Источник: Северная правда
Автор: Ковалева Наталья, доктор юридических наук, практикующий юрист, профессор Государственного университета управления.
Не стоит напоминать, что дорогостоящие покупки и в особенности недвижимость лучше покупать вместе с грамотным и опытным в таких делах юристом. Просьба не путать с риэлтором или другим лицом, осуществляющим лишь консультацию и не показывающем реальные риски таких сделок для вас.
Если интересна данная тематика - стоит ознакомиться с ранее вышедшими материалами "Как проверить собственника квартиры" (№4, 2025 г.) и "Как минимизировать риски при покупке квартиры" (№43, 2025 г.)
Рассмотрим пять наиболее опасных рисков и не всегда явных при покупке недвижимости, особенно если планируете приобрести квартиру самостоятельно, без правового сопровождения:
1. ПОКУПКА ПО ДОВЕРЕННОСТИ: именно такие сделки несут значительные риски, так как доверенность может быть оформлена мошенниками. Проверить подлинность доверенности, если она оформлена нотариально можно на этом ресурсе: https://reestr-dover.ru. Подробнее как проверить подлинность доверенности мы писали в №10, 2025 г.
Стоит запомнить простое правило - чем меньше участников в сделке, тем проще анализировать ситуацию и понять что и как.
В случае сомнений лучше отказаться от сделки с участием на стороне продавца представителя. Нередко продавец живет за границей, а его родственник (представитель) продает его квартиру ссылаясь на то, что собственнику сложно приехать и самому подписать договор. В дальнейшем оказывается, что родственник (иногда пожилой) ничего не знал о продаже недвижимости и суд встанет на его стороны, а вы останетесь без квартиры и без денег.
2. ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ В ПЕРЕЧНЕ ТЕРРОРИСТОВ И ЭКСТРЕМИСТОВ можно проверить на сайте Росфинмониторинга https://www.fedsfm.ru. (сейчас в этом списки 18860 человек). Учтите, что финансирование экстремистской деятельности незаконно (ст. 282.3 УК Российско Федерации).
3. КВАРТИРА БЫЛА ПРИВАТИЗИРОВАНА БЕЗ УЧЕТА ПРАВ ДРУГИХ ЛИЦ, например, несовершеннолетних. С течением времени они узнают о нарушении своих прав и могут подать в суд. Как минимум, необходимо заказать архивную выписку из домовой книги и проанализировать потенциальных претендентов на квартиру, попытаться понять нарушены ли были чьи-то права.
4. ПОКУПКА ЖИЛЬЯ У НАСЛЕДНИКОВ крайне рискованное мероприятие и требует тщательной проверки, которую осуществить не всегда возможно по объективным причинам. Даже при наличии завещания у умершего могут оказаться те, которым полагается обязательная доля в наследстве. Это могут быть нетрудоспособные лица, которых при жизни обеспечивал умерший. Постарайтесь узнать такую информацию при беседе с потенциальным продавцом и не забудьте заказать выписку из домовой книги, чтобы понять кто на момент смерти проживал вместе с умершим.
Как вариант, через нотариуса можно оформить документ, подтверждающий обязанность продавца в случае возникновения спорных ситуаций решить их за свой счет.
5. МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ: при покупке квартиры с использованием материнского капитала у детей должны быть выделены доли. Учтите - все что связано с несовершеннолетними при сделках с жильем необходимо анализировать с особой тщательностью и не полагаться на удачу. Весь спектр потенциально спорных ситуаций не описать, поэтому постарайтесь запросить выписку об использовании материнского капитала и выясните все обстоятельства, которые покажутся вам странными или не совсем понятными. Помните, суд практически всегда встанет на сторону несовершеннолетних, поэтому не нарушены ли их права - ваша обязанность.
Сделки с недвижимым имуществом всегда вызывают много вопросов, нередко спорные ситуации потребуют разрешения только в судебном порядке. Если решили действовать самостоятельно, без привлечения юристов - изучите все наши материалы на данную тематику, чтобы попытаться избежать негативных последствий.