Махинации с квартирами - по России идёт волна возвратов проданного пенсионерами жилья через суд. Депутаты наперегонки пишут запросы в Правительство и разрабатывают законопроекты.
Чем сердце успокоится и кому все это выгодно, рассказал в интервью.
В настоящий момент в судах находятся десятки дел, связанных с подобными ситуациями. В таких случаях действует целая организованная группа мошенников, а продавцы-пенсионеры являются ширмой.
Истории с продажей набирают обороты, и сколько ещё таких дел появится — один бог знает... Я не хочу пример Долиной приводить — он хорош для Долиной... Но, к сожалению, это решение в плохом очень смысле стало прецедентным, когда с него как под копирку сейчас штампуются решения в интересах вот этих организованных групп, где пенсионеры выступают ширмой со своим жильём. К сожалению, это стало бизнесом.
К моменту возврата по суду жилья продавцам многие добросовестные покупатели даже успевают сделать ремонт, уплатить налоги. При этом вернуть деньги с пенсионера — как за покупку, так и за ремонт квартиры — почти нереально.
Вот они жильё-то вернули. Но — даже если кто-то пенсионера обяжет вернуть деньги — сколько лет этот пенсионер со своей пенсией будет их возвращать? А за это время мошенническая группа всё уже успешно поделила.
По российскому законодательству именно на покупателя ложатся риски, если кто-то обманул продавца в момент продажи жилья. Именно он должен проявлять осторожность, осмотрительность и оценивать риски. У государства же здесь, как отметил специалист, обязанность посредника: оно отвечает за переход права собственности — и не более того.
Практика показывает, что нет идеального средства, которое могло бы обезопасить добросовестного покупателя от судебных претензий. Защищаться сложно. Приносят справки от ПНД, что продавец на учёте не состоит, но суд всё равно признаёт сделку недействительной. Как правило, суды всегда на стороне того самого продавца, который в момент продажи находился в «особом» состоянии, под воздействием.
Более-менее надёжным способом защититься в данной ситуации - титульное страхование.
Это страхование риска, что покупатель утратит право собственности на недвижимость, в том случае, если суд признает такую сделку недействительной. Это на 100% наш случай. Страхуется в данном случае статус собственника квартиры — именно это называется титулом. В том случае, если кто-то оспорит титул, выплачивается компенсация или полная стоимость этого жилья.
До появления нынешних схем с возвратом квартир, проданных «под влиянием мошенников», этот страховой продукт стоил в среднем 0,3% от оценочной стоимости объекта в год. Таким образом, в случае оформления услуги на три года (это срок исковой давности сторон сделки на рынке недвижимости) при стоимости квартиры 10 млн рублей нужно будет заплатить порядка 100 тыс. рублей.
Плюс это, конечно, дополнительные правовые процедуры, которые могут мошенников в данном случае остановить, потому что у них в суде уже будет не человек, который приобрёл у них жильё — какое-то физлицо, которое сделать ничего не может, — а страховая со своей службой безопасности и банк.
Складывающаяся напряжённость в связи с подобными исками может не только значительно изменить ситуацию на рынке недвижимости, но и создать социальное напряжение. Например, такая обстановка на вторичном рынке может привести к росту цен на первичную недвижимость и повысить стоимость услуг риелторов.
Катализатор — дело Долиной. Ну а кому это выгодно? В том числе крупным застройщикам выгодна эта схема, так как люди начнут приобретать жильё на первичном рынке, а вторичный из-за рисков уйдёт на второй план: будет повышаться спрос на жильё в новостройках, поскольку там таких рисков нет. Плюс выиграют риелторы, которые начнут предоставлять свою дорогостоящую экспертизу. Выиграют страховщики, которые будут предлагать титульное страхование. Главное, чтобы люди не проиграли — добросовестные приобретатели этого жилья.
Вместе с этим не думаю, что сложившаяся ситуация приведёт к росту противоправных действий в отношении продавцов-пенсионеров, хотя такая возможность и не исключается в отдельных случаях.
Не исключаю, что если человек имеет определённые возможности и ресурс и готов пойти на принцип «Меня нельзя обманывать, и человек должен за это ответить»... то со временем такой пенсионер может «случайно потеряться». Но это скорее всё же конкретный случай.
