Выписка из ЕГРН — главный документ при покупке или проверке недвижимости: она показывает, кто собственник, какая кадастровая стоимость, есть ли обременения и ограничения. Но мошенники тоже это знают: поддельную выписку показать легко, а пострадавшему — тяжело. Хорошая новость: современные официальные сервисы позволяют быстро проверить документ — достаточно телефона и пары минут. В этой статье — простые и проверенные способы отличить настоящую выписку от фальшивки, шаблоны запросов и что делать, если вам прислали «подозрительный» документ.
Коротко — что реально поможет (3 быстрых шага)
- Проверьте QR-код на выписке — он ведёт на официальный сервис Росреестра для подтверждения подлинности.
- Если выписка электронная (файл) — проверьте цифровую подпись (SIG-файл) через сервис проверки электронных документов на сайте Росреестра.
- Сверьте данные с бесплатной онлайн-выпиской из Госуслуг или заказанной свежей выпиской от Росреестра (сверка по кадастровому номеру и последней дате).
Эти три шага покрывают 95% рисков: если всё «чисто» — можно уверенно двигаться дальше; если хоть что-то вызывает сомнение — не подписывайте документы и требуйте оригинал / бумажную заверенную выписку.
1. Какие бывают выписки и почему это важно для проверки
Выписки из ЕГРН бывают разные: о правах (сведения о собственниках и видах прав), кадастровая (о характеристиках и стоимости), об объекте и т. п. Бывают электронные (PDF + SIG) и бумажные. Важно: формы и наличие персональных данных зависят от того, кто заказывает выписку — собственник видит ФИО владельца, третье лицо — обычно получает обезличенную версию (без ФИО) — это сделано для защиты персональных данных. Поэтому при работе с документами уточняйте, какая именно версия вам нужна и кто её заказал.
Почему это важно: мошенник может подделать «обложку» PDF-файла, но не всегда сможет корректно подделать цифровую подпись или QR-код, которые проверяют по официальным сервисам.
2. Первичная визуальная проверка — что сразу вызывает подозрение
Перед технической проверкой сделайте «быстрый тест взглядом». Обратите внимание на: орфографию и странные формулировки; неаккуратные шрифты и неравномерное выравнивание; отсутствие QR-кода в правом верхнем углу (у официальных выписок он есть); странные контакты или печати, которые выглядят «фотомонтажом». Если документ пришёл по мессенджеру, спросите оригинал — официальную электронную выписку или бумажную с печатью МФЦ/Росреестра. Бумажный оригинал можно получить в МФЦ или заказать на портале Росреестра.
Пример: получил PDF с «выпиской», у него нет QR-кода и внизу стоит подпись картинки — это тревожный сигнал. Попросите у продавца ссылку на официальную выписку или снимок страницы на Госуслугах.
3. Проверяем QR-код — самый быстрый и надёжный способ
Современные выписки содержат QR-код — он был введён Росреестром как удобный цифровой инструмент: отсканировали QR-код смартфоном — попали на официальный сервис, который сообщает, действительна ли выписка и совпадают ли данные. Это простой и эффективный способ отличить настоящую выписку от обычной картинки. Если QR-код ведёт на сторонний сайт — это стоп. Проверка QR-кода даёт быстрый ответ «подлинно / не подтверждается».
Как проверить: откройте камеру телефона, наведите на QR-код, перейдите по ссылке — вы окажетесь на rosreestr.gov.ru или в подсервисе, где будет результат проверки. Если телефон говорит, что ссылка сомнительная — не переходите.
4. Электронная подпись (SIG-файл) — как проверить «под капотом»
Если вам прислали электронную выписку из ЕГРН в формате, где помимо PDF есть файл цифровой подписи (.sig), этот метод очень надёжен. На сайте Росреестра есть сервис для проверки электронных документов: вы загружаете PDF и SIG — сервис проверяет подпись, указывает, кем и когда подписан документ, и сообщит, не была ли подпись повреждена. Это подтверждение юридической силы документа.
Если файл подписи отсутствует, но продавец говорит, что «это официальный документ» — попросите его прислать ссылку на заказ выписки (номер заявки) или заказать выписку заново и прислать вам отрывок прямо со страниц Росреестра / Госуслуг.
5. Сверка по rosreestr.gov.ru и по Госуслугам — дополнительная проверка фактов
Даже если QR и подпись в порядке, полезно сверить ключевые данные (кадастровый номер, площадь, наличие ограничений) с тем, что выдаёт официальный сервис Росреестра или бесплатная выписка через Госуслуги. На портале Госуслуг можно запросить бесплатную онлайн-выписку (или посмотреть услугу), а на сайте Росреестра — заказать и сверить сведения. Если данные не совпадают — повод насторожиться.
Практика: попросите у продавца свежую выписку «на сегодня» — это убережёт от ситуаций, когда за неделю до сделки была наложена ипотека или арест.
6. Бумажная выписка и МФЦ — когда нужен оригинал с печатью
Если дело серьёзное (например, подписание договора купли-продажи), имеет смысл потребовать бумажную заверенную выписку из МФЦ: на ней стоит печать и дата выдачи. Хотя электронные выписки вполне юридически значимы, бумажный оригинал всё ещё удобен для проверки у контрагентов и нотариуса. Некоторые продавцы и покупатели заранее договариваются привезти распечатки с печатью для спокойствия сторон.
Если документ настораживает — возьмите бумажную версию и зайдите в МФЦ или офис Росреестра: сотрудники подскажут, что именно могло пойти не так.
7. Примеры реальных схем мошенничества и как их раскусить
- «Старый шаблон + новые данные» — мошенник перефотошопил старую выписку и подставил другое ФИО/адрес. Как проверить: QR / SIG / сверка по rosreestr.gov.ru.
- «Псевдо-официальное письмо» — PDF с видом выписки, но без подписи и QR, и с просьбой перевести аванс. Как проверить: потребовать выписку с цифровой подписью или бумажный оригинал.
- «Ссылка на сторонний сервис» — когда вам присылают ссылку на просмотр документа на сомнительном сайте. Как проверить: официальный rosreestr.gov.ru — единственный надёжный ресурс, сторонние сайты могут лишь хранить копии (и подделывать).
Если вам предлагают «быстро оформить» сделку без проверки — это почти всегда тревожный знак. Настоящий продавец не будет торопить вас отказаться от проверки.
8. Что делать, если выписка оказалась поддельной — пошаговый план
- Немедленно прекратите все переговоры и не переводите деньги.
- Попросите у другой стороны заказать официальную выписку из ЕГРН через Росреестр или Госуслуги и показать её вам.
- Если уже были попытки списания/перевода — сохраните все сообщения, скрины и выписки, соберите доказательства.
- Обратитесь в полицию с заявлением о мошенничестве и приложите скриншоты/файлы.
- Сообщите об инциденте в Росреестр (через их контакт-центр) и, при необходимости, в ваш банк (если были попытки списания).
Действовать нужно быстро: чем раньше вы зафиксируете попытку мошенничества, тем выше шанс вернуть деньги или задержать злоумышленников.
9. Шаблон запроса продавцу (если у вас есть сомнения)
Здравствуйте, (ФИО).
Для спокойствия обеих сторон прошу прислать официальную выписку из ЕГРН, заказанную на текущую дату, либо ссылку с сайта Росреестра/Госуслуг. Также прошу прислать файл цифровой подписи (.sig), если выписка электронная, или скан бумажной выписки с печатью МФЦ.
До получения подтверждающих документов никакие авансовые платежи не рассматриваю.
Спасибо за понимание.
Этот короткий текст экономит время и сразу фильтрует недобросовестных продавцов.
10. Чек-лист «проверяй всегда» (распечатайте и держите при сделках)
- На выписке есть QR-код — отсканировал(а) и перешёл(ла) на rosreestr.gov.ru.
- Для электронного файла есть SIG-файл — проверил(а) на сервисе Росреестра.
- Сведения сверены по кадастровому номеру и дате в официальном сервисе.
- Бумажный оригинал (при сомнениях) — запрошен и проверен в МФЦ/Росреестре.
- Не переводил(а) деньги до получения подтверждения.
Если все пункты «зелёные» — риск подделки минимален.
11. Частые вопросы (FAQ)
Q: Можно ли доверять выписке, присланной по WhatsApp?
A: Можно — только если она содержит рабочий QR-код или корректную электронную подпись, и вы проверили её на офсервисах. Без этого — нет.
Q: Что, если собственник не хочет заказывать выписку — это зло?**
A: Нормальный продавец не будет отказываться. Отказ от предоставления официальной выписки — повод насторожиться и требовать объяснений или искать другого объекта.
Q: Сколько стоит заказать выписку?**
A: Цены разные в зависимости от вида выписки и способа заказа (электронная/бумажная); на портале Росреестра и Госуслугах есть актуальные тарифы. Заказывать через Госуслуги обычно удобнее.
12. Практические советы — как минимизировать риски при показе документов
- Всегда просите свежую выписку «на сегодня» — особенно важно при переговорах о продаже.
- При личной встрече не оставляйте оригиналы у третьих лиц, делайте копии и проверяйте QR на месте.
- Если вам прислали файл — проверьте подпись, затем откройте официальный сервис и сверяйте данные.
- Используйте нотариуса при сомнениях: нотариус может запросить информацию официально и подтвердить подлинность документов.
- Никогда не переводите аванс по просьбе «быстрее, чтобы никто не купил» — это классическая уловка мошенников.
13. Заключение
Проверка подлинности выписки из ЕГРН — не магия, а процедура: QR-код, цифровая подпись, сверка по официальным базам и — если нужно — бумажный оригинал. Если соблюдать простой алгоритм из этой статьи, вы уменьшите риск мошенничества до минимума и сможете принимать решения спокойно. Главное — не торопиться и требовать официальные подтверждения.
Вопрос читателю 👇
Вы уже сталкивались с подозрительной выпиской?