Рынок недвижимости Европы, Ближнего Востока и Африки выходит из затяжного спада. В отчёте Colliers за третий квартал 2025 года отмечается постепенное возвращение инвесторов и рост активности на ключевых площадках. Восстановление остаётся неравномерным, но признаки стабилизации становятся всё заметнее.
Обзор секторов
Офисный сегмент подаёт первые сигналы восстановления. В Лондоне и Париже спрос концентрируется на премиальных объектах, где доходность остаётся стабильной. В то же время региональные центры вроде Франкфурта и Милана пока сдержанны, однако завершение цикла повышения ставок создаёт основу для будущего роста.
Индустриально-логистический сектор удерживает статус самого устойчивого направления. После корректировки цен активы стабилизировались, а интерес инвесторов по-прежнему высок — особенно в Германии, Нидерландах и Франции. Сдерживающим фактором остаётся нехватка качественных площадок, но спрос со стороны арендаторов и глобальных фондов компенсирует дефицит.
Ритейл восстанавливается выборочно. Быстрее всего развиваются премиальные торговые улицы и крупные шопинг-центры Испании, Германии и Великобритании. Арендные ставки растут, что усиливает интерес к объектам с потенциалом прироста стоимости. На периферии спрос ограничен.
Жилье сохраняет приоритет. В центре внимания — арендные проекты Build-to-Rent и студенческие кампусы. В Европе активно заключаются портфельные сделки, а в Великобритании акцент смещается на реконструкцию. Среди новых направлений — дата-центры, склады самообслуживания и технологическая инфраструктура, куда капитал поступает через целевые фонды и партнёрства.
Основные рынки
Великобритания остаётся ключевым игроком региона, хотя общий объём инвестиций пока на 40% ниже среднего уровня. Зато доля зарубежного капитала выросла с 46% до 54%, а жилой сектор стал лидером по объёмам.
Германия постепенно выходит из фазы спада: число крупных сделок увеличилось, премиальные офисы возвращаются на рынок, а доходность по ним достигла 4,8%. Крупнейшая операция квартала — покупка логистического портфеля Helix за 350 млн евро.
Во Франции третий квартал оказался спокойным, но с начала года рынок вырос на 7%, до 8,67 млрд евро. Colliers считает достижимой цель 14 млрд к концу года. В Нидерландах объём сделок составил 6,2 млрд евро, а в Бельгии увеличился более чем вдвое — до 3,99 млрд благодаря активным портфельным продажам в логистике и ритейле.
Панорама региона
В Южной Европе тенденция положительная, хотя динамика неравномерна. В Испании объём сделок за квартал вырос на 16%, достигнув 4,7 млрд евро, а в Италии инвестиции за девять месяцев увеличились на 23% — до 8 млрд. В Португалии рынок стабилен с объёмом около 400 млн евро, половина которых пришлась на офисные проекты.
На Севере ситуация сбалансированнее. Ирландия зафиксировала рост инвестиций на 85%, Швеция — на 63% год к году. В Дании, Норвегии и Финляндии сохраняется высокий интерес к энергоэффективным объектам. В Центральной и Восточной Европе лидирует Польша с 2,6 млрд евро за девять месяцев. Чехия завершает один из самых успешных годов за десятилетие с объёмом 2,46 млрд евро, а Венгрия прибавила 86%.
Перспективы и прогнозы
По оценке Colliers, третий квартал стал переломным моментом для рынка EMEA. Волатильность доходностей снизилась, стоимость капитала стабилизировалась, а участники рынка начали заключать новые сделки. На ключевых площадках — в Лондоне, Париже, Амстердаме и Берлине — снова растёт интерес к крупным проектам.
Эксперты ожидают, что в конце 2025 и начале 2026 года объёмы инвестиций будут расти, а фокус сместится в сторону качественных активов с надёжной арендной базой. Главным драйвером ближайших месяцев станет жильё и технологическая инфраструктура, тогда как офисный и ритейл-сегменты будут восстанавливаться постепенно. При этом сохраняются риски и большая доля неопределенности в связи со сложной геополитической ситуацией.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить свежие новости из мира инвестиций. Или следите за новостями на странице в ВК.
Читайте также:
Премиальная недвижимость сохраняет позитивную динамику: Savills
Центральная и Восточная Европа: рост инвестиций и ключевые риски