На днях, меня пригласили на прямой эфир РБК в передачу «Что Это Значит?», чтоб дать свои оценки и комментарии к идеям, касающимся защиты ПОКУПАТЕЛЕЙ квартир, проданных под воздействием МОШЕННИКОВ. Судебная система, в основной массе случаев, реагирует на происходящее адекватно, вынося решения о возврате квартир ПРОДАВЦАМ. Однако, подобная реакция судебной системы, со стороны выглядит однобоко, поскольку ПОКУПАТЕЛИ, вложившие в покупку квартиры все свои сбережения (не говоря уже о кредитах), остаются и без квартиры, и без денег. МОШЕННИКИ получают двойной эффект – с одной стороны, получают миллионы от проданных квартир, с другой стороны, раскол российского общества на сторонников ПРОДАВЦОВ и ПОКУПАТЕЛЕЙ. Нам же, нужно думать о тех, кто уже столкнулся с подобной ситуацией и о тех, кто может столкнуться. На мой взгляд, никто не застрахован. На стороне МОШЕННИКОВ самые перспективные и современные разработки в различных областях знания, от социальной инженерии, до IT.
Штаб по защите добросовестных покупателей
Российская гильдия риелторов создала Штаб по защите добросовестных покупателей недвижимости, как адекватный ответ существующему дисбалансу. Штаб собирает и обобщает всю информацию по проблеме, вырабатывает оперативные рекомендации и формирует консолидированный ответ по проблеме. Уверен, штабу удастся создать качественные условия для законодательной инициативы. Идея крайне хорошая, на мой взгляд. Общественные институты обязаны дать ответ и встать на защиту ПРОДАВЦОВ. Вместе с тем, данная инициатива требует небольшой доработки, как минимум в части целеполагающего названия штаба. Нельзя защищать только ПОКУПАТЕЛЕЙ, по моему твёрдому убеждению. Надеюсь, что буду услышан, поскольку передачу увидят все представители штаба.
Период охлаждения по сделкам
Партия "Справедливая Россия" выступает с инициативой о введении "периода охлаждения" и эскроу-счета для сделок с недвижимостью. Насколько известно, денежные средства по сделкам, будут замораживаться на банковских счетах до двух суток, чтоб обеспечить возможность ПРОДАВЦУ отказаться от сделки. На первый взгляд, вполне адекватная мера. Двое суток не такой критичный срок для расчётов. Но, тут всё намного серьёзней. Разберём по порядку.
На сегодняшний день, договор купли-продажи квартиры считается заключённым с момента его подписания сторонами сделки. Право собственности на квартиру, проданной по договору, возникает у ПОКУПАТЕЛЯ в момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Следовательно, статус действующего договора купли-продажи ставится под вопрос. То есть, без решения суда, ПРОДАВЕЦ своим решением, может отменить договор купли-продажи. Такие возможности для ПРОДАВЦОВ, могут поднять ещё большую волну мошенничества в сделках с недвижимостью, которая будет уже идти не из недружественных государств, а от российских чёрных риелторов. Конечно же хорошо, что законодатели оперативно включаются и стараются пресечь возникшую вакханалию, на вторичном рынке недвижимости. Однако, нельзя идти на поводу у эмоций и желания быть первыми. Нужно обратиться к существующему опыту борьбы с аферистами и руководствоваться мнением экспертного сообщества. В данной ситуации, прислушаться к голосу Российской гильдии риелторов.
Бесповоротная нотариальная сделка
Также, появилось предложение о том, что сделать бесповоротной запись в ЕГРН о переходе права собственности к ПОКУПАТЕЛЮ по нотариальной сделке. На мой взгляд, это просто утопия. Дело в том, что ряд отменённых сделок купли-продажи квартиры, были судом отменены. Квартиры возвращены ПРОДАВЦАМ. ПОКУПАТЕЛИ же, не лишаются своего права получить возмещение за квартиру, в то время как ПРОДАВЕЦ остаётся без квартиры. Другими словами, предложение однобокое, основано на признании вины ПРОДАВЦА в совершении незаконной сделке, в то время как виноваты во всём МОШЕННИКИ.
Как оговориться, отрицая – предлагай!
В эфире, удалось сформулировать основной принцип решения проблемы. ПРОДАВЦЫ и ПОКУПАТЕЛИ – это потерпевшие от действий преступников, если не будет установлено их соучастие. Следовательно, возникший ущерб от преступлений подлежит возмещению виновными в совершении преступления. Однако, виновных найти не просто. Мошенничество реализуется на инфраструктуре недружественных государств.
«Как может такой машине противостоять отдельно взятый человек, будь он то ПРОДАВЕЦ, то ПОКУПАТЕЛЬ».
В этой связи предлагается следующая модель государственной реакции на данное явление.
Необходимо учредить государственную корпорацию или наделить дополнительными функциями существующую (такую как ПАО «ДОМ.РФ»), чтоб она занималась рассмотрением каждого случая мошенничества, в целях обеспечения выплат пострадавшим ПРОДАВЦАМ/ПОКУПАТЕЛЯМ. При этом, права требования по возмещению убытков к МОШЕННИКАМ, должны переходить к такой корпорации. А корпорация, в свою очередь, получает денежные средства для выплат из источников межгосударственного взаимодействия (репарации, национализации и т.п.).
Таким образом, будет обеспечена системная работа по возврату денег в Россию, конкретным пострадавшим. А правоохранительные органы, сформируют специализированные подразделения, для формирования необходимой доказательственной базы и преследования МОШЕННИКОВ по всему миру.
Данная идея не нова. Агентство по страхованию вкладов довольно успешно решает проблемы с обманутыми вкладчиками, находя имущество недобросовестных банкиров по всему миру.
Все идеи, основанные на приоритете одной из сторон сделки над другой, обречены на жесткую посадку. Дестабилизацию будет такая, что мало не покажется никому. Важно помнить, что деньги на улучшение жилищных условия для семей – это огромные деньги. Не все семьи способны справиться с подобным. Это не трудно представить.
PS:
Подробно, как выявлять нежелательных продавцов, покупая квартиру, рассказал в своей статье - "Холодный душ для рынка недвижимости: добросовестные покупатели остаются без жилья"
Как мы боремся за потерпевшего, пострадавшего от телефонных мошенников, подробно рассказал в статье - "Мошенники. Второй фронт."
Детальный разбор безопасной процедуры покупки квартиры в статье - "Как купить квартиру без рисков"