Бумажный рост или фантазии инвестора

Бумажный рост или фантазии инвестора.

Очень часто слышу фразы о том, что покупатель Х купил квартиру несколько месяцев назад. Она выросла на 25% у Застройщика, а значит, он заработал.

❗️️️️️Это грубейшая ошибка, которая при продаже квартиры может стать полным разочарованием, поскольку в своих фантазиях покупатель уже заработал и не хочет выставлять квартиру по рыночной стоимости. Постепенно приходя в реальность.

Например, если вы купили квартиру за 30 млн. рублей и увидели, что Застройщик спустя полгода продает эту же квартиру за 50 млн. рублей. Вопрос: сколько вы заработали и можно ли вообще говорить хотя бы о какой то прибыли? Вопрос не такой простой, как может показаться на первый взгляд.

Например, вы купили студию объекте ЖК Jois. Это премиальная недвижимость, которая пока находиться в пром. зоне. Как продукт этот объект лучше, чем все, что строится от Полежаевской до Беговой. И даже если условная маленькая студия выросла до 22 млн. рублей у Застройщика, то какая ее рыночная стоимость сейчас на вторичном рынке?

Точного ответа на этот вопрос просто нет.

Потому что нет аналогов ЖК в локации, и проект еще строится. И условная цифра, которую называют инвесторы или эксперты/брокеры, - это не более чем фантазия и мнение, ничем особо не подкрепленное. На эти цифры ориентироваться нельзя. В данном случае только продажа этого лота, выход в кэш является рынком.

Мало кто задумывается о том, какой же дисконт нужно сделать от цен Застройщика, если вы решили продать свою квартиру по уступке или ДКП?

Размер дисконта зависит от нескольких факторов:

⚫️Максимальный дисконт вы делаете в случае, если в этом проекте много очередей строительства и действуют рассрочки у Застройщика с небольшими платежами. Покупатели звонят инвестору, но потом просто уходят к Застройщику, пока вы не сделаете очень серьезный дисконт.

Сейчас дисконт доходит до 35% от цен Застройщика. Именно по этому в проекте Шагал люди массово теряют деньги, потому что элементарно не думают о том, в каких рыночных условиях и кому они будут продавать свою квартиру.

Математика для проектов с большим количество очередей, таких как Шагал, следующая. Покупатель купил квартиру за 26 млн. у Застройщика цена выросла до 39 млн. Но рынок определяется именно наличием переуступок и аналогичной вторички. И если в переуступках те же 26-27 млн, значит, покупатель не заработал ничего. А бумажный рост составил 50%.

Бумажный рост - 50%, а реальный - 0%.

⚫️ Если у Застройщика нет рассрочек в проекте или объем квартир в реализации остался небольшой, то размер дисконта уже может быть 10-15%.

⚫️. Если сроки сдачи у ЖК 2029 год, а продавать вы хотите сейчас, будьте готовы, что большая часть потенциальных покупателей будет искать уступки со сроками сдачи 2026 год. И снова вы вынуждены дать серьезный дисконт. Чтобы купили у вас.

✅Для того, чтобы не потерпеть убытки. Если вы покупаете квартиру в рассрочку, то квартира не должна строить дороже, чем аналог на вторичном рынке, и горизонт продажи не менее 2,5-3 года. Потому что первые года полтора рынок будет расти только до той цены, по которой вы покупали у Застройщика.

В рынке новостроек очень много маркетингового шума и красивых картинок, обмана. Это, к сожалению, так.

📍Включайте критическое мышление, задавайте вопросы, перепроверяйте данные, которые вам озвучивают брокеры или менеджеры в офисах продаж, чтобы избежать неприятных сюрпризов. И покупка недвижимости станет вашей твердой отправной точкой в формировании капитала.

@eugeny.nechepurenko