Человеку звонят по телефону мошенники и представляются сотрудниками правоохранительных органов. Они уверяют, что его имущество — квартира или вклад — под угрозой: «мошенники уже готовят поддельные документы, чтобы его присвоить». Чтобы «спасти» имущество, предлагают срочно продать квартиру и перевести вырученные деньги на «надёжный счёт», якобы открытый в Центробанке или МВД.
Знакомая история. Больше года о ней говорят везде — в новостях, телеграм-каналах, ток-шоу. Схема проста и изощрённа одновременно: под видом защиты человек сам лишает себя собственности, действуя по подсказке голосов, звучащих из телефона.
Мошенники со специфическим акцентом активно «качали» деньги — понятно на какие цели. Ситуация требовала вмешательства: нужен был период охлаждения — время, которое позволило бы остановить цепочку импульсивных и навязанных решений при продаже жилья.
Но где его вводить? В Росреестре? Невозможно — это нарушало бы свободу договора: стороны вправе определять объект и сроки сделки сами. К тому же формальный «период охлаждения» не гарантировал бы реальной паузы при передаче денег.
Тогда система пошла обходным путём — через изменение судебной практики. Иными словами, суды начали вводить фильтры там, где раньше их не было.
Фильтры из судебной практики вместо закона
На стороне продавца фильтра не было: человек под давлением мошенников носился с телефоном у уха, пока не продаст и не переведёт деньги «куда нужно».
На стороне покупателя фильтра тоже не существовало: его защищала прежняя судебная практика, признававшая его добросовестным приобретателем, если он «не знал и не мог знать» о мошенничестве.
Новая судебная практика всё изменила. Теперь «фильтр» установлен на стороне покупателя: от него ожидают разумной осмотрительности — проверки истории объекта, анализа срока экспозиции на «Авито» и ЦИАНе, а также принятия необходимых мер для установления реальной воли продавца на продажу, а не на формальную сделку по указанию «голоса из трубки».
Сделки без экспозиции или с формальной, кратковременной экспозицией «для галочки», применяемой лишь для придания видимости законности, становятся красным флагом.
Кроме того, возникли дополнительные риски, связанные с покупкой объекта по чрезвычайно низкой цене: теперь это рассматривается как один из признаков недействительности сделки — в совокупности с другими упомянутыми факторами — и именно покупатель принимает на себя этот риск.
Почему «попала» покупательница Полина? Да потому, что квартира в центре Москвы была приобретена за 112 миллионов рублей при рыночной стоимости около 195 миллионов. И сейчас мы даже не берем в расчёт разные отчёты (экспертизы) о рыночной стоимости — и в гражданском суде, и в материалах уголовного дела фигурируют цифры от 130 до 240 миллионов, хотя наиболее вероятная величина находится где-то посередине.
Сделка с дисконтом в 43% при продаже обеспеченным собственником — да ещё при формальной и крайне короткой экспозиции объекта без стандартного полугодового ожидания реального покупателя, что является нормой для сегмента лакшери-недвижимости, — выглядела, мягко говоря, подозрительно. Даже при «быстрой» продаже снижение цены обычно составляет не более 15–20%. Речи о 40% и быть не может, в том числе при наличии зарегистрированных жильцов. Владельцы подобных объектов прекрасно ориентируются на рынке и не станут опускаться ниже рыночной стоимости ни при каких обстоятельствах, тем более если просто хотят улучшить жилищные условия (по легенде) — как это было в той самой нашумевшей истории прошлого года.
Внимание покупателя затмила «звёздность» продавца, вдобавок он, вероятно, посчитал, что сорвал джекпот. В итоге он фактически присоединился к игре мошенников, сам того не осознавая. Но и здесь он не ощущал особого риска, поскольку юристы, скорее всего, исходили из сложившейся судебной практики. Однако практика решила обновиться именно за счет покупателя - Полины.
Аномалии, которые сегодня становятся маркерами для суда (в совокупности): чрезвычайно выгодная цена, слишком быстрая сделка и отсутствие рыночного следа продажи (необычно малый срок экспозиции на рынке по сравнению с обычным для такого объекта), незначительные проблемы с психикой у продавца — всё это признаки того, что сделку могут признать недействительной.
Единственное, что отличает Полину от других покупателей, — это момент. Именно на ней произошёл водораздел судебной практики. Не повезло, а может быть, наоборот — повезло: её история стала отправной точкой новой эпохи сделок с жильём и она теперь узнаваема и известна в стране, что скорее всего перекрывает первоначальный негативный шлейф.
Справедливо было бы, чтобы в случае формирования новой судебной практики в судебном решении прямо указывалось, что данный акт не подлежит исполнению, поскольку он направлен на формирование новой правоприменительной позиции. Формирование новой судебной практики не должно приводить к нарушению прав и законных интересов лиц по настоящему спору, которые строили своё поведение, исходя из ранее сложившейся практики.
Однако для применения таких формулировок необходимо законодательно закрепить, что в России прецедентное право существует не только де-факто, но и де-юре. Ну и определить дополнительно этот случай, когда судебный акт не подлежит исполнению.
У законодателя были и остаются способы прекратить массовое мошенничество. К примеру, если и применять фильтр, то опять же по справедливости — на стороне продавца. Ведь именно на стороне продавца совершаются мошеннические действия. Например законодательно определить, что при заключении сделки продавец подписывает документ, в котором его предупреждают о возможном воздействии мошенников, а также о том, что ему могут рекомендовать продать квартиру под предлогом участия в «операции правоохранительных органов». Законодательно закрепить, что при подписании такого документа его последующие доводы о мошенничестве со стороны третьих лиц не принимаются при рассмотрении вопроса о признании сделки недействительной. В документе можно перечислить и другие виды мошенничества и периодически пополнять его по мере появления у мошенников новых схем.
Технологии и осторожность
Оценщики давно используют сайты, где можно отследить историю объявления по любой квартире — даты размещения, изменения цены, паузы в экспозиции. Риэлторам тоже пора активно пользоваться этими инструментами: они дают реальную картину рынка и помогают отличить «чистую» сделку от сомнительной.
Покупатели же быстро усвоили новые правила игры — не без помощи шоу-бизнеса и СМИ.
Что в итоге
- Прекращается финансирование тех, кого финансировать не стоит.
- Растёт спрос на первичку — вторичный рынок дискредитирован осторожностью и страхом.
- Появляется удобная информационная жвачка, которую можно жевать ещё долго, комментируя, обсуждая и превращая в очередной сюжет о «новых реалиях» рынка.
С большой долей вероятности Верховный суд сам разрешит вопрос с требованиями, а не передаст на рассмотрение ниже, приняв решение об удовлетворении требований Полины Лурье о передаче ей квартиры, а в иске Долиной о признании сделки недействительной откажет. Таким образом, справедливость может восторжествовать до Нового года.