В голове большинства россиян живет прочная установка: «Хочешь заработать на недвижимости — покупай Сочи». Там же бренд, там казино, там Красная Поляна, там аэропорт!
А Анапа? Ну что Анапа… «Детский курорт», водоросли, «колхоз».
Я работаю на этом рынке много лет и вижу страшную картину. Инвесторы мыслят как покупатели сувениров, а не как бизнесмены. Они переплачивают миллионы за бренд «Сочи», получая окупаемость в 30 лет, в то время как «серая мышка» Анапа приносит доход в разы выше.
Сегодня я сниму с вас розовые очки. Мы уберем эмоции и включим калькулятор. Сравним цены, турпоток и реальную прибыль. Спойлер: результаты вас шокируют.
Математика, от которой больно: Сочи vs Анапа
Давайте мыслить не как продажники («посмотрите, какой вид!»), а как инвесторы («где мои деньги?»).
1. Стоимость входа (Цена за «квадрат»)
- Сочи (5 звезд): В среднем 1 200 000 руб./м².
Отель «Мандарин» — 1 300 000 руб./м².
Отель «Монтеро» — до 2 500 000 руб./м².
Старт продаж в новых проектах — от 1 млн руб. - Анапа (5 звезд): В среднем 500 000 руб./м².
Многие проекты стартовали с 300–400 тыс. руб. (например, та же «Волна» в Анапе или проекты Николая 1).
Вывод: В Сочи вы тратите на входе в 2,5 раза больше.
2. Реальный доход (Проверка агрегаторами)
Вы думаете, раз в Сочи квадрат стоит 2,5 миллиона, то и сдавать номер вы будете в 5 раз дороже? Как бы не так.
Откройте Ozon Travel, Островок или Яндекс.Путешествия. Посмотрите цены на новогоднюю неделю (с 30 декабря по 6 января).
- Сочи, «Монтеро» (где квадрат по 2,5 млн): неделя стоит 292 000 рублей.
- Анапа: Отели уровня «Утесов», «Бетон брют», дают ценник от 170 до 300 тысяч рублей.
Парадокс: Вы покупаете отель в Анапе за 500 тысяч/метр, а сдаете его за те же деньги (или даже дороже), что и отель в Сочи за 1,2–2,5 млн/метр.
Расходы на управляющую компанию, уборку, рекламу и зарплаты в обоих городах — одинаковые.
Вопрос инвестору: зачем платить в 2,5 раза больше, чтобы получать столько же или меньше? Это и есть «хреновая рентабельность».
Метафора «Мясного рынка»: почему в Сочи тесно
Представьте, вы пришли на рынок торговать мясом.
- Рынок А (Сочи): Стоит 100 мясных прилавков.
- Рынок Б (Анапа): Стоит 3 мясных прилавка.
Где вы хотите стоять? Там, где 100 конкурентов толкаются локтями, или там, где вы один из трех королей рынка?
Цифры конкуренции:
- Официальные отели 4-5:* В Сочи (с Поляной) их 139. В Анапе — всего 22. Разница в 6 раз.
- Все варианты размещения (включая частный сектор): В Сочи — 14 628 вариантов. В Анапе — 3 500.
А теперь про туристов.
В Сочи поток — около 7,2–7,6 млн человек.
В Анапе — 5–5,5 млн (в 2025 году естественно просадка до 1,7 млн но это временно).
Суть: Туристов в Анапе меньше всего в 1,5–2 раза, а отелей там меньше в 4–6 раз! Это называется дефицит качественного жилья. В Анапе каждому отелю достается больше гостей. В Сочи же идет кровавая бойня за туриста.
Ловушка «Мандарина» и окупаемость в 30 лет
Пример из жизни. Смотрим презентацию сочинского проекта «Мандарин».
- Номер 55 м².
- Цена: 66 840 000 рублей.
- Обещанный доход к 2030 году: 5 320 000 рублей (и это «грязными», до вычета налогов и расходов УК).
Делим одно на другое... Даже при идеальном раскладе (которого не будет) окупаемость улетает за 15–20 лет. А с учетом реальных расходов и конкуренции — все 30 лет.
Мой друг посмотрел на это и написал коротко: «Это полный п..».
А ведь в Сочи сейчас достраивается куча всего: «Нескучный сад», «Горизонт», три «Космоса», «Фрегат», «Волна», «Ливингстон»... Мы даже названия запоминать не успеваем! Когда всё это выйдет на рынок, доходность старых объектов рухнет еще ниже.
Почему Анапа выигрывает (кроме денег)
Да, Анапу принято ругать («мазут», «камка», сервис). Но деньги не пахнут, а факты говорят сами за себя:
- Очищение рынка. В сложные «мазутные» годы куча старых гостевых домов разорилась и закрылась. Многие продавались с молотка. Слабые игроки ушли, освободив место для нормальных отелей.
- Логистика и «рвотный рефлекс». Вы ездили в Сочи на машине? Серпантин — это ад. Детей укачивает, водители устают.
Слова риелтора: «У меня ребенок рыгал всю дорогу до Сочи».
До Анапы от Краснодара — полтора часа по ровной трассе. Жители Краснодара (огромный донор туристов) ездят в Анапу просто подышать воздухом на выходные, потому что это близко и удобно. - Перспектива «ИНВЕСТ Пятака». В Анапе готовится к застройке огромный район (Западный). Там будут ТЦ, аквапарки, аллеи. По уровню инфраструктуры это место может переплюнуть даже Красную Поляну, только на берегу моря.
Итог: что делать инвестору?
Перестаньте слушать сказки про «престиж».
- Если у вас есть капитал, зайдите в Анапу. Вы купите актив в 2,5 раза дешевле, чем в Сочи.
- Вы будете работать на дефицитном рынке (как аптека, которая одна на весь квартал).
- Вы получите более быструю окупаемость.
Прямо сейчас сделайте домашнее задание:
- Скачайте Ozon Travel или зайдите на любой агрегатор.
- Сравните цены на Новый год в «Монтеро» (Сочи) и «Буланпик» или «Зенит» (Анапа).
- Вспомните цену квадрата.
- Сделайте выводы.
Инвестиции — это не про любовь к городу. Это про цифры. И цифры сегодня на стороне Анапы.
Понравилась статья? Подпишись, чтобы не потерять деньги в бетонных коробках!
Материал носит информационный характер и не является
индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Прошлые показатели не
гарантируют будущую доходность. Все действия и стратегии соответствуют законодательству РФ.