Давненько не писала свое виденье текущего рынка. Тема, волнующая всех, конечно. Это тебе не документы по наследству обсуждать. Увы, эти статьи популярностью не пользуются, а жаль.
По мотивам идентичной статьи «Что происходит на рынке недвижимости в октябре 2024 года?», сегодня попробуем разобраться, что имеем год спустя.
Как обычно сразу оговорюсь – это, лишь мое мнение, и мой взгляд, как практикующего риэлтора. Без прикрас, честно, но цензурно. Хотя уже очень хочется ругаться матом.
Поехали!
Что с ценами?
Для начала заглянем на официальную статистику с irn.ru:
По ней получается, что за год цена метра выросла на 3,47%.
Если учесть инфляцию, то рост будет отрицательный. Но, кто мы такие, чтобы «верить на слово» официальным данным? Комментариев на тему: «слежу за ценой на такую-то квартиру или такой-то жилой комплекс, и она только растет», самые часто встречающиеся не только под моими статьями. Чтобы разобраться, почему так выходит, давайте рассмотрим, каждый сегмент рынка отдельно.
Вторичный рынок.
Здесь, конечно, навели шороху последние события. Одни сразу начали писать о «вселенском заговоре» застройщиков и риэлторов, другие просто однозначно для себя решили и поставили «крест» на вторичке. А цены тем временем продолжают «жить своей жизнью» и на них оказывает влияние всего 2 фактора:
- По-прежнему «скудность» предложений или экспозиция квартир на рынке
- «Вымывание» дешёвых квартир.
Покупают только то, что «дешевле» рынка. Все остальное продолжает стоЯть. Но! Продавцы же тоже не «дураки». Мониторить цены и конкурентов у нас теперь любимое занятие обывателя.
Смотрю, вчера Петя выставил квартиру дешевле, чем Федя позавчера и почти сразу продал. А сегодня Вася выставил квартиру дороже, чем Федя и теперь они стоЯт вместе. Один Петя продал, но он же «дурак», мог стоЯть вместе с Васей и Федей. То, что Пете надо было продать, а не стоЯть и он это сделал, Васю с Федей не волнует, у них другой интерес.
По сути, за этот год ничего не изменилось, как я и писала в прошлогодней статье о ценах:
- Цена стоЯл и стоЯть буду
- Цена «хочу»
- Цена продажи.
Новостройки.
Почему на них-то цены продолжают расти последнее время? Также есть 2 фактора:
- Ловушка «жадности», в которую попали сами застройщики. О ней будет следующая статья.
- Слух о том, что с нового года ставка по семейной ипотеке будет 12% вместо сегодняшних 6% и ипотека эта будет адресная, т.е. по прописке.
И вот уже снова очереди в отделах продаж. Народ «гребёт» студии и однушки, т.к. на другие квартиры денег по-прежнему не хватает.
А застройщики вновь «ликуют», точнее переписывают прайсы каждый день. Оно и понятно - смогут ли в будущем ещё что придумать, чтобы народ начал паниковать, не понятно. «Бери, пока дают».
Увы, но ничему нас история не учит. У нас память, как у рыбки из мультика. Подумаешь в прошлом льготку отменяли 3 раза. Отменили же? И сейчас не врут значит, надо брать «про запас», прям, как гречку с туалетной бумагой раньше.
Свое мнение на счёт сделают или не сделают, напишу отдельно.
Аренда.
«На закуску», так сказать. Т.к здесь без манипуляций тоже, как «без хлеб».
Только это ценник квартир «мамкиных инвесторов» или вновь прибывших новостроек на рынок вторички. Она обоснована тем, что им надо и ипотеку закрыть, и маржу получить. До тех пор, пока с текущими зарплатами и расходами на их предложения находятся желающие миллениалы, они в шоколаде. Думаю, в следующем году картинка поменяется.
А на «старой» вторичке все за год без изменений. За 60т.р. вполне реально снять однокомнатную квартиру. Правда, парадокс в том, что теперь район съёма значения почти не имеет. Как пример:
Однушка на Бабушкинской, На Коньково и почти на Таганке стоит одинаково! Для не разбирающихся в Москве – это край севера, край юго-запада и почти центр Москвы. Качество жилья идентичное в каждом районе.
Что будет дальше?
Нас ждут «веселые» ноябрь и декабрь. В связи с последними событиями, паника «конец года, все пропало» наступила в этом году уже в октябре. Ровно, как и Москву начали украшать к новому году. Совпадение? Не думаю. Создать народу предновогоднюю суету пораньше, ну, не праздник же в октябре. Легко!
Фраза «не ждите чуда, чудите сами», последние годы играет новыми красками, а мы так и не поняли, что во всем происходящем надо винить отражение в зеркале. Но это уже совсем другая история.
У себя в телеграм, кстати, выставила видео коллеги, как наглядно изменились цены на «вторичку». Посмотрите ради интереса.
p.s. Интересное объяснение нашли власти Москвы на негодование москвичей и гостей столицы - почему украшать Москву начали в октябре? Мол, это мэр Собянин конкурс объявил - на лучшее украшение в столице. Оно и понятно, конечно. Почему конкурс в октябре стартанул, а не в декабре. В декабре надо подводить итоги года, сводить финансы, к празднику готовиться наконец, а не конкурсы проводить.
На этом у меня все.
С нетерпением жду вас в комментариях, что вы думаете на тему ситуации на рынке недвижимости сейчас?