На фоне бума строительства гостиниц в России - 42,4 тыс. номеров в прошлом году и 46,5 тыс. в текущем - вопрос выбора управляющей компании становится критически важным. Ваш будущий пассивный доход зависит не от количества номеров в стране, а от того, кому вы доверите управление своим активом.
Обзор управляющих компаний, где разберемся, куда нести деньги... а откуда - бежать без оглядки.
Вы купили недвижимость, к примеру: в Сочи. Вам рисуют радужные картины: вот вы беззаботно живете, а ваши инвестиции исправно работают, принося вам пассивный доход. Но на деле оказывается, что ваш доход зависит от человека, который называет себя «управляющим». И иногда этот человек исчезает вместе с вашими деньгами, оставляя вам лишь квитанции за ЖКУ и головную боль.
Сочи, будучи одним из лидеров российского гостиничного рынка, особенно остро чувствует проблему качества управления. Здесь сосредоточено максимальное количество премиальных объектов, но и риски здесь самые высокие. Рынок управления недвижимостью в курортной столице сегодня напоминает дикий запад: кто-то строит империи, а кто-то просто пытается быстро сорвать куш. Давайте разберемся, кому можно доверить свой актив, а на кого даже смотреть страшно.
Парад управляющих:
Условно всех, кто хочет управлять вашей недвижимостью, можно разделить на четыре типа. От цивилизованных бизнесменов до откровенных авантюристов.
1. «Тяжеловесы»: международные сети
К ним можно отнести: Radisson, Marriott, Accor, Hilton, Алеан, Азимут, Zont, Космос и другие.
Это эталонные игроки. Они подходят к делу с калькулятором и глянцевым буклетом. Их главный козырь - репутация. Они не будут рисковать своим глобальным брендом ради одного объекта. Бизнес-процессы у них доведены до автоматизма: от заселения гостя до замены полотенца. Договора проработаны скрупулезно и учитывают многие нюансы проведения выплат и непосредственной деятельности.
- Плюс: Предсказуемость и надежность. Спите спокойно.
- Минус: Их услуги стоят дорого, комиссия может достигать до 35% от дохода(без учета расходной части). К тому же они очень привередливо выбирают объекты.
2. «Смелые локальные бренды»
К ним можно отнести: Неолит, Grand Way, Прованс, Малекон и другие управляющие организации города Сочи.
Это молодые, амбициозные компании. Они обещают гибкость и индивидуальный подход. Но их становление напоминает американские горки!
Местные УК имеют малый опыт продаж в этой сфере, совершают ошибки, зачастую могут подтасовывать данные (пример: УК Малекон - в прошлом году проходила аудиторская проверка, из-за многочисленных жалоб инвесторов). Немаловажный факт - зачастую не имеют финансовых активов, которые смогли бы поддерживать компанию в тяжелых моментах, поэтому существование этих УК - носит характер, «смогут или нет».
3. «Детища застройщиков»
К ним можно отнести: Mirror Group, Лучезарный, Недвекс и так далее.
Подразделения девелоперов носят основательный характер, так как имеют серьезную фин. поддержку, наработанные связи взаимодействия в регионе. Понимают, что в долгосрочной перспективе - этот вид деятельности будет высокомаржинальным, поэтому к бизнес процессам подходят крайне скрупулезно и дорожат репутацией. При этом также являются «молодыми» игроками в отельном направлении.
- Плюс: надежность капитала.
- Минус: Придется ждать становление компаний, до момента профессиональных мастеров.
4. «Сам себе директор»: частные агенты, риелторы
Частные агенты/риелторы: часто это ИП, которые вчера продали вам квартиру, а сегодня вызвались ее сдавать. Работают по наитию, отчетность - фотоотчет в WhatsApp.
Их главный инструмент - Авито, а главная бизнес-модель - «разберемся по ходу дела». Спорные моменты решаются по схеме: «Извините, был простой». Почему простой? А кто его знает. Может, НЛО пролетало.
5. Самостоятельная сдача
Ваш вариант, если вы готовы превратиться в диспетчера, психолога и сантехника для туристов из другого города.
- Посуточно: Выгодно, но Вы всегда на связи. «Где полотенца?», «Не работает Wi-Fi», «Мы выехали» и так далее.
- Помесячно: Спокойнее, но менее доходно. Квартира за 10 - 15 млн рублей может приносить 40-70 тысяч в месяц, окупаемость 20-30 лет при таких значениях. Стоит ли игра свеч?
Простая схема-пирамида.
- В основании: «Частные агенты/Самостоятельно» (максимум головной боли).
- Посередине: «Локальные УК» (высокий риск/возможность).
- На вершине: «Международные сети / Подразделения застройщиков» (максимум надежности)
Выводы:
Пока рынок растет двузначными темпами, ошибки в выборе управляющего могут быть не так заметны. Но когда темпы роста замедлятся, что неизбежно, именно профессиональные управляющие компании покажут свою настоящую ценность.
Выбор управляющего в Сочи (и не только в Сочи), сегодня - это не поиск самого дешевого варианта. Это выбор партнера, который либо умножит ваши деньги, либо подарит вам бесценный опыт… потери этих денег.
Главный вопрос, который вы должны задать себе и управляющему: «А что будет, когда наступит не сезон, а кризис? У вас есть план «Б», или мы будем вместе тонуть?».
Интересно:
Какой самый дикий случай работы с управляющим был у вас?
Если считаете, что надежность управляющего важнее сиюминутной выгоды - ставьте лайк - разбираем инвестиции в недвижимость без розовых очков.
Шпаргалка для инвестора:
- Всегда запрашивайте финансовую отчетность УК за последний год.
- Узнайте, сколько объектов уже находится в управлении.
- Проверьте наличие собственного штата сотрудников.