Наконец-то большой медведь в берлоге перевернулся, и все стали говорить о том, что цена недвижимости в США настолько безумная, что это никуда не годится, и с этим что-то надо делать. Хотя, честно говоря, такая ситуация практически не только в США, но во всём мире.
И вот, как только начинают звучать какие-то предложения — сразу становится смешно, потому что любое предложение пытается быть решением, но без анализа и установления причин ситуации никакое решение не может быть работающим.
Ну вот, например, Трамп недавно предложил продлить ипотеку до 50 лет законодательно. Но это, конечно, смешно. Естественно, это предложил не он, а какие-то умники ему подсунули — он просто выступил в роли рупора.
Давайте вообще разберёмся, откуда ноги растут. Тут ничего сложного нет, потому что цены на недвижимость, как и на любом рынке, определяются спросом и предложением. А ключевая проблема — как для США, так и для огромного количества развитых стран — в том, что примерно 50–60 лет назад жильё перестало быть товаром первой необходимости и стало инвестиционным активом.
Это произошло не случайно, а благодаря лоббированию банков, потому что главные бенефициары рынка недвижимости — это в первую очередь банки. Это чудовищный по размеру рынок кредитования. Кроме того, туда же входит всё обвесное: бесконечные риелторские агенты, адвокаты, юристы, тайтлинговые компании — и, конечно, гигантский слой бюрократии. Бесчисленное количество регуляций, требований, лицензий и т.д.
Это первый фактор — те, кто прямо заинтересован в неуклонном росте цен.
Вторая, значительно более глубокая проблема в том, что недвижимость стала не просто активом, а чуть ли не ключевым средством накопления для нескольких поколений. Сейчас примерно 65% всех инвестиций американцев — в недвижимости. Что, вообще-то говоря, очень плохо.
Альтернатива — инвестиции в акции. А это принципиально другое: когда вы инвестируете в акции, вы вкладываетесь в рост экономики, вы даёте деньги предприятиям. Когда же вы вкладываетесь в недвижимость — вы просто связываете деньги и отдаёте их банкам. Никакого отношения к экономике эти деньги не имеют.
Что в результате? На данный момент большая часть владельцев недвижимости — это уже бумеры. Эти люди тяжело работали, заработали деньги и стали скупать недвижимость — в первую очередь как инвестиции. Соответственно, им также выгодно, чтобы цены росли. И банкам, и лендлордам абсолютно невыгодно увеличивать предложение на рынке, ни на продажу, ни на аренду. Потому что как только предложение растёт — цены падают. А это сразу удар по банкам: уменьшается размер кредитного портфеля, топ-менеджеры теряют бонусы. Владельцы недвижимости тоже начинают нести убытки.
По факту получается, что население разделено на две большие группы: лендлорды и тенанты. Первые купили недвижимость по диким ценам и теперь хотят, чтобы цены хотя бы не падали. Вторые — не имеют своей недвижимости и вынуждены всё больше платить за аренду.
Это дикий конфликт интересов. Причём — это два совершенно разных электората. Проблема дошла до такой истерики, что, по слухам, она может стать чуть ли не центральной темой программы демократов на выборах 2028 года.
И вот что важно: любое решение, ведущее к снижению цен на недвижимость, немедленно бьёт по владельцам. Они теряют деньги, чувствуют себя обманутыми, потому что «всю жизнь пахали». Естественно, такие люди будут яростно голосовать за любого, кто не даст ценам упасть.
Плюс весь банковский сектор, страховые компании и финансовая сфера в целом тоже встанут насмерть. Они включат весь лоббистский ресурс. Если надо — убьют тысячи человек. Физически. Это одна сторона.
А другая — это тенанты. Их в США почти 120 миллионов человек. И они будут голосовать за любого, кто пообещает снижение цен. Мы уже это видим, например, в Нью-Йорке.
Проблема не в том, кто прав, а кто виноват. Мы уже понимаем, почему цены растут и кто в этом заинтересован. Единственное долгосрочное решение — перестать делать недвижимость инвестиционным активом. Чтобы люди покупали жильё для жизни, а накопления вкладывали в акции — в экономику.
Это правильно в долгосрочной перспективе, но чтобы это реализовать, нужно иметь поистине железные яйца. Потому что если такое делать, гигантское количество людей потеряет деньги.
Так и живём: с одной стороны — лендлорды, с другой — их смертельные враги, те, кто не имеет недвижимости. Жёсткий конфликт интересов.
С банками всё понятно. Несмотря на их лоббистский ресурс, банки можно прогнуть — это просто коммерческие предприятия. А вот с людьми гораздо сложнее.
Здравый смысл говорит: надо срочно перестать рассматривать жильё как инвестиционный актив, чтобы накопления шли в экономику, а не в бетон. Но при этом — представьте себе масштаб потенциальных убытков от коррекции цен. Это триллионы долларов. У меня нет готового решения. Я просто смотрю вглубь проблемы.
Но, по крайней мере, понимая причины, легче оценивать предложения. Моё предположение: с обеих сторон политического спектра будет много громких, смелых заявлений. Но практически ничего не будет реализовано. Потому что любое движение — вверх или вниз — вызовет ярость хотя бы у половины электората.
И ещё интересный момент: как только любой тенант вдруг напрягся, собрался, накопил денег и купил себе жильё — он тут же переходит в противоположный лагерь. И начинает защищать рост цен с ещё большей яростью. Потому что теперь это в его интересах.
Так что да, над этим надо думать. Это очень серьёзная проблема. Несколько ключевых проблем, которые в США есть — и по инерции решаться не будут.
Да, можно ослабить регулирование, можно дать больше строить. Но это всё равно приведёт к снижению цен — а значит, к истерике на рынке. Это вот такой баланс: любые меры, делающие жильё более доступным, немедленно обрушивают цены на всё остальное, вызывая истерику у владельцев и банков.
Банки, правда, страдают меньше — они просто начинают меньше зарабатывать. А вот те, кто купил жильё по высоким ценам, — они несут убытки. Мы это уже проходили: как только цена сильно падает, люди перестают платить, начинается серия банкротств, и привет, 2008 год.
И вот сейчас я вижу ситуацию как патовую. В каком-то смысле, 2008 год был обвальным падением, которое вызвало огромный кризис, в результате которого упали несколько крупных банков.
По крайней мере, хорошо, что об этом начали говорить. Но моё мнение — здесь нужно очень жёсткое, силовое решение. Никакого консенсуса быть не может. Только долгосрочная стратегия. Как конвертировать ценность, связанную с недвижимостью, в ценность, связанную с экономикой?
А что у нас?
В России проблема инвестиций в недвижимость снята с повестки дня как таковая, не прижилась эта отрыжка финансового капитализма в российском обществе. Центробанк просто взял и запретил выдавать ипотеку, и на этом всё закончилось.
Нет, ну остались конечно ждуны, которые спят и видят, что вот-вот всё вернётся на круги своя, кредиты на покупку жилья снова начнут выдавать под льготный процент, и цены на недвижимость снова начнут расти космическими темпами. Возникает вопрос, а зачем? Всё что предстоит сделать в Америке, в России уже реализовано в полной мере. Все эти остатки монетаризма на сегодняшний день в экономике полностью демонтированы, денежно-кредитная политика теперь строится целиком и полностью по модели развития такого известного экономиста как Кейнс.
Все несогласные с такой денежно-кредитной политикой Центробанка спокойно спят или уехали в цувюлызованныэ та дэмократычныэ краины - ну и скатертью дорога им, как говорится, пусть строят там своё Эвропейскоэ жытло, если у них это конечно же получится.
Тем временем в России всё идёт своим чередом, цены на недвижимость кое-где продолжают снижаться уже не первый месяц, и меня это очень радует!