С 1 февраля 2026 года в России вступают новые правила семейной ипотеки. Основное нововведение — ограничение на получение более одного льготного кредита на семью. Теперь супруги смогут выступать только созаемщиками по одной ипотеке, а донорская схема, когда в сделку включали «формальных» заемщиков, фактически уходит с рынка.
Одна семья — одна ипотека
Согласно новым правилам, супруги больше не смогут оформлять льготные кредиты на каждого отдельно. Ранее существовала возможность привлечь третьих лиц — родственников или знакомых, называемых донорами, чтобы получить льготную ставку на второго заемщика. Такая схема называлась донорской ипотекой и позволяла одной семье использовать несколько субсидий одновременно.
Минфин поясняет, что изменения направлены на повышение прозрачности и справедливости программ господдержки. С начала февраля 2026 года льготные кредиты смогут получать только семьи с детьми, а участие формальных доноров больше не будет учитываться для получения субсидий. Супруги сохраняют возможность привлекать третьих лиц, если доходов семьи недостаточно для одобрения кредита.
Почему исчезает донорская ипотека
Новые ограничения полностью исключат возможность использовать семейную ипотеку для второй квартиры через формальных созаемщиков. Эксперты отмечают, что это связано с практикой фиктивных разводов или оформления отдельных кредитов на каждого супруга. Такие схемы позволяли семье получать сразу несколько субсидий, включая выплаты до 450 тысяч рублей.
По словам аналитика Банки.ру Артура Хачатряна, изменения сделают семейную ипотеку более адресной и прозрачной, высвободят ресурсы для других семей и предотвратят использование льготных ставок в инвестиционных целях.
Как работала донорская ипотека
Донорская ипотека позволяла привлечь родственника или знакомого, который формально подходил под условия семейной программы, но сам не покупал жильё. Донор становился созаемщиком, что давало право на льготную ставку 6% вместо рыночных 20–25%. Важное условие — наличие ребёнка, родившегося после 1 января 2018 года, или официальное подтверждение опекунства/усыновления.
Плюсы и минусы донорской схемы
Плюсы: возможность получить льготную ставку, право на налоговый вычет, возможность вывода донора из сделки после оформления.
Минусы: ответственность донора за выплаты, отражение кредита в его истории, высокие риски при конфликтах или мошенничестве, невозможность оформить семейную ипотеку для себя до полного погашения.
Кто успеет оформить кредит по старым правилам
Семьям, планирующим воспользоваться донорской схемой, стоит завершить оформление до 1 февраля 2026 года. После этой даты банки будут требовать участия только супругов как заемщиков. В 2025 году кредиторы уже усилили проверки: подозрение вызывают сделки, где донор не состоит в родстве с заемщиком, дети не регистрируются по адресу покупки, донор отказывается от доли или резко теряет доход.
Для подтверждения статуса донора нужны: свидетельство о рождении ребёнка, документы об усыновлении/опекунстве (если не родитель), паспорт, справка о составе семьи, подтверждение дохода и платежеспособности. Прописка ребёнка у донора не обязательна, это лишь рекомендация банков в отдельных случаях.
Итог: с 2026 года семейная ипотека становится более строгой и адресной. Донорская схема ещё возможна, но в ограниченном виде. Основной упор теперь делается на участие супругов и соблюдение реальных потребностей семьи в жилье, пишет источник .