Риелторы бьют тревогу: участились случаи, когда пенсионеры через суд отменяют сделки с недвижимостью. В исковых заявлениях они ссылаются на давление мошенников или на собственную неспособность понимать последствия своих действий на момент продажи.
Из-за громких новостей о том, что суды массово расторгают сделки с недвижимостью даже с добросовестными покупателями, люди всё чаще боятся покупать квартиры на вторичном рынке.
Что на самом деле происходит и как обезопасить себя? Сейчас во всё разберёмся!
Сразу к сути: ничего принципиально нового не происходит. Суды и раньше могли признать недействительной сделку, навязанную аферистами, так же как и закон о банкротстве позволял списать долги. Просто эти механизмы «спасения» не были на слуху. Всё изменило одно громкое дело знаменитой певицы, которая вернула свою квартиру. Этот прецедент сработал как спусковой крючок: суды затопила лавина исков!
К сожалению, как констатируют эксперты, итог печален: добросовестные покупатели остаются и без жилья, и без денег.
Самое печальное, что в данной ситуации не спасает стандартная осмотрительность: когда покупатель запросил у продавца справки из псих и наркодиспансеров, убедился, что денежные средства поступят на счёт продавца подписал с продавцом нотариальный договор и т.д.
Исход таких споров в суде предопределяют два документа: заключение психиатра о состоянии продавца и его оценка на момент сделки. Вердикт «находился под влиянием» - убивает сделку наповал. Ваша добросовестность и полный расчёт не имеют значения.
Наглядный пример из недавнего решения: истица прямо заявила в суде, что отдавала себе отчёт в своих действиях, но стала жертвой обмана. Суд принял решение: договор расторгнут, квартира возвращена.
А закон, между тем, требует вернуть всё «в исходное положение»: квартиру - обратно продавцу, а деньги - покупателю. В теории - всё честно.
Только денег покупатели не увидят: продавец зачастую объявляет себя банкротом, избавляясь от обязательства возвращать средства, а эта самая злополучная квартира обладает иммунитетом, как единственное жильё.
Что делать?
Если у вас нет хрустального шара, чтобы увидеть будущие намерения продавца, ваша единственная страховка - прочная доказательная база. Ничто не гарантирует полной безопасности, но ваша цель - с первых же шагов продемонстрировать, что пытаться оспорить сделку с вами — гиблое дело.
1. Избегайте сделок "по доверенности". Особенно тех, доверенностей, в которых указано право на получение денежных средств по сделке. Это неустранимый риск, так как доверенность может быть отозвана или признана недействительной.
2. Просите предоставить не справку из диспансера, а психиатрическое освидетельствование на дату совершения сделки. Именно оно будет вашим главным козырем в суде. Согласно ст. 23 Закона РФ № 3185-1, для осуществления сделки с недвижимостью обследование проводится добровольно. Поэтому принудить продавца к освидетельствованию нельзя, но в ваших интересах донести важность данного документа для сделки. Помните: честному продавцу нечего скрывать.
3. Получите от продавца нотариально заверенное заявление о том, что он действует по своей воле без какого-либо давления со стороны третьих лиц.
4. Оформите договор титульного страхования (если есть такая финансовая возможность) - это страхование риска утраты права собственности. Это дорого, зато надёжно.
5. Не забывайте запросить у продавца справку из ЗАГС о том, что он не состоял в браке на момент приобретения недвижимости. Все мы помним, что нужно получать согласие супруга, а о бывших супругах, особенно у продавца с "чистым" паспортом забываем. Риск оспаривания сделки бывшим супругом, который не был надлежащим образом уведомлен о продаже, но может заявить, что не давал согласия, очень велик. К теме статьи это имеет косвенное отношение, но тем не менее.
Из-за противоречивой судебной практики вторичный рынок недвижимости превратился в минное поле. Любая сделка теперь - это потенциальный судебный иск.
Вывод прост: пока всё остаётся как есть, ваша главная страховка - личная осторожность и доскональная юридическая проверка. Поэтому часто в такой ситуации в такой нестабильной ситуации консультация юриста - не роскошь, а необходимость. Если нужна моя помощь, я всегда на связи в Телеграме: @melrish
