В этой статье Вы увидите цены на все 5-ти звездочные отели побережья.
✔️ Путем математического анализа разберем, какие отели интересны для инвестиций, а какие стоит рассматривать только в качестве диверсификации Вашего портфеля.
На стадии строительства сейчас находятся всего 8 фешенебельных отелей от Сочи до Южного берега Крыма.
Для чего же люди покупают недвижимость в курортных городах?
Ну, во-первых, ради понтов и статусности, во-вторых, ради удобства (не нужно искать себе гостиницу), и в-третьих – в качестве вложений.
Возможно, для кого-то это будет откровением, но богачи, скупая на курортах недвижимость за восьмизначные суммы, не демонстрируют своё слабоумие, а инвестируют деньги в надёжные активы.
❗️ Если приобретение гостиничного номера рассматривается Вами исключительно как место собственного отдыха, то дальше можно не читать... выбирать можно любой комплекс.
❗️❗️❗️ Но, если приобретение рассматривается в качестве инвестиций, то рекомендую Вам потратить ещё 2 минуты, что бы на основе математических расчетов понять, какие гостиничные комплексы дадут Вам наибольшую капитализацию и более высокий пассивный доход.
👨🏫 Что бы узнать уровень предполагаемого пассивного дохода нам нужно знать несколько вводных 👇:
✔️ Стоимость размещения в 5-ти звездочных отелях в ноябре;
✔️ Загрузка отелей в ноябре;
✔️ Величина расходов;
✔️ Доля ноября в общегодовом обороте.
👨🏫 На основе 👆 данных с сайта Ostrovok.ru мы видим, что 👇:
✔️ Средняя стоимость проживания в Сочи:
▪️16 662 ₽ за сутки в стандартных Пятерках;
▪️ 30 040 ₽ за сутки в Пятерках ультра-премиум класса.
✔️ Средняя стоимость проживания в Анапе:
▪️ 15 664 ₽ за сутки в стандартных Пятерках;
▪️ 26 866 ₽ за сутки в Пятерках ультра-премиум класса.
✔️ Средняя стоимость проживания в Крыму:
▪️ 15 149 ₽ за сутки в стандартных Пятерках;
▪️ 24 385 ₽ за сутки в Пятерках ультра-премиум класса.
Какую же загрузку показывают в ноябре самые лучшие отели побережья?
👆 Как бы не пели риелторы о всесезонности Сочи и Анапы... но это не так... загрузка в ноябре не превышает 35-40%... Если же мы прогнозируем загрузку новых отелей... то остановимся на цифре 20% в течении первых 3 лет.
👨🏫 По статистике ноябрь генерирует 1,8% общегодового дохода.
👆 Значит, теперь у нас есть все данные, чтобы рассчитать годовую валовую прибыль с 1 номера 👇:
Сочи:
5 554 000 ₽ валовый доход за год в стандартных Пятерках;
10 013 000 ₽ валовый доход за год в ультра премиум сегменте.
Анапа:
5 221 000 ₽ валовый доход за год в стандартных Пятерках;
8 955 000 ₽ валовый доход за год в ультра премиум сегменте.
👨🏫 👆 Внимательный инвестор, при ознакомленнии с договорами аренды с Отельерами обязательно заметит, что весь доход считается от суммы прибыли без НДС... и из этой суммы уже вычитаются все расходы... Но... 5 лет после запуска отеля НДС будет нулевым... а за это время отель уже выйдет на пиковые значения по загрузке и доходности...
🧐 А что по расходам?
Если не вдаваться в детали, то сумма чистого заработка, перечисляемого на счёт собственника номера составляет от 50 до 45% от общей прибыли.
👆 и уже с этой суммы нужно будет заплатить 6% (если ИП на УСН), или 13% (если будете выступать как физлицо).
Таким образом👇:
✔️ стандартная Пятерка в Сочи принесёт собственнику от 2,6 до 2,8 млн ₽ в год.
✔️ Пятёрка делюкс класса будет генерировать от 4 до 5 млн ₽ в год.
🧐 А что по рентабельности?
Сейчас посчитаем 👇:
✔️ 2,7 млн ₽ (чистый годовой доход) / 30 245 644 (стоимость вложений) × 100 = 8,9% годовых. Такая доходность будет в хорошей сочинской пятёрке...
✔️ 4,3 млн ₽ (чистый годовой доход) / 47 054 000 (стоимость вложений) × 100 = 9,1% годовых. Такая доходность прогнозируется в Сочи от Отеля делюкс уровня.
🧐 А если такой же расчёт сделать по Анапским Пятеркам?
Давайте посмотрим 👇:
✔️ 2,5 млн ₽ (чистый годовой доход) / 15 551 100 (стоимость вложений) × 100 = 16% годовых. Такая доходность будет у хорошей анапской пятёрки...
✔️ 3,6 млн ₽ (чистый годовой доход) / 22 397 400 (стоимость вложений) × 100 = 16% годовых. Такая доходность прогнозируется в Анапе от Отеля ультра премиум уровня.
❗️👨🏫 Но, нужно помнить, что это прогнозируемая доходность на сегодняшний день... без учета ежегодной индексации стоимости размещения... которая составляет в среднем 8% в год... 👆
Если нужна консультация или совет, а так же если хотите узнать какие есть интересные объекты в Сочи, Крыму, Анапе, Архызе, Алтае, Домбае... пишите/звоните.
Так же согласую для Вас индивидуальные условия и договорюсь о дисконте.
С уважением,
Литовка Роман
Тел. +7 966 770 36 17