Иногда супруги уверены: если оформить между собой “договорчик” - квартира становится личной. На практике это часто оборачивается обратным эффектом.
История из дела
В браке супруги купили квартиру, оформили право на мужа. По закону это общее имущество, независимо от записи в ЕГРН. Позже решили: пусть квартира будет только за женой. К юристу не пошли - “и так всё понятно”. Пришли к нотариусу, оформили договор купли‑продажи между собой и… умолчали, что они в браке.
Росреестр зарегистрировал право: теперь единственным собственником по выписке стала жена. Прошли годы, супруги развелись - и начался раздел. Муж подал иск на квартиру, которую жена считала “своей”. Настолько верила, что уже после развода, но до раздела имущества, успела подарить квартиру своей маме.
В суде жена и её адвокат доказывали:
“Мы договорились, вот купля‑продажа, всё честно”.
Суд оказался другой позиции: дарение теще признали недействительным, а квартира - общим имуществом супругов с долями 1/2 на каждого. Ошибка стоила нервов, времени и денег. Несколько тысяч на консультацию тогда сэкономили - потом переплатили во много раз.
Почему так случилось
- Совместно нажитое остаётся общим, кто бы ни был записан собственником. Всё, что приобретено в браке за общие средства, - общее имущество супругов (ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГК РФ).
- “Продажа” между супругами общего имущества не меняет режим автоматически. Деньги ходят “из общей кассы в общую кассу”, это часто квалифицируют как притворную сделку, прикрывающую реальное распределение имущества (ст. 170 ГК РФ). Для смены режима есть специальные инструменты.
- Дарение без учёта прав второго супруга - лёгкая цель для оспаривания. Когда один оформленный собственник отчуждает квартиру, которая фактически является совместной, суды по искам второго супруга нередко признают сделку недействительной и возвращают имущество в состав, подлежащий разделу. Тем более если одаряемый - родственник, а возмездности нет.
- После развода режим “общее - поровну” никуда не исчезает сам по себе. Имущество, нажитое в браке, делится при разводе или после него; презумпция - 1/2 каждому, если не доказано иное (ст. 38–39 СК РФ).
Как было правильно
- Соглашение о разделе общего имущества супругов. Нотариальное, с точным описанием объекта: “квартира полностью переходит жене, мужчина получает…” (или без компенсации - по договорённости). Такое соглашение меняет режим законно, Росреестр регистрирует право жены как личное (ст. 38 СК РФ; нотариальная форма обязательна).
- Брачный договор. Можно заключить в браке или до него: сразу закрепить, что квартира - личная собственность жены, а не совместная. Нотариально удостоверяется, действует до расторжения/изменения (ст. 40–42 СК РФ).
- Если уж продаёте долю/объект между собой - сначала разделите общее имущество на доли нотариальным соглашением, затем совершайте возмездные сделки. Без этого “перепродажа” общего имущества одному из супругов — риск притворности и будущих исков.
Чем обернулась “экономия”
- Договор дарения тёще отменён. Квартира возвращена в состав общего имущества и разделена пополам. Покупатели за деньги иногда защищены как добросовестные приобретатели, а при дарении защита слабее - и оспорить проще.
- Право жены быть единственным собственником - не подтвердилось. Суд увидел совместно нажитое имущество, а не “личное” по бумаге.
- Потерянное время и расходы на судебные разбирательства - вместо одного визита к нотариусу с правильным документом.
Запомните
- Запись в ЕГРН не важнее закона: если имущество куплено в браке - оно общее, пока вы не разделили его по правилам.
- “Купля‑продажа” между супругами общего имущества - плохая маскировка раздела. Суд с высокой долей вероятности вернёт всё на исходные.
- Хотите, чтобы квартира стала личной - заключайте брачный договор или нотариальное соглашение о разделе. Это быстро, легально и устойчиво в суде.
- Любые отчуждения “в обход” второго супруга, особенно дарения родственникам, почти гарантированно будут оспорены.
Нормы для ориентира (актуально на 2025 год): ст. 34, 35, 38–39, 40–42 Семейного кодекса РФ; ст. 256, 170 Гражданского кодекса РФ.
Каждая история индивидуальна: состав имущества, источники денег, переписка, дети, кредиты - всё влияет на результат. Самое разумное - обсудить документы с юристом до сделки.