Верховный суд республики Саха (Якутия) 01 октября 2025 года вынес апелляционное определение № №33-1130/2025 - первый судебный акт, который так долго ждали и уже пострадавшие покупатели и те, кто только еще собирается приобрести новую квартиру на вторичном рынке недвижимости.
Дело по признанию сделки недействительной на том основании, что продавец находился под влиянием обмана со стороны третьих лиц, судом первой инстанции по печально сложившейся в последнее время судебной практике было разрешено НЕ в пользу добросовестного покупателя, несмотря на то, что покупатель не имела никакого отношения к третьим лицам, введшим продавца в заблуждение, не знала и не могла знать об этих мошеннических действиях со стороны третьих лиц и со своей стороны добросовестно исполнила все условия по оплате договора.
И как же радостно, что наконец-то Верховный суд Республики Саха (Якутия) своим волевым Определением разъяснил нижестоящему суду, как правильно применять нормы права про признание сделки, совершенной под влиянием обмана недействительной, а именно. что:
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 года, сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Учитывая, что ответчица, не знала об обмане, виновное в обмане истицы третье лицо не являлось ее представителем или работником и не содействовало ей в совершении сделки, ответчица была достаточно осмотрительной и должным образом исполнила свои обязательства по оплате приобретенной ей квартиры, апелляционным определением было:
1. Отменено решение суда первой инстанции.
2. В удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения отказано.
Конечно, возможно это еще не конец истории, поскольку есть еще кассация и Верховный суд РФ, но уже радует, что судебная практика по этой категории дел начинает меняться в пользу добросовестных покупателей, они ведь не виноваты, но почему то остаются крайними.
Какие советы я как практикующую юрист, в том числе и занимающийся сопровождением сделок с недвижимостью могу дать будущим покупателям. чтобы максимально обезопасить себя от признания сделки недействительной по вышеуказанным обстоятельствам:
1. Приглашайте в день сделки психиатра, чтобы он пообщался с продавцом и дал письменное заключение о том. что продавец осознаёт значение своих действий и не находится под влиянием третьих лиц. Да. это дополнительные затраты, но они в случае возникновения судебного спора будут иметь существенную силу в вашу пользу.
2.Включайте в договор советующие пункты, рядом с которыми желательно. чтобы продавец поставил дополнительные подписи.
3. Заключайте сделки у нотариуса.
4. Ведите видеофиксацию сделки.
5. Настороженно относитесь к сделкам совершаемым по доверенности, когда вы не имеете возможности лично пообщаться с продавцом.
6. Не стесняйтесь задавать "неудобные" вопросы.
НЕОБХОДИМА КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА?
Оставляйте заявку ЗДЕСЬ.
ХОТИТЕ ОЗНАКОМИТЬСЯ С УСЛУГАМИ И ЦЕНАМИ?
ПЕРЕХОДИТЕ НА САЙТ https://elenasoldatova-urist-company.taplink.ws/
ХОТИТЕ ЖИВОГО ОБЩЕНИЯ?
ПОДПИСЫВЙТЕСЬ НА МОЙ ТГ КАНАЛ https://t.me/elenasoldatova_kanal
#судебнаяпрактика #недвижимость #советыюриста #юристы #сделкис недвижимостью