Если платёж по ипотеке стал похож на вашу зарплату — вы не одиноки. Рынок недвижимости Тюмени вошёл в турбулентную фазу: девелоперы строят на опережение, спрос то замирает, то оживает, а впереди новые налоговые и ипотечные правила. Что это — короткий шторм или начало новой реальности?
Спрос падает, но сделки растут: кто всё ещё берёт ипотеку в Тюмени?
После резкого спада начала 2025 года рынок оживает. Осенью продажи выросли почти в 4,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Но за этим всплеском стоит не новый бум, а прагматичное стремление успеть оформить кредит до новых условий и зафиксировать ставку, пока она держится на уровне 16,5–17%.
«Люди не видят смысла ждать. Пока ключевая ставка относительно стабилизировалась, а разговоры о её снижении звучат всё громче, многие решили зафиксировать ипотеку сейчас. Они понимают, если ставка пойдёт вниз, можно будет сделать рефинансирование, а если вдруг снова вырастет — уже не догнать», — говорит риэлтор Андрей Белоусов.
По его словам, именно поэтому рынок во второй половине года оживился: на него вернулись семьи, которые отложили покупку весной.
«Мы с мужем тянули с покупкой почти год, всё надеялись, что ставки упадут. А потом поняли — дальше ждать нельзя, цены растут быстрее, чем проценты снижаются», — рассказывает тюменка Людмила Волкова.
Сейчас она отдает почти всю свою зарплату на ипотеку, но говорит, что чувствует себя спокойнее. Благо есть еще зарплата супруга.
Кстати, сейчас средний платёж по ипотеке — 63,2 тыс. руб., а медианная зарплата — 63,4 тыс. руб. Фактически, ежемесячный платёж «съедает» доход целиком. Но, как отмечают аналитики, психологический барьер ещё не пройден — тюменцы продолжают покупать, рассчитывая на рост доходов и постепенное снижение ставок.
Полицейские вернули квартиру 101-летней женщине, пострадавшей от мошенницы
Перенасыщение — миф или риск? Почему Тюмень балансирует на грани
В области строят как всегда много — ввод жилья за три квартала 2025 года превысил 1,8 млн кв. м. Как говорят эксперты, продажи отстают, но паники среди застройщиков нет.
«Рынок сам регулирует скорость. Компании уже сократили запуск новых проектов почти на четверть, чтобы не перегреть предложение. Сейчас формируется запас квадратных метров, который „всплывёт“ в момент, когда ставки пойдут вниз», — говорит аналитик Рустам Разетдинов.
По его прогнозу, в 2026 году ввод может снизиться на 10–15%, что позволит сбалансировать спрос и предложение.
«Перенасыщение возможно только там, где убывает население. В Тюмени всё наоборот — приток людей, работа, высокий уровень занятости. Квадраты не залежатся», — добавляет эксперт.
Домклик: ипотечный рынок вырос во всех сегментах недвижимости в октябре
Одна льготная ипотека — кому она закроет дорогу в Тюмени и кто выиграет?
С 1 февраля 2026 года вступит в силу принцип «одна семья — один льготный кредит». Эта деталь кажется мелочью, но способна изменить рынок.
«Раньше семьи брали по несколько льготных ипотек — купить детям, потом на аренду. Теперь такого не будет. Это охладит инвестиционный спрос, но сделает рынок честнее», — говорит эксперт по ипотечным программам Ирина Коновалова.
По её словам, в декабре–январе возможен «всплеск последнего вагона»: семьи будут спешить подать заявки до новых правил. А вот в 2026 году покупки станут осознаннее — люди начнут выбирать не «что дают по льготе», а реально удобное жильё.
«В долгосрочной перспективе рынок только выиграет. Мы уйдём от схем „куплю на всякий случай“ и вернёмся к покупкам для жизни», — уверен Андрей Белоусов.
Аренда или ипотека под 16%: что выгоднее в Тюмени в 2025 году?
Налог за продажу: почему тюменские продавцы могут начать делать скидки в 2026 году
С 1 января 2026 в регионе изменится механизм расчёта НДФЛ при продаже жилья — налоговая база больше не будет уменьшаться через коэффициент 0,7. Теперь налог начнут считать от полной кадастровой стоимости.
«Для продавцов это болезненно. Кто хотел продать — будет спешить до конца 2025-го, а в 2026 часть сделок заморозится. Но рынок станет прозрачнее — уйдут „серые“ схемы и занижения в договорах», — поясняет финансовый аналитик Виктор Осипов.
Результат — короткий всплеск предложений с дисконтом. Вторичный рынок в январе–феврале может «просесть» на 3–5%, прежде чем ситуация стабилизируется.
Обвал или временное снижение? Недвижимость в Тюмени наконец начала дешеветь
Цены и ставки в Тюмени: ждать коррекции или готовиться к росту?
Сегодня квадратный метр в новостройках Тюмени стоит в среднем 147 тыс. руб., на вторичке — 129 тыс. руб. Цены выросли на 3–4% за год, но это скорее «инфляционное дыхание», чем реальный рост.
«2026 год будет спокойным. При снижении ключевой ставки хотя бы до 15% ипотека оживёт, и рынок получит импульс. Но до того — заморозка», — считает Рустам Разетдинов.
По оценкам экспертов, рыночная ипотека сейчас колеблется от 17 до 23% годовых. Если ЦБ начнёт смягчение весной, рынок оживёт к осени 2026-го.
Домклик: выдачи по рыночной ипотеке выросли в III квартале на 200%
Что это значит для тюменцев — коротко и по делу
Все эти перемены — не абстрактные цифры, они напрямую касаются любого, кто планирует сделку с жильём в ближайший год. Чтобы не попасть впросак, стоит заранее понимать, как действовать — будь вы покупатель или продавец. Эксперты составили специальный чек-лист для «Нашего города.
Если вы планируете покупку:
- оценивайте долговую нагрузку: платёж не должен превышать 60% дохода семьи;
- проверяйте застройщика и реальный срок ввода — не все проекты доживут до ключей;
- не спешите брать ипотеку «на всё», особенно если это инвестиционная покупка;
- используйте рассрочки или льготы до февраля 2026 — позже условий может не быть.
Если вы продаёте:
- 2025 год — последний шанс провести сделку по старым налоговым правилам;
- скидка в 3–5% сейчас может быть выгоднее, чем новый налог позже.
«Мы выходим из фазы турбулентности. Перенасыщение уйдёт за год-полтора. Главное, чтобы ставки не прыгнули снова», — резюмирует Рустам Разетдинов.
По мнению экспертов, 2026 год станет для тюменского рынка жилья периодом адаптации и возвращения к здравому смыслу. После двух лет резких колебаний рынок постепенно находит баланс между возможностями покупателей и амбициями застройщиков. Главным фактором теперь становятся не субсидии и льготы, а реальная покупательная способность и уверенность людей в завтрашнем дне.
Покупатели стали внимательнее и рациональнее: они сравнивают условия, взвешивают долговую нагрузку, выбирают не по принципу «что дают», а по качеству и инфраструктуре. Это медленное, но закономерное взросление рынка.
Тюмень сохраняет статус региона с устойчивым спросом и высоким уровнем внутренней миграции, поэтому резких падений здесь не ожидается. Но и прежнего бума уже не будет: рынок вошёл в фазу устойчивого, спокойного роста, где решающую роль играют не эмоции, а расчёт.
2026 год обещает стать временем взвешенных решений и разумного оптимизма. И, как отмечают эксперты, после нескольких лет турбулентности тюменский рынок недвижимости, похоже, действительно готов начать новую главу своей истории.
Недоступная роскошь: на какую квартиру в Тюмени придётся копить сотню лет?
Ранее «Наш город» сообщал о том, что тюменцы становятся беднее даже при росте зарплат.
Читайте также:
Черничная неделя: как тюменцам сэкономить до 4 миллионов при подготовке к Новому году
Ожидания и реальность: показываем фото нового ЖК рядом с Плехановским бором в Тюмени
«Сдавайся квартира большая и маленькая»: как заработать на аренде больше?