С начала года использование рассрочки на рынке новостроек Татарстана снизилось и сейчас составляет не более 30% от всех продаж. Об этом KazanFirst заявила коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова. По ее статистике, пиковая доля рассрочки в продажах компании достигала 58% в феврале 2025, сейчас она составляет менее 1%. Таким образом, «это отражает общий тренд — рынок возвращается в банковский контур, где выше защита обеих сторон и больше предсказуемости».
Напомним, первоначальный взнос по такой программе составляет от 15%, а выплатить полную сумму необходимо в срок до 5-10 лет. Покупатель имеет право поселиться в квартире сразу после получения ключей, однако собственником он становится, когда выплатит полную стоимость. Большинство застройщиков предусматривают рассрочку без начисления процентов, однако покупатель отдельно платит за оформление такой рассрочки.
Фото: KazanFirst
— Рассрочка — это инструмент, который играет вспомогательную роль. Мы разделяем мнение, что рассрочка — неустойчивая модель: застройщик, по сути, становится банком без процентной ставки и без гарантий платежеспособности клиента. Поэтому мы стараемся минимизировать долю таких сделок, — рассказала собеседница.
Просрочки по платежам в рассрочку случаются, по оценке коммерческого директора ГК «Новастрой», примерно у 6% клиентов. Причины разные — от временных финансовых трудностей до попыток растянуть срок оплаты, не прибегая к кредиту. С ее слов, «расторжения по рассрочкам бывают, но аналогично не более чем в 5% случаев». В среднем, если доходит до расторжения, покупатель теряет около 10% от уплаченной суммы — в зависимости от условий договора и стадии исполнения обязательств.
«Не всем покупателям подходит этот инструмент»
Рассрочка — это и вынужденная мера, и очень яркий сигнал, что безальтернативное участие банков в сделках на первичном рынке недвижимости может вредить отрасли, дополнил генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев. Он объяснил, что «застройщики изобрели этот инструмент потому, что других доступных инструментов для покупки просто не было». Высокая ключевая ставка и дополнительные банковские комиссии для льготных ипотечных продуктов с господдержкой в течение прошлого года не оставляли выбора, вынуждая девелоперов переходить на сделки без банковского участия.
Фото: KazanFirst
По статистике Галеева, «ключевой переход случился во II квартале 2024 года — тогда с 30% их количество увеличилось до 80%, а по некоторым объектам и до 90%».
— Ничего плохого или хорошего о рассрочке я сказать не могу. Но не соглашусь с мнением, что при доступной альтернативе мы бы с рассрочкой не работали. Глупо ограничивать себя в возможностях — выигрывает тот, кто гибче и способен адаптироваться к обстоятельствам. Как говорится, хороша ложка к обеду. Основная проблема рассрочки — не в самой идее, а в слабом нормативном регулировании. Опыт последних лет ясно показал: нельзя замыкать целую отрасль в рамках одного инструмента, пусть даже самого проработанного. И давайте не забывать, что строительная отрасль — один из локомотивов экономики и что чем больше у нее инструментов, тем устойчивее она работает, — отметил он в беседе с KazanFirst.
Фото: KazanFirst
Кроме того, «рассрочки были хороши как антикризисное решение на короткой дистанции, но сейчас мы видим, что проверку временем рассрочки проходят так себе». С его слов, застройщики сегодня наиболее заинтересованы в наполнении эскроу-счетов для снижения нагрузки по проектному финансированию. Поэтому компании стимулируют заключение сделок именно с ипотечными продуктами — на круг это получается выгоднее рассрочки.
— Да, не всем покупателям подходит этот инструмент, большинство стремятся снизить размер ежемесячного платежа. Но мы стараемся для каждого подобрать такие условия, чтобы покупка была обоюдовыгодной. Драйвером тут пока остается семейная ипотека и различные вариации комбинаций с ней. На сегодняшний день по нашим проектам это соотношение составляет примерно 60 на 40 в пользу рассрочек. Но это в среднем, в каждом проекте своя ситуация, — заключил гендиректор группы компаний «СМУ-88».
«Мы долго не внедряли, поскольку не каждый сможет легко перейти в ипотеку или закрыть её досрочно»
Для клиента это несомненный плюс, особенно когда он не может претендовать на льготные программы, а рыночная ипотечная ставка держится у отметки 20% уже продолжительное время. Об этом рассказал KazanFirst коммерческий директор «Суварстроит» Марсель Абдулхаев. В этой ситуации «рассрочка действительно становится спасением».
Фото: KazanFirst
Эксперт объясняет, что «выйти из неё можно, перейдя в ипотеку к сдаче дома по актуальной рыночной ставке или даже по льготной программе, если, к примеру, в семье произошло пополнение».
— Для застройщика же этот инструмент менее интересен в первую очередь с финансовой точки зрения. Проектное финансирование само по себе имеет высокую цену, а покрытие по рассрочкам происходит только на сумму первоначального взноса клиента. Тем не менее сегодня практически невозможно представить застройщика без подобной программы, — подчеркнул спикер.
Абдулхаев уверен, что чем быстрее ситуация с ключевой ставкой нормализуется до приемлемых показателей, тем быстрее рассрочка снизит свою долю в проектах. Кроме того, рассрочка — это инструмент для тех, у кого нет всей суммы на руках, например, кто продаёт старую квартиру или ждёт закрытия вкладов. Для таких клиентов зафиксировать условия сегодняшнего дня и платить до сдачи дома — лучшее решение, чем откладывать покупку. Опыт часто показывает, что люди просто не успевают накопить, а цены растут.
Фото: KazanFirst
— Что касается нашей статистики, пиковая доля рассрочки в общем объёме сделок не превышала 37%. На сегодняшний день этот показатель составляет не более 20%. Инструмент рассрочки до завершения строительства с возможностью перехода в ипотеку работает в нашей компании чуть меньше года. Мы долго не внедряли его, поскольку понимали, что не каждый клиент сможет легко перейти в ипотеку или закрыть её досрочно. Запуск стал возможен только после того, как мы начали сотрудничать с жилищно-накопительным кооперативом «Суварсоюз». Мы сделали это, чтобы предоставить клиенту больше вариантов для завершения расчётов и снизить риски расторжений. Хотим отметить, что клиенты выполняют свои обязательства добросовестно и проблем с просрочками платежей мы не наблюдаем. Отчасти этому способствуют и наши гибкие условия, — резюмировал собеседник.
«Это достаточно популярный инструмент для покупки жилья»
Руководитель агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев, наоборот, считает, что рассрочкой пользуются «очень часто». Он заявил, что «в следующем году будут ещё чаще использовать, когда по семейной ипотеке немножко ухудшат условия». То есть «это достаточно популярный инструмент для покупки жилья».
Фото: KazanFirst
— Это отличный инструмент с той точки зрения, что не всем доступна семейная ипотека, и с нынешними ставками по классической ипотеке. Единственный возможный вариант купить квартиру в новостройке — это, конечно, рассрочка. Потому что без семейной покупать под 23% новостройку по таким ценам — просто абсолютно невыгодно, неинтересно. Тем более на днях прошло заседание, и вроде как рассрочку будут регулировать. Пока на сегодняшний день она никак не регулируется. Застройщики сами объявляют правила. И условия рассрочки у всех застройщиков разные — у кого-то она интересна, у кого-то нет, — сообщил KazanFirst Савельев.
Эксперт добавил, что «человеку проще перепродать договор долевого участия либо уже готовую квартиру, чем просто расторгать договор по рассрочке и деньги обратно получать». Тем более «там, скорее всего, есть какие-то штрафные санкции, будут потери финансовые».
Фото: KazanFirst
— Если клиент переходит в ипотеку, то все прекрасно. Застройщику это даже замечательно. Деньги поступают на эскроу-счёт, и все прекрасно. Есть тут маленький нюанс, что рассрочка проходит мимо эскроу-счета, а это риск для покупателя как раз в случае банкротства застройщика. Он будет иметь проблемы. Этот инструмент достаточно интересен в любом случае. Я не думаю, что будет расторжение. А смысл? То есть ту квартиру, которую вы купили, она в любом случае уже как-то подросла. И проще сделать договор уступки, чем расторгнуть рассрочку. Но, опять же, надо смотреть детально ситуацию. Но я не думаю, что человек, купивший в рассрочку на начальной стадии, при сдаче дома будет просто расторгать. Проще продать. Это будет выгоднее и дороже, — резюмировал собеседник.
Фото: duma.gov.ru
Напомним, что Банк России работает над тем, чтобы регулировать рынок рассрочки при покупке жилья.
Ранее представители Центробанка заявляли, что «застройщики, как правило, не оценивают уровень платежеспособности покупателя при предоставлении ему рассрочки» и «распространение такой практики увеличивает риски закредитованности граждан».
— Люди могут столкнуться с отказом банка в предоставлении ипотеки или сложностями в обслуживании кредита. Продажи в рассрочку зачастую предполагают завышение стоимости жилья. Это может привести к финансовым потерям граждан, если понадобится продать жилье на вторичном рынке, — сообщалось в письме регулятора.
В ЦБ указывали, что при покупке жилья в рассрочку граждане находятся в более уязвимом положении, чем заемщики по ипотечным кредитам. Люди не могут воспользоваться механизмом кредитных каникул, а также мерами господдержки для погашения части задолженности по рассрочке. Кроме того, есть «риски как для самих застройщиков, так и для банковской системы».
— Они связаны с тем, что покупатель может отказаться от договора по предоставлению рассрочки или будет неспособен ее погашать. Документ Банка России призван ограничить риски, связанные с этой практикой, — заключил регулятор.