Вы замечали, что в последние годы подъезды в наших домах становятся все темнее? Лампочки в них либо перегорели и их никто не меняет, либо их заменили на такие тусклые "экономные" светодиоды, что ощущение будто находишься в подвале. А может, вы обращали внимание, что летом газон перед домом больше похож на выжженную пустыню, потому что его поливают раз в неделю, а то и реже? Или что уборщица моет полы в подъезде с помощью одной и той же тряпки с первого по девятый этаж, распространяя за собой стойкий запах затхлости?
Все эти, казалось бы, мелкие и разрозненные неудобства — на самом деле звенья одной цепи. Это не просто "работают у нас так", это результат выстроенной годами системы тотальной, зачастую неоправданной и непрозрачной экономии со стороны управляющих компаний. За всеми этими мелочами стоит простая и циничная арифметика: чем меньше потратить на содержание вашего дома, тем больше денег останется в кармане у тех, кто этим управляет. И пока мы ругаем соседа, который не платит за капремонт, или правительство, которое повышает тарифы, настоящая битва за наши деньги и комфорт происходит здесь, в стенах нашего собственного дома, на совершенно неочевидных статьях расходов. Давайте разберемся, на чем экономят УК и как это в итоге сказывается на стоимости наших коммунальных платежей и, что главное, на качестве нашей жизни.
Итак, давайте посмотрим, на чем же можно "сэкономить", почти не рискуя получить жалобы от жильцов, которые ко всему привыкли. Первый и самый главный пункт — это текущее содержание общедомового имущества. Сюда входит все, что мы видим каждый день: освещение, уборка, мелкий ремонт, содержание придомовой территории. УК часто действует по принципу "реагирования", а не "предотвращения". Проще говоря, они ждут, пока что-то сломается окончательно, а не поддерживают это в рабочем состоянии. Яркий пример — та самая лампочка в подъезде. Закупка более дешевых и недолговечных лампочек, установка их в меньшем количестве или замена только когда придет десяток жалоб — прямая экономия на закупках и зарплате электрика, который не будет ходить по этажам с проверкой. То же самое с уборкой. Нанимается одна уборщица на несколько подъездов или даже на несколько домов, ей платят минимальную зарплату, не покупают нормальную бытовую химию и инвентарь. В результате, она физически не успевает делать качественную уборку, а запах хлорки, который многие считают признаком чистоты, на самом деле лишь маскирует настоящую антисанитарию.
Второй крупный пласт для экономии — это коммунальные ресурсы, потребляемые для содержания общего имущества (КОИ), или, как это раньше называлось, "общедомовые нужды". Речь идет об электричестве для освещения подъездов и работы лифтов, о воде для мытья полов и полива газонов, о тепле для обогрева этих самых подъездов. Здесь схемы становятся еще более изощренными. Например, УК может закупать и устанавливать счетчики воды и электричества с низким классом точности, которые имеют permissible погрешность в большую сторону. Разницу между реальным потреблением и тем, что показал такой счетчик, можно списать на "технологические потери" в сетях, которые по закону тоже оплачиваются жильцами. Другой метод — завышение нормативов. Если в доме нет общедомовых приборов учета (что до сих пор не редкость), УК выставляет счета по нормативам, которые могут быть искусственно завышены. Даже если счетчики есть, всегда можно сослаться на "неравномерное потребление" или "потери в инженерных системах дома", предъявив жильцам счет, в котором есть строчка "сверх норматива".
Но самый опасный и, к сожалению, часто встречающийся вид экономии — это работа с инженерными системами и безопасностью дома. Лифты, которые проходят техническое обслуживание «для галочки», пожарная сигнализация, которую проверяют раз в пять лет, протекающая кровля, которую латают вместо капитального ремонта — всё это бомбы замедленного действия. УК годами может откладывать дорогостоящий ремонт, ссылаясь на нехватку средств в фонде на капремонт, в то время как средства на текущее содержание распыляются по сомнительным статьям расходов или просто выводятся через фирмы-однодневки, оказывающие «услуги» по завышенным ценам. При этом сама управляющая компания существует в условиях странной, но очень удобной двойственности. С одной стороны, она — коммерческая организация, главная цель которой — извлечение прибыли. С другой — она обязана обеспечивать соблюдение жилищных прав собственников, что прямо противоречит желанию сэкономить на всём. Этот конфликт интересов заложен в самой системе, и расплачиваются за него именно жильцы, чьи деньги, по сути, и являются источником дохода для УК. Главная проблема в том, что многие годы такая система работала почти безнаказанно именно благодаря разобщенности и пассивности жильцов. Большинство людей предпочитает молча переплачивать, не вникая в сложные квитанции и не желая тратить время и нервы на конфликты с управляющей компанией, которая всегда найдет, чем ответить на любую претензию — отсылкой к десяткам нормативных актов или простым игнорированием, рассчитывая, что вы быстро устанете.
Так что же можно сделать, если вы заподозрили, что ваша управляющая компания работает не в ваших интересах, а в своих собственных? Первый и главный шаг — это преодоление информационного вакуума. Вы, как собственник, имеете полное право запросить у своей УК полную финансовую отчетность, сметы расходов, акты выполненных работ, копии договоров с подрядчиками. Не бойтесь показаться занудой — это ваше законное право. Соберите инициативную группу из соседей, которым небезразлично, где они живут. Вместе вы сможете распределить нагрузку: кто-то изучает нормативы, кто-то анализирует сметы, кто-то общается с юристом. Второй шаг — это тотальный контроль. Фотографируйте грязные подъезды, сломанные почтовые ящики, неработающие лампочки, фиксируйте даты. Все претензии к УК направляйте в письменной форме с требованием дать ответ, желательно — заказными письмами с уведомлением о вручении. Это создаст бумажный след, который будет невозможно игнорировать. Третий, самый радикальный шаг — это общее собрание собственников для смены УК или даже создания совета дома, который будет осуществлять прямой контроль над расходованием средств. Это сложно, требует огромных усилий, но именно этот путь ведет к настоящему, а не мнимому управлению вашим домом.
В конечном счете, все уловки управляющих компаний держатся на одном-единственном, но очень прочном фундаменте — на нашем с вами нежелании вникать. Пока мы считаем, что ЖКХ — это темный лес, в котором разберутся только избранные, эта система будет продолжать работать против нас. Каждая невключенная лампочка в подъезде, каждый невымытый пол и каждый непонятный рубль в квитанции — это не просто бытовая неприятность. Это молчаливое соглашение о том, что мы готовы платить за то, чтобы нас обманывали. И разорвать это соглашение можем только мы сами, перестав быть просто плательщиками и начав быть настоящими хозяевами в своем доме.