефекты появились после приёмки?
Нет, согласно части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в период гарантийного срока действует презумпция вины застройщика. Это означает, что именно застройщик должен доказать, что недостатки возникли после приёмки или по вине заявителя, а не во время строительства. На практике суды часто встают на сторону дольщика, если дефекты обнаружены в гарантийный период.
Что произойдёт, если застройщик банкрот?
Если застройщик несостоятелен, требования дольщика могут быть удовлетворены за счёт: управляющей компании (которая примет на себя гарантийные обязательства), правопреемника застройщика, Государственного компенсационного фонда (в который застройщики вносят денежные средства) или страховой компании (если был заключён договор страхования ГОЗ).
Как рассчитывается неустойка: от полной стоимости квартиры или от стоимости ремонта?
При нарушении сроков устранения недостатков неустойка рассчитывается от стоимости расходов, необходимых для устранения дефектов, а не от полной стоимости квартиры. Формула: сумма расходов × количество дней просрочки × 1/300 (или 1/150 для граждан) ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Может ли претензия быть коллективной — от нескольких дольщиков?
Да, несколько собственников квартир в одном доме могут подать коллективную претензию. Это может быть более эффективным, так как такие обращения рассматриваются более внимательно и демонстрируют системный характер проблем.
Нужно ли получить согласие застройщика на проведение ремонта своими силами?
Согласно практике, желательно уведомить застройщика за 10 дней о намерении самостоятельно устранить недостатки и предложить ему провести осмотр. Однако если застройщик не реагирует на претензию об устранении дефектов, дольщик имеет право приступить к самостоятельному ремонту без согласия.
