С момента введения escrow-счетов рынок жилой недвижимости сильно изменился: «котлованные» скидки исчезли, и зарабатывать в этом сегменте стало намного сложнее. Коммерческая недвижимость на этом фоне для многих стала более привлекательной, поскольку средняя доходность превышает 10 % годовых уже много лет. В этой статье агент Центрального офиса Vysotsky Estate Евгений Комаров разбирает, как выбрать идеальное помещение, которое быстро окупится и останется востребованным у арендаторов на дистанции.
От правильного выбора локации зависит многолетняя доходность. Одна ошибка может привести к потере десятков миллионов рублей за период владения помещением. И вот на что нужно обратить внимание в первую очередь.
Ёмкость локации
Этот параметр определяет, сколько жителей уже сейчас проживает в радиусе 5–10 минут пешком и сколько людей будет проживать здесь в будущем. Минимальное количество домохозяйств в округе — 3 тысячи, но по-хорошему эта цифра должна начинаться от 5 тысяч.
Количество коммерческих помещений в локации
Переизбыток ведёт к демпингу и потере дохода, а дефицит, напротив, максимизирует прибыль. В работе с нашими клиентами мы считаем 3 относительных показателя:
📌 количество квартир к количеству коммерческих помещений (чем больше, тем лучше), оптимально — около 70;
📌 количество квартир к площади коммерческих помещений (чем больше, тем лучше), оптимально — около 0,6;
📌 площадь коммерческих помещений к площади квартир (чем меньше, тем лучше), оптимально — около 4 %.
Окружение
Якорные арендаторы, например, продуктовые сети, способны генерировать трафик самостоятельно, поэтому соседние с ними помещения всегда востребованы на рынке аренды.
Состояние, в котором сдаются квартиры в ЖК
Если помещение находится в новом комплексе, то стоит иметь в виду: в дома с квартирами без отделки жители заселяются дольше в среднем на год, поэтому арендаторы в таких местах будут просить дисконт на время заселения.
Срок ожидания ключей
Этот параметр также относиться к помещениям в новых комплексах. Срок ожидания ключей может быть любым, но оптимально — не более года. Нужно изначально закладывать 1 квартал на задержку (к сожалению, сейчас это распространено) и учитывать «заморозку» денег на период строительства (вы не получаете доход, пока дом строится).
Трафик
Разумеется, чем больше — тем лучше, но предугадать этот параметр заранее проблематично. Поэтому выбираем помещения, которые расположены на въезде в жилой комплекс или на пешеходных бульварах.
Планировка
Правила такие:
📌 чем правильнее форма – тем лучше;
📌 несущих колонн должно быть минимум;
📌 угловая планировка приоритетна;
📌 помещения на стилобате ценятся больше;
📌 чем больше витрин — по количеству и размеру — тем лучше;
📌 достаточная электрическая нагрузка на площадь помещения: не ниже 0,2кВт/м², поскольку увеличение, как правило, стоит дорого;
📌 обязательна индивидуальная технологическая вытяжка на крыше;
📌 обязательно наличие несколько стояков;
📌 обязательно наличие двух и более входов;
📌 обязательно наличие зоны разгрузки и т. д.
Практический пример
В качестве примера хорошего места приведу ЖК «Алтуфьевское, 53» от компании ПИК. В этом ЖК мы купили несколько помещений нашим клиентам. Давайте рассмотрим по пунктам.
Ёмкость локации: 1373 квартиры в реновации, 1167 + 938 квартир в первой очереди, 924 квартиры во второй очереди. Итого — 4402 квартиры.
Комплекс «заперт» со всех сторон промышленной зоной, железной дорогой и Алтуфьевским шоссе. Значит, при решении бытовых проблем жители не выйдут за пределы этой локации и будут вынуждены пользоваться только местной коммерческой инфраструктурой.
По количеству коммерческих помещений в этой локации мы наблюдаем дефицит.
Количество квартир к количеству коммерческих помещений — 95,7. Количество квартир к площади коммерческих помещений — 0,65. Площадь коммерческих помещений к площади квартир — 3,9 %.
На въезде в ЖК уже работают «Пятёрочка» и аптека «ЗдравСити» на этой же линии.
Квартиры сдаются с чистовой отделкой.
Срок ожидания ключей — 6 месяцев.
«Пятёрочка» — трафикообразующий арендатор, и все соседние помещения «паразитируют» на этом.
Планировки коммерческих помещений в этом комплексе прямоугольные, с 1–2 входами.
Электрическая нагрузка на площадь помещения — 0,2кВт/м². Есть индивидуальная вытяжка.
Итоговые цифры
И посмотрим на реальные показатели наших клиентов:
📌 Помещение площадью 83,9 м²: цена покупки — 23 332 590 рублей, месячная арендная плата — 250 тысяч рублей, доходность — 12,86 %.
📌Помещение площадью 187,1 м²: цена покупки — 48 780 000 рублей, месячная арендная плата — 620 тысяч рублей, доходность — 15,25 %.
Понравилась статья? Ставьте лайк!
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!