Итальянский рынок жилья вступил в фазу «зелёной премии». По данным отрасленной аналитики за первое полугодие 2025 года, квартиры с высоким классом энергоэффективности (A и выше) стоят в среднем на 52% дороже объектов с низкими классами (E–G). В пересчёте на квадратный метр это около 3 000 евро против менее чем 2 000 евро. Разрыв наблюдается во всех регионах и становится одним из ключевых факторов ценообразования.
Ключевые выводы
— Средняя премия за энергоэффективность по стране: около 52%.
— «Зелёные» дома в среднем: ~3 000 €/м²; низкоэффективные: <2 000 €/м².
— Разрыв самый высокий в городах с активной реновацией фонда и спросом на новостройки.
Города-лидеры по ценовой дельте
— Турин: +70% (≈3 136 €/м² против 1 853 €/м²).
— Бари: +67% (≈3 227 €/м² против 1 931 €/м²).
— Палермо: +59% (≈2 244 €/м² против 1 414 €/м²).
— Катания: +44% (≈1 800 €/м² против 1 250 €/м²).
— Верона: +31% (≈3 234 €/м² против 2 470 €/м²).
— Болонья: +20% (≈4 071 €/м² против 3 400 €/м²).
— Рим: +19% (≈4 218 €/м² против 3 548 €/м²).
Внутригородские различия особенно заметны в столице: в Centro Storico цена энергоэффективных квартир достигает ≈9 609 €/м², в престижных зонах Salario–Trieste и Parioli–Flaminio — около 7 800 €/м², тогда как на периферии (Lunghezza, Castelverde) — порядка 2 300 €/м².
Где «премия» минимальна
В ряде крупных рынков разница почти нивелирована:
— Флоренция: около 5% (≈4 783 €/м² против 4 540 €/м²).
— Неаполь: около 5% (≈3 100 €/м² против 2 939 €/м²).
— Милан: ≈6% (≈5 668 €/м² против 5 361 €/м²).
В Милане самые дорогие энергоэффективные квартиры сосредоточены в Garibaldi–Moscova–Porta Nuova (≈12 200 €/м²), затем Centro (≈11 128 €/м²) и Arco della Pace–Arena–Pagano (≈10 469 €/м²). Более доступные варианты — Bisceglie–Baggio–Olmi (≈3 800 €/м²).
Почему «зелёные» дома дороже
- Возраст и состояние фонда. Более 60% жилых зданий Италии построены до 1970 года; энергоэффективные квартиры чаще находятся в новых домах или капитально обновлённых объектах.
- Экономия на эксплуатационных расходах. Низкие счета за отопление/охлаждение и меньшее воздействие на климат стимулируют спрос.
- Инвестиционная логика. Современные здания легче сдавать и дороже перепродавать — особенно в центральных районах.
- Регуляторные тренды. Ужесточение стандартов ЕС делает «зелёный» класс менее рискованным активом в горизонте 5–10 лет.
Господдержка и налоги: что изменилось в 2025 году
С 1 января 2025 года обновлены правила налогового вычета Ecobonus для работ по повышению энергоэффективности:
— 50% для основного жилья;
— 36% для прочих объектов;
— распределение вычета — на 10 лет равными долями.
Исключена замена систем отопления на отдельные газовые котлы; льготы сохраняются для тепловых насосов, гибридных установок и оборудования на биомассе. Планируется продлить ставку 50% для основной квартиры и в 2026 году; в 2027–2028 годах — снижение до 36% (основное жильё) и 30% (прочее).
Европейская рамка: EPBD и «волнa реноваций»
Пересмотренная Директива ЕС об энергетических характеристиках зданий (EPBD) задаёт жёсткий вектор:
— с 2030 года все новые здания — нуль-эмиссионные;
— к 2033 году не менее 25% наименее эффективного фонда должны пройти модернизацию.
Последствия для рынка: рост установок тепловых насосов и СЭС, углубление «зелёной премии», возможное подешевение объектов без апгрейда, удлинение сроков экспозиции и трудности с ипотекой для «низких» классов.
Что это значит для покупателей
— Планируйте бюджет не только на цену покупки, но и на CAPEX-реновации (изоляция, окна, системы ОВК, ВИЭ).
— Сверяйте энергоаудит, реальные счета за коммунальные услуги и проект модернизации дома/кондоминиума.
— Учитывайте районные различия: в престижных кварталах «зелёная» премия выше, но и ликвидность сильнее.
— Смотрите на горизонт 2030–2033: объекты E–G без плана апгрейда будут терять в привлекательности.
Что важно инвестору
— Закладывайте в модель расходы на приведение к нормам ЕС (EPBD), сроки работ и возможные субсидии.
— Оценивайте риск арендных простоев в период реновации и сценарии финансирования (кредит + налоговые вычеты).
— Делайте ставку на дома с утверждённым планом модернизации и прозрачной сметой — это снижает регуляторный риск и ускоряет банк-аппрув по ипотеке.
Чек-лист due diligence
— Энергокласс (сертификат), год постройки/последней реновации, конструктив.
— Технические системы: тип отопления/охлаждения, состояние оболочки здания, окна.
— Протоколы общедомовых собраний по реновациям, фон резервов кондоминиума.
— Фактические коммунальные платежи за 12–24 месяца.
— Локальные программы поддержки и возможность применения Ecobonus.
Итог
«Зелёная премия» в Италии — не модный всплеск, а структурный тренд: спрос на энергоэффективные квартиры растёт быстрее предложения, а европейская регуляторика закрепляет преимущество современных и обновлённых домов. Для покупателя это аргумент в пользу более высокой стартовой цены; для инвестора — сигнал учитывать капитальные апгрейды и налоговые стимулы, чтобы сохранить ликвидность и доходность актива в горизонте следующего десятилетия.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить свежие новости из мира инвестиций. Или следите за новостями на странице в ВК.
Читайте также:
Дома за 1 евро в Италии: где можно купить в 2025 году и сколько это будет стоить на самом деле
Рынок туристической недвижимости Италии: иностранцы активизируются
Покупка недвижимости в Италии: предварительный договор и главные ри