В условиях экономического спада и низкой прибыли гостиницы с высокой кредитной нагрузкой часто оказываются в зоне риска.
Как правило, в сделках по строительству или эксплуатации отелей обеспечение кредита — это сам объект недвижимости. Это означает, что банки могут получить контроль над гостиницей через процедуру банкротства, а инвесторы — приобрести её по привлекательной цене.
По нашим прогнозам, более 120 гостиничных предприятий в России сейчас находятся на грани банкротства или готовятся к такой процедуре. Для сравнения, по данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат) за 2023 год, в России насчитывается около 18 тысяч гостиниц, и среди них более 200 столкнулись с финансовыми трудностями, включая реструктуризацию долгов и банкротства.
Полезная информация: Продажа парк-отеля «Филипп» 4* (Калининградская область)
Как банку грамотно распорядиться новыми гостиничными активами? Как потенциальному инвестору оценить риски сделки с такими отелями? Что нужно сделать, чтобы в перспективе избежать судебных претензий или других сложностей в эксплуатации гостиницы?
Для объективной правовой и комплексной оценки гостиничного актива существует процедура Due Diligence гостиницы (Дью Дилидженс).
Эта процедура позволяет выявить «подводные камни» и обезопасить инвестиции в гостиничный бизнес. Она помогает избежать рисков, таких как завышенная стоимость или покупка объекта с обременениями. Например, в 2022 году в Москве инвестор приобрёл трёхзвёздочную гостиницу через банкротство с 40% дисконтом, но после проведения Due Diligence обнаружил скрытые налоговые задолженности на 50 млн рублей, что привело к дополнительным расходам и судебным разбирательствам.
Компоненты Due Diligence для покупки гостиницы
В ходе процедуры проводятся юридическая, техническая, финансовая и налоговая экспертизы, а также оценка рисков по заключению сделки с гостиницей:
- Финансовый и налоговый Due Diligence: Проверка финансовой, бухгалтерской и налоговой отчётности. В России это особенно важно из-за строгого контроля ФНС; например, в 2023 году более 30% гостиниц столкнулись с доначислениями налогов после проверок.
- Юридический Due Diligence: Проверка юридических документов, свидетельств, лицензий, обременений и т.п. Без этого можно купить объект с незакрытыми ипотечными залогами, как в случае с гостиницей в Санкт-Петербурге, где новый владелец через год столкнулся с претензиями банка на имущество.
- Технический Due Diligence: Проверка технического состояния объекта недвижимости и оборудования. В России, где многие отели старше 20 лет, это критично: по данным Ассоциации туроператоров России, около 15% гостиниц требуют капитального ремонта из-за износа.
- Оценка рисков (Chance & Risk): Экспертиза перспектив развития локации, влияния конкурентов. Например, в Сочи после Олимпиады-2014 многие гостиницы переоценили спрос, что привело к банкротствам; статистика показывает, что в курортных регионах риски выше на 25% из-за сезонности.
Due Diligence гостиницы формирует объективное представление о бизнес-модели проекта, легитимности владения активами и законности сделки. Такой анализ выявляет риски и способы их минимизации, помогая принять обоснованное инвестиционное решение.
Практическое применение процедуры Due Diligence
Due Diligence применяется в различных сценариях покупки гостиницы:
- Слияние или поглощение бизнеса.
- Приобретение акций или долей в гостиничном предприятии.
- Покупка гостиничной недвижимости.
- Введение новых партнёров.
- Предоставление заёмных средств.
- Другие операции, требующие достоверных данных об объекте.
В рамках процедуры анализируются:
- Внутренняя документация объекта, учредительные и уставные документы.
- Основные контракты на законность и соблюдение процедур.
- Недостающие моменты с рекомендациями по их включению.
- Управленческая структура.
- Существующие и предстоящие корпоративные риски.
Методология проведения Due Diligence гостиницы
- Интервьюирование сотрудников отеля.
- Выборочная проверка документов по направлениям.
- Анализ документов на соответствие правовым нормам и корпоративным стандартам.
Риски, выявляемые в процессе юридического Due Diligence
- Риски потери контроля над гостиницей (например, из-за неучтённых долей в уставном капитале).
- Претензии со стороны контрагентов (как в случае с поставщиками услуг в Екатеринбурге, где долг привёл к аресту имущества).
- Риск ликвидации или закрытия в судебном порядке.
- Претензии государственных органов (Роскомнадзор или Роспотребнадзор могут выявить нарушения лицензий).
- Ограничение полномочий по распоряжению имуществом или его изъятие.
Порядок проведения процедуры Due Diligence
Процесс включает юридическую оценку рисков, экспертизу учредительных документов и сопоставление выгоды с рисками для будущего владельца. Результат — детальный отчёт с рекомендациями, позволяющими инвестору определить необходимость сделки, её форму и цену.
В России, где рынок гостиниц растёт на 5-7% ежегодно (по данным Ростуризма), проведение Due Diligence снижает риски банкротства на 60%, по оценкам экспертов. Например, в 2023 году успешные сделки с отелями в Краснодарском крае включали полную проверку, что позволило инвесторам избежать потерь в размере сотен миллионов рублей.
Если вы планируете купить гостиницу в России, проведете Due Diligence — это ключ к успешной и безопасной инвестиции. Свяжитесь с нами для консультации и проведения экспертизы!
Позвоните нам, и мы договоримся о консультации онлайн, в нашем офисе или на вашем объекте: 8 800 600-85-10 Пн – Сб, с 10:00 до 19:00
Больше информации в Telegram-канале.