Когда постройку на участке не признают самовольной? Верховный суд РФ объяснил, где грань
Администрация потребовала снести постройку на участке садовода — якобы «самовольную».
Но Верховный суд РФ напомнил: не каждое строение — объект недвижимости, а значит, не все постройки подпадают под ст. 222 ГК РФ.
Меня зовут Надежда Швырева. Я — Председатель Московской коллегии адвокатов «ШВЫРЕВА И ПАРТНЕРЫ» и уже более 20 лет специализируюсь на семейных спорах.
В моем ТГ-канале вы найдете разборы реальных кейсов, рекомендации по решению сложных ситуаций и полезные советы из практики.
Проверка садового участка обернулась тремя годами судебных баталий
Наталия владеет земельным участком в Сочи, отведенном под ведение садоводства.
На выездной проверке в 2022 году муниципалитет обнаружил на ее участке «объект капитального строительства без разрешительной документации».
Администрация обратилась в суд с иском к Наталии, в котором потребовала признать объект самовольной постройкой и обязать собственницу участка снести его за свой счет.
Заключение экспертов однозначное, а решения судебных инстанций — нет
Суд первой инстанции назначил строительно-техническую экспертизу, по результатам которой установлено:
· строение площадью 44,6 кв. м не имеет прочной связи с землей, его можно перенести без ущерба конструкции,
· оно соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам,
· расположено в пределах участка и не нарушает отступов.
Адлерский районный суд г. Сочи отказал в иске администрации, придя к выводу, что постройка некапитальная, разрешение на нее не требуется, нарушений целевого использования земли нет (дело №2-966/2023).
Краснодарский краевой суд заключению эксперта не поверил, из фотоматериалов усмотрел, что сооружение не похоже ни на садовый домик, ни на хозпостройку, а значит является самовольной постройкой и подлежит сносу в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ. Апелляция отменила решение первой инстанции и удовлетворила иск администрации. Кассация согласилась с апелляцией.
Верховный суд РФ: суд не может просто так отмахнуться от заключения эксперта
ВС РФ констатировал, что суд не вправе самостоятельно, без специальных знаний, оценивать технические характеристики строения по фотографиям, подменяя эксперта.
ВС РФ напомнил признаки самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ):
- возведение строения на земельном участке, не предназначенном для этого;
- отсутствие соответствующих разрешений на его создание;
- существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
Апелляция не установила ни одного признака самовольной постройки, при этом проигнорировав заключение экспертизы о том, что спорное строение не является недвижимостью.
ВС РФ отменил решения апелляции и кассации, оставив в силе решение первой инстанции (определение от 17.06.2025 №18-КГ25-195-К4).
На основе этого дела ВС РФ сформулировал правовую позицию, закрепленную в пункт 2 Обзора судебной практики ВС РФ №3 от 08.10.2025:
положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на строения, не относящиеся к недвижимому имуществу.
Посему возведенному на садовом участке некапитальному строению не грозит участь домика дядюшки Тыквы в силу отсутствия конфликта с законом. И если вам посулили иск о сносе постройки — не спешите соглашаться. Иногда «самострой» существует только в глазах чиновников.
Если у вас остались вопросы или вам нужна профессиональная помощь в оформлении или проверке документов, а также консультация адвоката, пишите! Я и моя команда всегда готовы подставить вам плечо!
Оставьте заявку прямо сейчас на сайте или записывайтесь по тел. 8 (915) 105-61-28 и мы оперативно разберем вашу ситуацию и проконсультируем по всем юридическим вопросам. Не бойтесь действовать!
Подписывайтесь на канал и жмите на колокольчик, —здесь наглядные истории, которые помогут разобраться, что вам положено по закону, а не по фантазиям чиновников или настроению суда.