«Эффект Долиной» — это симптом системного сбоя, который вскрывает конфликт между защитой потерпевшего и принципами правовой определенности для добросовестного приобретателя. Об этом СМИ2 заявил юрист, руководитель Центра правовой помощи «Мое Право» Галактион Кучава.
Юрист прокомментировал сообщения СМИ о том, что дело певицы Ларисы Долиной о признании сделки по продаже квартиры недействительной не может стать прецедентом, поскольку в России не действует прецедентное право.
Как отметил Кучава, с правовой точки зрения это действительно так. Однако на практике роль выработанных высшими судами подходов чрезвычайно велика.
«Хотя и без прямой ссылки на «дело Долиной», массовая судебная практика по спорам, где продавец заявляет о давлении мошенников, действительно формируется», — отметил эксперт.
Сегодня в России уже наметился перекос в сторону защиты продавца, который объявляется потерпевшим, в ущерб добросовестному покупателю. Де-факто это и есть тот самый складывающийся прецедент, который создает опасный правовой тренд. Но, как отметил Кучава, подобные решения суда встречались до дела Долиной.
«История с Долиной — лишь самый яркий пример явления, которое юристы и журналисты уже окрестили «казусом Долиной». В подобных ситуациях добросовестные покупатели не только теряют жилье, но и остаются без денег, поскольку механизм принудительного взыскания уплаченной суммы с продавца-«жертвы» на практике работает крайне слабо», — подчеркнул юрист.
Кучава уверен, что шанс на перелом тренда есть, и он связан с двумя факторами. В первую очередь это нарастающий общественный резонанс, который фокусирует внимание на системной проблеме. Как пример — скандал вокруг жилищной лотерей: «Столото» были вынуждены удалить публикацию с Долиной из-за волны критики.
Во-вторых, такой перекос несет макроэкономические риски. Судебная практика в пользу продавцов ослабляет весь рынок жилья, поскольку покупка новой недвижимости в тех же новостройках часто финансируется за счет продажи «вторички». Неопределенность и риски признания сделок недействительными парализуют рынок.
«Таким образом, «эффект Долиной» — это не просто история одной звезды, а симптом системного сбоя. Он демонстрирует разрыв между защитой конкретного, объявленного потерпевшим, лица и принципами правовой определенности и защиты добросовестного приобретателя», — отметил Кучава.
По его словам, чтобы переломить тренд необходим комплекс мер: от более взвешенных и требовательных решений судов, учитывающих имущественное положение покупателя, до возможных законодательных инициатив, которые бы уравняли риски сторон в таких спорах. Только так можно восстановить доверие к рынку недвижимости как к надежному институту, а не к лотерее.
Напомним, по данным следствия, мошенники обрабатывали певицу с апреля по 25 июля 2024 года. Сначала она перевела им 180 млн рублей, а позже продала квартиру, также отправив деньги аферистам. Общий ущерб, включая деньги за продажу квартиры, оценивается в 317 млн рублей. Позднее суд вернул певице квартиру, оставив покупательницу недвижимости ни с чем.
В среду, 19 ноября, певица впервые дала показания в суде. Заседание прошло в закрытом формате, исполнительница не стала общаться с журналистами и уехала.
Ранее «ГлагоL» сообщал, что Российская гильдия риелторов (РГР) создала штаб по защите добросовестных покупателей недвижимости. До 1 декабря организация будет принимать обращения, которые потом будут обсуждать с юристами, властями, нотариусами, правоохранителями. После анализа информации риелторы собираются составить предложения по защите добросовестного покупателя и направить их депутатам.