Из серии - их нравы
В Нью-Йорке назревает историческая битва за доступное жилье, инициатором которой выступил кандидат в мэры - Зоран Мамдани. На выборы в ноябре 2025 года вынесены два ключевых предложения, призванных пересмотреть принципы финансирования жилищного строительства и остановить кризис доступности.
Суть предложений: Деньги для всех и запрет на «вечное ожидание»
Предложения носят названия «Запуск жилья для народа» (Housing Launch for People) и «Запрет на лист ожидания» (The Waitlist Ban). Если избиратели их одобрят, это кардинально изменит правила игры для девелоперов, получающих государственную поддержку.
- «Запуск жилья для народа»: Это предложение требует, чтобы по крайней мере 25% единиц в новых многоквартирных жилых проектах, получивших существенные налоговые льготы или прямые денежные субсидии от города или штата, были доступны для аренды домохозяйствам с доходом не выше 50% от среднего по региону (AMI). На сегодняшний день это $64, 800 для семьи из трех человек. Фактически, это создает новый, более глубокий уровень доступности, поскольку текущие программы часто ориентированы на семьи с доходом 80-130% от AMI.
- «Запрет на лист ожидания»: Вторая инициатива запрещает городским и государственным агентствам предоставлять финансовую помощь проектам, которые отбирают арендаторов через систему лотереи с закрытыми списками ожидания. Вместо этого девелоперы будут обязаны сдавать свободные квартиры в порядке живой очереди («first-come, first-served»). Цель — положить конец практике, когда потенциальные арендаторы годами находятся в неопределенности, а тысячи квартир, для которых формально есть очередь, остаются пустовать.
Проблема, которую призваны решить инициативы
Мамдани и его сторонники указывают на фундаментальный изъян в системе: несмотря на миллиардные инвестиции налогоплательщиков, кризис с доступным жильем только углубляется.
«Мы тратим огромные суммы государственных денег на строительство жилья, которое не является доступным для ньюйоркцев», — заявляет Мамдани. Он подчеркивает, что существующие программы, такие как 421-a, субсидируют рынок роскошного жилья под видом создания «доступных» единиц, которые на самом деле недосягаемы для большинства нуждающихся семей.
Ярким примером провала системы стал недавний скандал вокруг башни на Риверсайд-бульвар, которая получила налоговые льготы по программе 421-a. В этом здании были предусмотрены «доступные» квартиры, но их цена была ориентирована на доход в 130% от AMI, что составляет $168, 350 для семьи из четырех человек. При этом в том же районе сотни семей с гораздо более низкими доходами годами стояли в очередях.
Новые предложения направлены на то, чтобы перенаправить государственные ресурсы на поддержку тех, кто в них действительно нуждается, и сделать процесс получения жилья более прозрачным и справедливым.
Что будет дальше?
Ожидается, что инициативы столкнутся с яростным сопротивлением со стороны лоббистов строительной индустрии и крупных девелоперов, которые утверждают, что ужесточение требований сделает новые проекты финансово нежизнеспособными и остановит строительство.
Тем не менее, кампания Мамдани уже набирает обороты, объединяя активистов, борцов за жилищные права и простых горожан, исчерпавших надежду на существующую систему. Исход голосования в ноябре определит не только распределение миллиардов бюджетных долларов, но и то, для кого в действительности будет строиться будущий Нью-Йорк.
421-а — это провальная налоговая льгота Нью-Йорка для застройщиков.
🔹 Что делала: Давала огромную скидку по налогу на недвижимость на 25 лет.
🔹 Условие: Часть квартир должны быть «доступными».
🔹 Реальность: «Доступными» считались квартиры для семей с доходом до $168 тыс./год. Нью-Йорк терял $1.8 млрд налогов ежегодно, а жильё для бедных так и не строилось.
Программа истекла в 2022 году, но на ее место пришла подобная.
Как видим, даже в «супердемократии» и капитализма Нью-Йорка есть льготы для застройщиков.