Рынок быстро развивается, и многие инвесторы задаются вопросом: есть ли ещё потенциал роста или мы уже на пике? Давайте разберёмся с данными, аналитикой и практическими выводами, чтобы принимать решения.
Индекс пузыря — что это такое и при чем тут Дубай
Индекс пузыря (bubble index) — это совокупный индикатор, который оценивает риск перегрева рынка недвижимости по нескольким параметрам: темпы роста цен, доступность кредитования, скорость строительства, уровень спекуляций и соотношение цен к аренде и доходам. Для Дубая ещё важны и дополнительные факторы, такие как политика выдачи резидентских виз, инфраструктурные проекты и приток зарубежного капитала.
По состоянию на 2024–2025 годы ряд агентств и аналитиков отмечают высокую динамику цен и говорят о спросе, подпитываемом предложением качественного жилья и международным спросом. При таких обстоятельствах говорить о рынке Дубая, как о «пузыре» не приходится.
Индекс цен на жильё вырос примерно на 25–30% в 2021–2023 годах, после чего темпы замедлились до более умеренных значений.
Прогнозы аналитиков
Прогнозы делятся на несколько групп:
— Умеренно оптимистичные ожидают рост цен на 5–10% в год в ближайшие 2–3 года при условии стабильного спроса со стороны экспатов и продолжения инфраструктурных инвестиций. В JLL Market Insights отмечают, что ограниченные новые предложения в проектах премиум‑класса поддерживают цену в сегменте.
— Консервативные говорят, что возможна стагнация или коррекция в отдельных сценариях инвестирования. Например, в перепродаже массового сегмента. Если предложение резко вырастет или мировая экономика замедлится.
— Рискованные считают, что при резком оттоке внешних инвестиций или изменении налоговой/иммиграционной политики возможна более заметная коррекция цен. Однако никаких сигналов к резкому оттоку капитала сейчас нет.
Ключевые драйверы роста
В 2025 году экономика ОАЭ выросла на 4,8 %. Согласно анализу International Monetary Fund — это рекорд среди стран Персидского залива.
Рост обеспечивается мощным развитием несырьевых секторов: финансы, строительство, туризм, недвижимость. Обеспечивать регулярный приток инвестиций удаётся благодаря:
- Миграционной политике и программам резидентства.
- Мегапроектам и инфраструктуре: расширение метро, развитие районов Dubai Creek Harbour, Mohammed bin Rashid City.
- Туризму и деловой активности: выставки, конференции и рост турпотока после пандемии.
- Низким процентным ставкам и доступности ипотек для нерезидентов в некоторых банках.
Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость
Решение зависит от целей. Для долгосрочного инвестора Дубай остаётся привлекательным: цены на новостройки выросли на 5%, объём сделок — на 39%. Рынок остаётся устойчивым и выгодным для вложений с горизонтом от трёх лет
Для перепродажи период быстрого роста закончился. По данным JLL, за два года объём новых проектов увеличится на 16%, что может замедлить рост цен. Перепродажа остаётся рабочей стратегией, но требует осторожности и точного расчёта.
По аренде может быть несколько сценариев. Доходность для долгосрочной аренды в среднем 5–7% годовых, краткосрочной — до 12% в сезон с октября по апрель. Результат зависит от локации, уровня управления и формата объекта. Апартаменты с отделкой и обслуживанием дают более стабильный доход.
Практические рекомендации
Рынок Дубая входит в фазу плавного и предсказуемого роста. Главное подобрать стратегию под свои цели и выбрать надёжный объект.
Проверяйте правовой статус проекта, сроки сдачи и застройщика. Учитывайте валютные и кредитные риски: планируйте запас ликвидности на случай просадки доходов. Используйте профессиональную оценку.
Если сомневаетесь, какой формат инвестиций выбрать, напишите нашему эксперту — ответим в течение минуты.