В последние годы из-за постоянных изменений ключевой ставки сибирякам сложно принять решение о покупке жилья. Рынок недвижимости изрядно «штормит»: цены растут, условия льготных программ меняются, ипотечные кредиты становятся доступны не всем. Стоит ли сегодня обращаться в банк за целевым кредитом или есть смысл дождаться меньших ставок и новых льготных программ — Сиб.фм узнал у экспертов.
Ипотечные ставки: на чем основаны и стоит ли ждать снижения
Ипотечные ставки напрямую зависят от ключевой ставки, с помощью которой Банк России регулирует покупательскую способность населения. На заседании Банка России 24 октября 2025 года было принято решение о ее снижении с 17 % до 16,5 % годовых.
«Мы прогнозируем, что до конца 2025 года ключевая ставка едва ли будет ниже 16 %. В этом случае на существенное снижение ставок по собственным ипотечным программам банков рассчитывать не приходится. Рабочие ставки в целом по рынку будут держаться выше 18 % годовых», — объяснила Ирина Чернощук, заместитель руководителя Абсолют Банка в Новосибирске.
27 октября были опубликованы «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2026-2028 годы». В рамках базового сценария Банк России прогнозирует в 2026 году уровень ключевой ставки в районе 13-15 % годовых. В рамках «дезинфляционного» сценария ставка будет 11-13 % годовых, «проинфляционного» — 16-18 % годовых, «рискового» — 17,5-19,5 % годовых.
Учитывая прогнозы по ключевой ставке на 2026 год, эксперты ждут понижения ставки по ипотеке.
Так, Наталья Голубева, управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в г. Новосибирске, ожидает снижения ключевой ставки в 2026 года до уровня примерно 12-13 % годовых при благоприятной инфляционной динамике и, основываясь на мнении экспертов, считает, что масштабного повышения ипотечной ставки в 2026 году не ожидается — скорее наоборот, прогнозы склоняются к постепенному снижению. Средняя ипотечная ставка по рынку может опуститься до уровня около 12-13 % годовых при благоприятной денежно-кредитной политике и устойчивой инфляции.
Какие ещё факторы влияют на получение ипотечного кредита
Но не только ключевая ставка может быть сдерживающим фактором. Важно также понимать, что Банк России осуществляет комплекс мер по минимизации рисков финансового сектора, принимая решения по макропруденциальной политике. Так, 31 октября 2025 года ужесточились лимиты к ипотеке на ИЖС в 1 квартале 2026 года. Это значит, что при оформлении кредита для индивидуального жилого строительства банки будут требовательнее относиться к такому фактору, как предельная долговая нагрузка заёмщика (ПДН).
Такие ужесточения связаны с ухудшением качества ипотеки на ИЖС в 3 квартале 2025 года — высокой долговой нагрузкой покупателей и недобросовестной практикой некоторых застройщиков. По статистике Банка России, доля кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней на 1 октября 2025 года составила 4,6 % от всего портфеля ИЖС, что намного выше, чем доля проблемной задолженности по ипотечному портфелю в целом — 1,7 %.
Ждать новой льготной программы или брать сейчас
Наталья Голубева, управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в г. Новосибирске, считает, что массовые программы льготной ипотеки больше не появятся, но останутся адресные программы, такие как семейная, сельская, дальневосточная и IT-ипотека. При этом условия по ним с 2026 года могут стать более строгими, особенно для семейной ипотеки. Власти планируют ужесточить требования, чтобы ограничить использование льгот для инвестиций и снизить региональный перекос, вводя условия по месту регистрации. То есть заемщик должен будет прописаться по новому месту жительства в течение полугода после сдачи дома.
Помимо регистрации, обсуждаются и другие условия.
Несмотря на, казалось бы, очевидную выгоду при досрочном гашении, в последние годы заметен тренд на отказ от внесения бОльших сумм по кредиту.
«Заемщики по всем льготным программам практически полностью отказались от досрочного погашения ипотеки. Причина — по вкладам сейчас ставки существенно выше. Например, в Абсолют Банке максимальная ставка по классическому депозиту достигает 16 % годовых при размещении на срок 3 месяца. Поэтому свободные денежные средства клиенты предпочитают направлять именно на депозиты, получая таким образом доход и формируя финансовую подушку безопасности», — прокомментировала изменение в поведении банковских клиентов Ирина Чернощук, заместитель руководителя Абсолют Банка в Новосибирске.
Онлайн-сервисы по оформлению ипотеки: удобство или риски
На сегодняшний день онлайн можно не только оформить заявку на ипотеку, но также согласовать и оценить объект, провести сделку и сдать ее на регистрацию, осуществить расчеты между покупателем и продавцом и даже распорядиться средствами материнского капитала. Поэтому, по словам Виктории Ферле, управляющего директора по ипотеке ВТБ в Новосибирской области, клиенты банка всё чаще используют онлайн-сервисы.
Заявку на кредит можно сформировать на сайте или в приложении банка. Важно, вводя персональные данные убедиться, что это официальный сайт или приложение банка, так как фишинговые схемы с сайтами-клонами активно используются мошенниками.