Дело Ларисы Долиной не является единственным в стране, но из-за резонанса, оно стало отправной точкой для того, чтобы юридическое сообщество и законодатели обратили внимание на рост числа мошеннических схем с использованием норм о недействительности сделок с недвижимостью.
Часто в таких схемах используются или фигурируют пенсионеры.
Суть проблемы в том, что после сделки, продавец жилья обращается в суд и требует признать сделку недействительной, так как он находился, например, под воздействием обмана мошенников.
С пенсионерами на практике встречаются два сценария:
1) когда пенсионер вовлекается в преступную группу
Злоумышленники подыскивают пенсионеров с квартирой, желательно одиноких, начинают втираться в доверие, манипулировать. После этого начинают предлагать провернуть схему с продажей квартиры, в результате которой пенсионер ничего не теряет, а еще и получит денежное вознаграждение.
Они готовят объявление о продаже, инструктируют пенсионера (о чем говорить, как отвечать на вопросы), могут нанять реальных риэлтора и юриста, не посвящая их в преступный замысел.
Появляется потенциальный покупатель, завлеченный, как правило, сниженной ценой на жилье.
Пенсионер вменяемый, проходит все проверки, подписывает договор купли-продажи, получает деньги и передает мошенникам.
После этого пенсионер по указанию преступников подает заявление в полицию о том, что его якобы обманули мошенники.
В полиции на основании заявления пенсионера и представленной переписки с мошенниками возбуждают уголовное дело, в котором пенсионер становится потерпевшим.
Далее следует обращение в суд с требованием признать сделку недействительной, так как пенсионер находился под влиянием мошенников.
Еще до самой сделки мошенники создают с бабушкой переписку, в которой прописывают требования продать квартиру, передать им деньги и т.п.
2) когда пенсионер действительно становится жертвой мошенников, есть переписки, детализация вызовов и т.п.
При обоих сценариях суды, при наличии возбужденного уголовного дела по факту мошенничества, где пенсионер потерпевший, признают сделку недействительной, квартиру оставляют пенсионеру, а деньги должны вернуться покупателю.
Только самый главный момент, в том, что деньги покупателю уже никто не вернет. У пенсионера денег нет, он их отдал мошенникам.
В обоих сценариях самым пострадавшим становится не пенсионер, которого из квартиры никто не выселит, а добросовестный приобретатель.
Согласно открытым источникам, за 2024 год число споров в суде, когда после покупки квартиры продавец требует ее обратно, а потом не возвращает деньги, выросло на 15–20%.
Примеры:
Казань. Мужчина очень ответственно проверял квартиру перед покупкой, даже уточнял у пенсионерки, контактировала ли она с мошенниками. Женщина уверяла, что собирается переехать жить к племяннику, но жильё хочет продать только за наличные деньги. Она также прошла проверку у психиатра. Позднее сестра пенсионерки остановила процесс и потребовала вернуть квартиру — новый покупатель так и не смог въехать и вынужден судиться.
Хабаровск. Женщина собрала все необходимые документы, познакомилась с хозяйкой-пенсионеркой, заказала юридическую проверку квартиры, сделку провела через банк. Но, получив деньги, бывшая хозяйка пошла в суд и заявила, что попала под влияние мошенников, и попросила признать сделку недействительной. Судебная экспертиза показала: пенсионерка психически здорова и в момент продажи отдавала себе отчет в том, что делает. После двух с половиной лет разбирательств суд решил, что пенсионерка остается с квартирой, но должна вернуть деньги покупательнице. Вот только денег у пенсионерки нет. Так что покупатель осталась и без жилья, и с кредитами.
Эффективных способов на 100% защититься от риска нет.
Чтобы максимально обезопасить себя, покупателю теперь нужно проводить настоящее расследование перед сделкой.
Рекомендуем очень сильно задуматься перед выбором покупки вторичного жилья у пенсионеров.
Особенно, когда вас заманивает цена такого жилья ниже рынка!
Если все-таки решили купить квартиру у пенсионера, то лучше помимо риэлтора обязательно привлекать к сопровождению сделки юриста, а может быть даже частного детектива.
Нужно проанализировать биографию, поведение продавца.
Провести опрос продавца (зачем ей продавать квартиру, зачем ей деньги, почему цена ниже рынка, где ее дети, родственники, где она будет жить после продажи квартиры и т.п.), обратить внимание на какие-либо особенности ее поведения.
Мало ограничиться ответами по типу: "Хочу уехать жить к дочери на море".
Нужно выяснять, а есть ли вообще эта дочь, попросить контакты, позвонить дочери и выяснить, что вот ваша мама продает квартиру, в курсе ли вы. Если следует отказ в предоставлении такой информации - красный флаг.
Если будет торопить с покупкой, говорить, что очень много покупателей, не вестись, а планомерно провести все этапы проверки.
Особенно должно насторожить, если пенсионер будет ссылаться на каких-то представителей, которые ее консультируют по телефону.
Если с человеком приходят представители, нужно обратить внимание на их репутацию, узнать о них максимально больше из разных источников.
Обязательно проведение освидетельствования на состояние здоровья, что человек вменяемый, осознает где находится, что он продает квартиру.
Дело Долиной и описанные выше ситуации, еще раз говорят о том, что фактически покупка на вторичном рынке в некоторых случаях может требовать проведения настоящего расследования, чтобы избежать рисков последующего оспаривания сделки.
Пока не сформирована судебная практика и нет обзоров ВС РФ, либо законодательного регулирования, подобные схемы будут применяться мошенниками.
Хотя стоит отметить, что практика по России не является однородной. Буквально недавно в Якутске суд отказал пенсионерке в возврате квартиры. Наши юристы уже изучают судебное решение, публикация с обзором выйдет на канале позже.
Почта для связи и предложений: zakonsvoimirykami@yandex.ru.
Наш канал в Телеграмм, где Вы получите подборку интересных новостей, постов, обсуждений, которые не выходят на Дзене - https://t.me/zakonsvoumurykami
Канал в ВК/Канал в Рутубе/Эксклюзивные материалы на Boosty