19 сделок в день становятся предметом рассмотрения по уголовным делам в России. При этом многие считают безопасным способом отнести документы лично в МФЦ, надеясь, что госучреждение защитит их в случае оспаривания договора купли-продажи. Однако не все так однозначно. Эксперт в сфере права рассказал о лазейках в законодательстве, которые позволяют мошенникам проводить сделки.
Лишить недвижимости можно и без участия собственника
Участившиеся случаи мошенничества, в том числе на рынке недвижимости, напрямую связаны с излишней доверчивостью людей. Взрослые, вполне разумные и далеко не пожилые люди, зачастую обладающие значительным опытом руководящей работы, становятся жертвами аферистов. Они наивно верят мошенникам, которые представляются сотрудниками различных структур — от Центробанка и Социального фонда до компаний по ремонту домофонов. В результате, доверившись незнакомцам, люди сообщают им свои личные данные, адреса и другую конфиденциальную информацию, что приводит к потере не только денег, но и имущества.
Как считает директор многофункционального центра электронных услуг «Единая правовая служба» Илья Васильчук (он стал одним из спикеров прошедшего в Москве жилконгресса), одна из причин в том, что многие не успевают за стремительной цифровизацией всей жизни. Сейчас без госуслуг не получить соцуслуги, все выплаты идут на карты, а сделки с недвижимостью оформляются удаленно, с выпуском УКЭП (усиленная квалифицированная электронная подпись) и в течение пары дней. Если отказаться от всего этого — сочтут за ретрограда, да и не всегда это гарантирует полную безопасность.
Хищение денежных средств под предлогом перехода права собственности может произойти как без участия правообладателя, так и с его привлечением. По словам Ильи Васильчука, 8 из 10 преступлений в нашей стране совершаются с использованием поддельного паспорта. Его можно изготовить примерно за 300 тыс. рублей. Поэтому эксперт рекомендует нигде не оставлять паспорт или его копию, например, при заселении в гостиницу можно отказаться предоставлять копию и попросить, чтобы сотрудники просто внесли данные. Даже при трудоустройстве компании не имеют права требовать паспорт или его копию.
Имея на руках поддельный документ, аферист может пойти с ним в МФЦ и благополучно продать недвижимость лица, на которое паспорт оформлен. При этом для реализации схемы потребуется заказать выписку из Росреестра.
Еще проще получить деньги, заложив недвижимость. Вот реальный пример из практики эксперта. Мошенник обратился в организацию, которая занимается займами, и заложил чужую недвижимость, чтобы получить 700 тыс. рублей под 4% в месяц. Когда подошло время вносить платеж, он предложил недорого уступить квартиру и подписать договор купли-продажи. В МФЦ зарегистрировали переход права собственности. Когда покупатель выяснил, что настоящий собственник не участвовал в сделке, обратился в суд, полагая, что МФЦ должно нести ответственность за идентификацию лица, которое предъявило поддельный паспорт. Тем более, что паспорт отличался от оригинала. Но все суды были проиграны.
Дело в п. 8 ст.16 Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», который гласит:
МФЦ не несет ответственности за умышленно совершенные действия и (или) бездействия заявителя и (или) иных лиц, повлекшие преобразование в электронную форму подложных или фальсифицированных документов, представленных заявителем на бумажном носителе.
Исходя из этой нормы закона, суд сделал вывод: сотрудник МФЦ не должен идентифицировать лицо, что прямо следует из регламента его работы. Таким образом, кто угодно может предъявить поддельный паспорт, сотрудник, возможно, посмотрит только на соответствие фото и зарегистрирует сделку. При этом для него никаких последствий в случае мошенничества не будет, даже если он заведомо знал, что имеет дело с аферистом. А значит, у сотрудников МФЦ отсутствует какая-либо мотивация на усиление своих обязанностей в части идентификации лица, которое просит оформить переход права собственности, отметил Илья Васильчук.
В чем безопасность электронных сделок?
Эксперт поделился историей еще одного мошенничества, когда незаконная сделка была совершена уже с помощью электронной подписи. Мошенник заказал поддельный паспорт высокого качества, выпустил квалифицированную электронную подпись, сходил в Росреестр и подал заявление о возможности электронной регистрации сделки, потому что она была дистанционной. В результате женщина удаленно купила квартиру в Краснодаре, перевела деньги на счет продавцу, который был открыт по поддельному паспорту. Квартиру ей пришлось вернуть, но кассационный суд привлек к ответственности удостоверяющий центр, так как в процессе сделки не было запрошена копия ИНН. А значит, удостоверяющий центр не выполнил обязанности ненадлежащим образом, в результате вынужден был выплатить убытки покупательнице квартиры.
Дело в том, что в соответствии с законодательством удостоверяющий центр в отличие от МФЦ несет ответственность за вред, причиненный третьим лицом в результате:
неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора оказания услуг
неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей, предусмотренных Федеральным законом «Об электронной подписи».
При подобных обстоятельствах суды привлекают удостоверяющие центры к ответственности. Поэтому у них есть мотивация в части работы с идентификацией лица, обратившегося за переходом права собственности. Так что если вы как покупатель сомневаетесь в личности собственника, стоит выбирать электронную регистрацию.
Каким документам можно доверять?
К сожалению, данные в выписке из ЕГРН на бумажном носителе могут отличаться от электронного оригинала. Например, могут отсутствовать сведения об ограничении прав и обременении объекта недвижимости.
Илья Васильчук, директор МФЦЭУ «Единая правовая служба»:
— QR-код на выписке из ЕГРН не защищает, его легко можно обойти и использовать для квишинга (форма кибермошенничества, при которой злоумышленники используют вредоносные QR-коды, чтобы обманом заставить пользователей перейти на поддельный сайт или загрузить вредоносное ПО для кражи личных данных и финансовых средств). Действительно защитить и получить полную информацию поможет выписка из ЕГРН, выданная регистрирующим органом, а никак не онлайн-выписка, за соответствие которой в действительности никто не отвечает.
Также нередко мошенничество совершается с помощью организаций, не имеющих лицензию Центробанка, псевдобанковских сервисов, которые действуют в обход ст. 36.2 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Илья Васильчук, директор МФЦЭУ «Единая правовая служба»:
— Я не отговариваю пользоваться услугами таких компаний, но проводить электронные сделки важно в организациях, которые следят за своей репутацией и усиливают проверку участников сделки по признакам ведомости и дееспособности.
Способы защиты
- Внесение в ЕГРН записи (согласно ст. 36.2 218-ФЗ) о возможности представления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости в форме электронных документов и (или) их электронных образов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.
- Использование дополнительных мер, связанных с идентификацией личности продавца: либо личное присутствие с паспортом, СНИЛС, ИНН, либо без личного присутствия, но с использованием КЭП, путем предоставления информации из электронного носителя загранпаспорта.
- Проверка подписанных документов перед отправкой и оплатой по договору.
Сейчас, например, можно идентифицировать лицо через чип загранпаспорта (это электронный носитель информации, который содержит данные владельца, такие как фотография, фамилия, имя, дата рождения, а также отпечатки пальцев и, возможно, изображение радужки глаза.)
Но, увы, обмануть может и сам владелец недвижимости. Например, за неделю до сделки он подает заявление об утрате загранпаспорта, затем регистрирует переход права собственности и заявляет, что не знает, кто совершил сделку, возвращает недвижимость, оставив себе деньги, как пострадавший от мошенников. То есть лазейки всегда есть, важно использовать как можно больше мер защиты.