Ипотека в ОАЭ постоянно развивается: меняются правила, продукты банков и требования к заёмщикам. В этой заметке — актуальная на ноябрь 2025 года информация о том, кому дают ипотеку, какие программы доступны, какая сумма нужна для приобретения квартиры в новостройке и как изменилась ситуация после открытия ипотеки для иностранцев.
Как обычно покупают недвижимость
Схема покупки такая: многие иностранцы платят наличными или через собственные кредиты за рубежом. Заёмные средства от местных банков были доступны только резидентам и тем, кто мог подтвердить стабильный доход в дирхамах.
Девелоперы предлагают рассрочки на стадии строительства или даже до неё, а первичный рынок финансирует значительную часть сделок через депозитные схемы и поэтапные платежи. Исторически банки требовали большой первоначальный взнос: для нерезидентов от 25–30% стоимости, а для резидентов — от 15–20% при соблюдении условий и хорошей кредитной истории.
Какие ипотечные программы есть сейчас
Сегодня рынок ипотечных продуктов в Дубае представлен следующими типами:
Стандартная ипотека для резидентов. Фиксированная или плавающая ставка, коэффициент «кредит-к-стоимости» (LTV), который показывает, какую долю от стоимости недвижимости вы берёте в кредит. Цифра может доходить до 85% для первичной покупки при соблюдении требований. Сроки до 25–30 лет. Банк оценивает доходы в дирхамах/долларах/евро с конвертацией по внутренним правилам.
Ипотека для нерезидентов. С 2023–2024 годов многие банки расширили предложения для иностранных покупателей: LTV обычно до 60–75% в зависимости от банка, высокого кредитного рейтинга и источника средств. Условием часто остаётся наличие международной кредитной истории и больший первоначальный взнос.
Ипотека на новостройки. Некоторые банки и партнёрские программы с девелоперами предлагают финансирование этапных платежей. Условия зависят от статуса проекта и согласования с девелопером.
Исламские ипотечные продукты. Для клиентов, живущих по нормам шариата, исламские банки (Murabaha, Ijara) разработали специальные схемы кредитования.
Приблизительный расчёт суммы на покупку
Точные цифры зависят от стоимости объекта, статуса покупателя и условий банка, но ориентиры следующие:
Минимальный первоначальный взнос для резидента обычно 15–20% от стоимости новостройки при условии покупки как основной недвижимости. Для нерезидента — чаще 25–40% в зависимости от LTV, кредитной истории и политики банка.
Дополнительные расходы при покупке новостройки: регистрационный сбор Dubai Land Department — 4% от суммы сделки, административные сборы, оценка банка, страхование имущества и жизни/ипотеки.
Пример расчёта. Для квартиры за 1 500 000 дирхамов (33,3 млн ₽):
- Первоначальный взнос 30% — 450 000 дирхамов (9,9 млн ₽)
- Регистрационный сбор DLD 4% — 60 000 дирхамов (1,3 млн ₽)
- Оценка/страхование/прочие — от 5 000 до 15 000 дирхамов (от 100 до 300 тысяч ₽)
Банки также учитывают коэффициент обслуживания долга (DTI) и минимальный ежемесячный доход, поэтому важно подготовить подтверждающие документы о доходах, выписки по счетам и кредитную историю.
Открытие выгодных продуктов для нерезидентов повысило интерес иностранных инвесторов и покупателей. Это привело к увеличению количества сделок в сегменте вторичного рынка и новостроек в популярных районах.
Если хотите рассчитать реальный бюджет входа и подобрать банки и программы под ваши цели, свяжитесь с нашим экспертом