В последнее время в России наблюдается тревожная тенденция: суды всё чаще аннулируют сделки по продаже квартир, совершённые пенсионерами, мотивируя это тем, что пожилые продавцы якобы стали жертвами мошенничества. В результате честные покупатели, которые корректно оформили все документы, рискуют остаться и без недвижимости, и без уплаченных денег.
Количество подобных судебных разбирательств стремительно растёт, и ситуация уже привлекла внимание властей. Так, глава думского комитета по труду, социальной политике и делам ветеранов Ярослав Нилов предложил ввести обязательную оценку дееспособности продавцов недвижимости. С этим предложением он обратился к генеральному прокурору Александру Гуцану и заместителю председателя правительства Дмитрию Григоренко. Аналогичные запросы были направлены Яной Лантратовой, председателем комитета по развитию гражданского общества, в адрес Минюста и генпрокурора.
По словам парламентариев, сценарий подобных споров практически всегда идентичен: пенсионер продаёт квартиру, сделка проходит по всем правилам, затем получает деньги, а через некоторое время подаёт заявление в полицию или суд с требованием признать сделку недействительной. Причиной часто указывается давление со стороны третьих лиц либо неспособность осознать свои действия.
Судебная практика складывается не в пользу покупателей: иски зачастую удовлетворяются, и добросовестные приобретатели лишаются жилья, не всегда получая назад свои средства. Эксперты предупреждают, что это подрывает доверие не только к судебной системе, но и к государственной регистрации прав на недвижимость.
Яна Лантратова подчёркивает, что сложившаяся ситуация способна дестабилизировать гражданский оборот недвижимости, вызвать рост юридических злоупотреблений и негативно сказаться на рынке.
Покупатели оказываются в зоне риска
Как отмечает заслуженный юрист России, профессор Иван Соловьёв, в судах сейчас рассматриваются десятки подобных дел. Он уверен, что за многими такими процессами стоят целые мошеннические схемы, а пенсионеры нередко становятся лишь "ширмой" для аферистов.
«Количество таких случаев растет, — поясняет он. — Сейчас в судах рассматривается около 150 подобных дел, а сколько ещё появится — не известно никому. К сожалению, решения, вынесенные в пользу пенсионеров, стали шаблоном и используются организованными группами, которые используют пожилых людей для махинаций с недвижимостью. Это превратилось в бизнес».
По словам Соловьёва, многие покупатели за время владения квартирой успевают сделать в ней ремонт и заплатить налоги. Однако вернуть свои деньги через суд практически невозможно: даже если пенсионера обяжут выплатить компенсацию, в реальности эти суммы получить крайне сложно, а мошенники к тому моменту давно исчезают с вырученными средствами.
Он добавляет, что по закону всё бремя ответственности ложится на покупателя: именно он должен проявлять максимальную бдительность и оценивать возможные риски. Государство, по сути, выступает лишь гарантом перехода права собственности, но не несёт ответственности за мошенничество на этапе сделки.
Как защитить себя при покупке жилья
Юристы, риелторы и другие специалисты по недвижимости советуют быть предельно внимательными и предпринимать дополнительные меры предосторожности при заключении сделок, чтобы избежать подобных рисков.
Снизить риск оказаться в подобной неприятной ситуации при покупке квартиры помогает целый комплекс профилактических мер. Особое внимание стоит уделять не только юридической чистоте объекта недвижимости, но и личности продавца. Крайне важно встретиться с продавцом лично, пообщаться в неформальной обстановке — это позволит оценить его адекватность и выяснить реальные причины продажи квартиры. Если продавцом выступает пожилой человек, разумно запросить свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Эксперт также советует быть особенно настороже, если цена квартиры заметно ниже рыночной. Такой демпинг почти всегда сигнализирует о возможных проблемах с объектом или продавцом. Кроме того, особую осторожность следует проявлять при сделках, совершаемых по доверенности.
«В подобных судебных спорах ключевую роль играет не добросовестность покупателя, а способность продавца понимать смысл своих действий на момент сделки. Если экспертиза или свидетели подтвердят, что продавец, например, пожилой или больной человек, не мог осознанно распоряжаться своим имуществом, договор купли-продажи с большой вероятностью признают недействительным», — подчёркивает Светлана Опрышко.
Однако, как показывает практика, полностью защититься от подобных рисков невозможно. Даже если у покупателя на руках есть все необходимые справки, подтверждающие вменяемость продавца, суд может всё равно встать на сторону последнего. Как поясняет заслуженный юрист России Иван Соловьёв, суды зачастую признают сделки недействительными, если выясняется, что в момент продажи продавец находился в каком-то «особом» состоянии.
Примером может служить случай из московского района Зюзино, где пенсионерка смогла вернуть свою квартиру спустя шесть лет после её продажи. Женщина утверждала, что на момент подписания документов не полностью осознавала свои действия. В результате, несмотря на наличие договора, расписок, справок о психическом здоровье и тот факт, что после сделки она неоднократно посещала бывшее жильё, суд удовлетворил её иск и аннулировал сделку.