Кажется, на ипотечном рынке наконец-то начались позитивные изменения. По данным Аналитического центра Домклик, октябрь 2025 года показал невероятный всплеск интереса к рыночной ипотеке. Российские банки, включая лидера рынка — Сбер, выдали кредитов по базовым программам на сумму свыше 80 млрд рублей. Это абсолютный рекорд года.
Но что стоит за этими цифрами? Почему люди вдруг массово потянулись за кредитами с, казалось бы, всё ещё высокими ставками? Давайте разбираться.
Рыночная ипотека просыпается: ставки снижаются, спрос растёт
Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка, называет две основные причины такого бума:
- Снижение ключевой ставки ЦБ. Это как цепная реакция — дешевеют деньги у банков, дешевеют кредиты для населения. Всего за месяц средневзвешенная ставка Сбера по базовой ипотеке упала с 21% до 19,8%. Разница ощутимая.
- Эффект отложенного спроса. Многие потенциальные покупатели ждали этого момента — когда ставки хоть немного, но поползут вниз. Октябрь стал для них сигналом: пора действовать.
Но самый интересный тренд — это изменение структуры рынка. Доля льготных программ, которые последние годы безраздельно господствовали, в октябре снова снизилась — на 1,7 п.п., до 76,9%. Рынок начинает возвращаться к более здоровому балансу.
Льготные программы: «Семейная ипотека» ставит собственный рекорд
Не подумайте, что льготная ипотека сдаёт позиции. Вовсе нет! Её объёмы тоже растут, просто чуть медленнее, чем рыночной.
Настоящим хитом октября стала «Семейная ипотека». Её выдачи выросли на 27,5% к сентябрю и достигли почти 240 млрд рублей. Это максимальный показатель за всю историю программы.
География здесь говорит сама за себя. В некоторых регионах «Семейная ипотека» — это практически единственный вариант. Посмотрите на эти цифры:
- Республика Хакасия — 86,2%
- Астраханская область — 85%
- Ставропольский край — 84,5%
Среди регионов-лидеров по общим объёмам выдач выделяется Краснодарский край, где доля «Семейной ипотеки» составляет 82,2%.
Другие программы господдержки: где есть рост?
Пока «Семейная ипотека» рулит, другие льготные программы тоже не стоят на месте.
«Дальневосточная и Арктическая ипотека» показала прирост в 17%. Более 21 млрд рублей выданных кредитов — это лучший результат программы за последние 3 года. Неудивительно, что в Сахалинской области на неё приходится 72% всех выдач, в Амурской — 68%, в Якутии — 67%.
ИТ-ипотека продолжает набирать обороты (+11%), хотя её доля на рынке пока невелика — около 5,7 млрд рублей. Но в отдельных регионах, где сосредоточен IT-сектор, её вклад заметен: Ярославская область (5,5%), Новосибирская (4,5%), Томская (4%).
Возвращение к реальности: почему это важно для рынка
Лично я вижу в октябрьской статистике очень обнадёживающий сигнал. Рынок начинает постепенно отвыкать от тотальной зависимости от господдержки. Да, льготные программы всё ещё занимают 76,9%, но динамика важна.
Когда растёт спрос на рыночные продукты — это признак здоровой экономики. Это значит, что люди начинают рассчитывать на собственные силы, а не только на помощь государства. И самое главное — банки снова начинают конкурировать за клиента не только за счёт госпрограмм, а через реальные условия по ставкам и сервису.
Особенно показательно, что даже на фоне рекордов по льготным программам, именно рост рыночной ипотеки стал главной новостью октября. Это говорит о том, что все мы ждём возвращения к нормальным, а не субсидированным условиям на рынке жилья.