Есть два совершенно разных основания, из-за которых суд может признать сделку недействительной и их часто путают.
Первое: продавец на момент сделки был в состоянии, когда не мог понимать значение своих действий. Это медицинская история, а не юридическая.Он просто не понимал, что делает. Не мог осознать, что продаёт квартиру.
Второе: человека обманули. Когда ему звонят "сотрудники Сбербанка", "майоры ФСБ" и рассказывают: «Ваши средства под угрозой, срочно продайте квартиру, переведите на безопасный счет, спасайте имущество!» И человек, будучи полностью вменяемым, просто поверил мошенникам. Это две разные истории. В первом случае человек был болен. Во втором человек здоров, но его обманули. И именно из-за того, что эти ситуации путают, многие неправильно готовятся к сделке, выбирают не ту стратегию защиты и теряют шансы сохранить недвижимость.
Рассказываю как защититься в каждой из этих ситуаций и что нужно проверить перед покупкой квартиры, чтобы не остаться без денег и без жилья.
Итак, первая ситуация, когда человек психически нездоров и при этом совершает сделку купли-продажи. Это не история про мошенников, это медицинский критерий. Человек мог ранее состоять на учёте, сейчас уже не наблюдаться у врача, но болезнь могла вернуться и в момент сделки он просто не осознавал, что делает.
Что делают покупатели, чтобы себя обезопасить? Берут справки из психдиспансера и наркодиспансера именно с осмотром продавца, а иногда даже приглашают врача на сделку, чтобы он лично посмотрел продавца и “дал добро”.
Иногда врач идёт с ними даже в МФЦ чтобы под его контролем человек все подписал.
И вроде бы все логично. Но есть одно большое “НО”: это не доказательство.
С точки зрения суда - это просто бумажки. Почему так? Потому что психическое состояние человека можно определить только в динамике. То есть нельзя просто осмотреть человека один раз и сказать: “он психически здоров” или “нездоров”. Так не работает.
Есть официальный приказ Минздрава, где прямо сказано:
о психическом состоянии можно судить только по результатам наблюдения: амбулаторного или стационарного.
Стационарная экспертиза - когда человека кладут в клинику на неделю, наблюдают, тестируют, делают заключение.
Амбулаторная экспертиза - чуть проще: эксперты изучают медкарту, проводят несколько встреч, тесты, беседы и выдают комплексное заключение.
Вот только такое заключение имеет реальную юридическую силу.
А справки из диспансеров нужны чтобы подтвердить:состоит продавец на учёте или нет. Именно поэтому брать их нужно по месту регистрации и проживания. Если адреса разные, берем из обоих диспансеров. Мы не проводим осмотр. Эти справки нужны именно для исключения факта учета продавьца как психически больного человека.
И если у вас есть справки и заключение эксперта, сделанное в динамике, тогда даже если кто-то потом решит подать иск, то вероятность, что вы потеряете квартиру будет минимальная.
А справки с осмотром из посторонних диспансеров или врач на сделке - это, скорее, психологическое успокоение, а не защита.
Вторая ситуация из-за которой квартиры забирают у покупателя - это не психическое заболевание продавца, а его обман.Когда человека вводят в заблуждение.
Как это выглядит? Ему звонят якобы “из Сбербанка” или “из ФСБ” и говорят:
«На вашу квартиру покушаются мошенники, надо срочно продать, деньги перевести на безопасный счет».
И человек верит, потому что думает, что он квартиру не теряет, просто “переводит деньги в безопасное место”. И вот что важно: в таких историях человек не собирается съезжать. Он не пакует вещи, не ищет новое жилье, потому что уверен, что квартира все еще его.
Это первый тревожный сигнал, который должен насторожить покупателя. Когда вы приходите смотреть квартиру, обратите внимание: пакует ли человек вещи, выглядит ли квартира предпродажной, где вещи собраны в коробки или она такая, будто в ней продолжают жить.
И обязательно спросите продавьца куда он переезжает, как будет перевозить вещи. Такие детали как вопрос о перевозе вещей всегда выдают правду.
Второе - Берите контакты родственников, общайтесь с ними. Очень часто именно родные не знают, что человек под влиянием мошенников, и могут успеть остановить эту историю.
Третий сигнал — наличные. Никаких “денег в конвертах”, “безопасных счетов третьих лиц”. Только аккредитив или нотариальный депозит. Больше никаких вариантов. Фиксируйте переговоры, записывайте звонки и сохраняйте сообщения. Это может спасти вам и деньги, и квартиру.
И ещё один важный шаг - дайте время. Заключите договор аванса, и возьмите в месяц. Пусть человек “остынет”. За это время он почти всегда успевает поговорить с близкими и тогда все вскрывается
Больше информации про недвижимость в моем ВК канале. И в ТГ канале про торги.