Как всё оформить и не потерять свои деньги.
Зимовка на море
Люди, которые работают на удаленке или вахтовым методом на севере, часто снимают жилье и перебираются на несколько месяцев в теплый климат. Более практичные покупают апартаменты и приезжают на зимовку на собственную дачу. Авиабилеты из Москвы до Египта стоят в два раза дешевле, чем до Бали или Шри-Ланки.
Смена места жительства
Большинство релокантов в Египте — это невесты, которые нашли себе пару среди местных. Такие браки чаще всего распадаются, но далеко не все женщины возвращаются на родину.
Бизнес
Иностранец не имеет права официально заниматься мелким или средним бизнесом в Египте. Магазин, кафе или салон красоты придется оформлять на местного, а это провальная затея: как только дело пойдет в гору, египетский партнер перестанет делиться прибылью и закон будет на его стороне.
Нелегальный, но распространенный вариант заработка — сдать в аренду собственную квартиру. Постоянно проживающие в Хургаде находят клиентов сами. Те, кто приезжает время от времени, поручают вести бизнес агентству недвижимости за 15—20% от прибыли. Цены на аренду приемлемого жилья с одной спальней стартуют от 150 $
Формы собственности для иностранцев в Египте
Лизхолд
Это право эксклюзивного владения. В 2005 году власти Египта издали указ об особой форме собственности на Синайском полуострове. Иностранец может приобрести там недвижимость в долгосрочную аренду сроком до 99 лет. Собственник при этом распоряжается имуществом по своему усмотрению: продает, сдает, дарит или передает по наследству.
Право на долгосрочную аренду регистрируют в местном суде. Когда срок контракта истекает, владельцу предоставляется преимущественное право продления лизхолда.
Поскольку указ приняли относительно недавно, правоприменительной практики пока не сложилось: долгосрочную аренду в Египте еще никто не продлевал.
Все виды сделок с собственностью в стране ведут юристы. Поэтому, скорее всего, процесс продления лизхолда будет выглядеть так: иностранный собственник обратится в юридическую компанию с паспортом и документами, которые подтверждают долгосрочную аренду. Составит доверенность на юриста, и тот оформит продление лизхолда.
По нынешним расценкам подобная услуга в Шарм-эль-Шейхе обойдется в 900 $. Государственный сбор зависит от площади квартиры — около 50 $
Узуфрукт
Это право пожизненной аренды.Я не рекомендую покупать право владения объектом по системе узуфрукт. По закону такая недвижимость остается в долгосрочном владении на 99 лет или до смерти покупателя, а затем переходит обратно компании-продавцу.
Такие формы собственности действуют в Шарм-эль-Шейхе и Дахабе.
Фрихолд
Полная безусловная собственность, то есть привычный для нас способ оформления недвижимости. Такая форма собственности действует в африканской части Египта, например в Хургаде и Эль-Гуне.
Я не рассматривала покупку жилья в Шарм-эш-Шейхе, так как на Синае стоимость жилья дороже на 15—20%. Это связано с тем, что там нет активной застройки. Вторая причина — нестабильность Синайского полуострова, особенно его северной части: с середины 20 века Египет конфликтует с Израилем, Синай переходит из рук в руки. В итоге решила покупать жилье в Хургаде.
Виды жилья в Хургаде
Компаунды
Это закрытые жилые комплексы с бассейнами и охраной. Готовые апартаменты с одной спальней в хорошем районе стоят от 40 000 $
При покупке нужно учитывать, что ежемесячно собственник платит за сервис: охрану, уборку, чистку бассейна, вывоз мусора. Чем роскошнее строение, тем дороже обходится содержание. Покупатели исчезают, когда узнают, что ежегодная плата за содержание — 3700 $. Для сравнения — жители скромных компаундов платят от 200 $ в год.
Существует и другая практика платы за сервис, когда собственник во время сделки вносит maintenance fee — единоразовый платеж в размере 10% от стоимости жилья.
Доплату прописывают в договоре купли-продажи. Застройщик открывает в банке счет на имя собственника квартиры, и в дальнейшем уют и безопасность в компаунде обеспечиваются за счет набегающих процентов на этом вкладе. Снять его невозможно. При продаже жилья следующий хозяин просто выкупает вклад — то есть покупатель компенсирует продавцу сумму, которая лежит в банке, и деньги переходят на имя нового владельца недвижимости.
Безопасность, спокойствие и личные границы стоят того, чтобы оплачивать их дополнительно. Апартаменты в компаунде не гарантируют, но повышают вероятность адекватного соседства.
Дело в том, что в Египте есть расслоение общества на классы. В районах попроще проживает много материально неблагополучных египтян. Их быт и семейные традиции выплескиваются далеко за пределы квартиры: пакеты с мусором за дверью, барбекю выходного дня на лестничной клетке, телевизор на полную громкость до четырех утра. Например, в районах Мубарак-2 и Арабия такое встречается сплошь и рядом, хотя там живут не самые бедные люди.
Отдельно стоящие дома
Они не имеют собственной прилегающей территории. Если брать вторичное жилье, апартаменты с одной спальней и мебелью в Арабии можно купить от 20 000 $. А в Эль-Каусере — от 35 000 $
За сервис отдают символическую сумму. Порядок охраняет дормен: консьерж с зарплатой в 100-120 $ в месяц. Он убирается в подъезде, меняет опустевшие газовые баллоны, следит за моральным обликом жильцов-мусульман. Последняя обязанность приносит ему максимальную прибыль.
Хургада хоть и курортный город, но живет, как и весь Египет, по шариату — системе правил и обычаев исламского права. Одинокий египтянин не может проживать с женщиной, если это не его жена. За это грозит тюрьма.
Изобретательные законотворцы придумали схему, которая официально разрешает сожительство без брака — орфи-контракт. Однако оформление такого документа стоит денег, да и не приветствуется среди местных. Поэтому египтянам проще приплатить сговорчивому дормену, чтобы тот не вызывал полицию.
Из плюсов — дешевое сервисное обслуживание и центральная подача воды. Во многих компаундах вода привозная, что дороже. Из минусов — непредсказуемое соседство, но оно не всех пугает.
Виллы
Самый дорогой и роскошный вид жилой недвижимости. Их строят для зажиточных европейцев и арабов. Последние заказывают гигантские дома, которые сравнимы по величине со зданием поселковой школы.
Цена на новый двухэтажный дом в закрытом поселке — от 158 000 $. Плюс 10% maintenance fee и интерьер, который обойдется минимум в 60 000 $.
Виллы редко стоят поодиночке. Как правило, это охраняемые комплексы. Дома расположены близко друг к другу. Примыкающий садик занимает в лучшем случае треть сотки. В новых комплексах есть зелень и общий бассейн. В старых — только клумбы и деревья.
Пляжи Хургады
Недостаток недвижимости в черте города в том, что нет бесплатного подхода к морю. Его перекрывают отели. Прямо на побережье всего несколько компаундов, за которыми пляж закреплен по контракту. Для остальных горожан море доступно только за деньги. Ирония в том, что Хургада — административный центр провинции Красное море.
Обычно люди купаются на платных пляжах, которые чаще всего расположены на территории действующих или закрытых отелей, или лазят через забор огороженной территории.
Самые непритязательные пляжи выглядят как маленькие огороженные кусочки берега с потрепанными лежаками. Акватория для плавания обозначена символически — за ее пределами носятся катера и причаливают небольшие кораблики, поэтому морской бриз изрядно отдает соляркой. Разовое посещение обойдется в один-два доллара. Выгоднее купить абонемент.
Пляжи получше стоят от трех до десяти долларов. Они неплохо оснащены и декорированы. Бар-ресторан на берегу предлагает напитки, в том числе алкогольные, и полноценное меню с дорогими блюдами. Приносить еду и воду с собой нельзя: персонал строго следит, чтобы посетители все покупали на территории.
В городе два муниципальных семейных пляжа. Один — в районе Хилтон, другой — в Арабии.
Море у берега мелкое, дно колкое. А для купания огорожен крошечный для вместительного пляжа участок. Дальше заплывать нельзя. Бдительные спасатели свистят и гневно жестикулируют, пока человек не вернется.
В выходные там очень людно: множество египетских семей берет с собой кастрюли с фулем — традиционным арабским блюдом из вареной фасоли, сумки с лепешками, десятилитровые бутыли воды и устраивает пикник на берегу моря.
Плавающих и загорающих иностранцев много. Они контрастируют с египтянами, которые одеты в закрытую национальную одежду. За бикини камнями не закидывают.
Районы Хургады
Основные жилые районы Хургады не похожи друг на друга и различаются не только статусом, но и характером. Чтобы выбрать подходящий, нужно учитывать свой образ жизни.
Эль-Каусер и Эль-Мамша (Променад). Тут много банков, высокая концентрация полиции создает ощущение безопасности. Цены на жилье начинаются от 25 000 $ за студию.
В этих районах живет русскоязычная диаспора резидентов, этакий хургадинский Брайтон-Бич. Когда вечером гуляешь вдоль освещенных пальмовых аллей, можно забыть, что находишься в другой стране. Всюду слышна русская речь.
Мубарак-2
Район начинается через дорогу от Эль-Каусера, но цены на недвижимость здесь ниже на 25—30%. Старые дома уютно утопают в зелени пальм и кустов.
Здесь любят покупать и снимать апартаменты любители животных. Вплотную к Мубараку-2 прилегает пустыня, где можно свободно выгуливать собак. А кошки неплохо себя чувствуют в крошечных зеленых садиках под окнами.
Интерконтиненталь
Перспективный район, где живут обеспеченные европейцы. Начал активно застраиваться 20 лет назад, поэтому инфраструктура пока развита слабо.
Апартаменты категории «люкс» отличаются роскошью и высокой ценой. Прилегающую территорию обустроили пятизвездочные отели: цветы, экзотические деревья, фонтаны и скульптурные инсталляции. И только торговые лавочки с продавцами-зазывалами напоминают о том, что ты в Египте.
Шератон
Придется по душе любителям шумных тусовок. Здесь нескончаемые потоки гуляющих туристов, огромное количество кафе и магазинов по обеим сторонам улицы.
Компаундов мало, вдоль берега располагается череда отелей и знаменитая марина с яхтами и ресторанчиками. Также есть старые дома с несвежими апартаментами для сдачи в аренду.
Большой плюс — близость дешевых пляжей. Минус — шумно: эта часть города засыпает только под утро.
Арабия
Район с особым ближневосточным колоритом, так как примыкает к Старому городу. Предложений по недвижимости много, и цены приемлемые.
Огромный компаунд «Флоренза-хамсин», виллы и малоэтажные шале соседствуют с пятиэтажками, где живут обычные египтяне и приезжие из разных стран. Рядом с гипермаркетом Carrefour обычно шумно и много туристов.
Эль-Ахея
Пригородный район в 15 минутах езды от Хургады, он растянулся на 12 кмвдоль моря. Компаунды перемежаются с отелями и отдельно стоящими домами. Цены скромные, учитывая, что это побережье. Море в этом месте не отличается глубиной и подводными красотами, зато оно рядом и пляжи бесплатные.
Эль-Гуна и Сахль-Хашиш
Автономные роскошные районы в 30 км от Хургады с противоположных сторон от города.
Здесь неприлично дорого все: недвижимость, пляжи, ресторанчики, отели. Снять шале на сутки, например, обойдется в 800—900 $. Скромный перекус без напитков в кафе — 60 $.
В будни в Эль-Гуне и Сахль-Хашише царит сонная скука и тишина. Зато в выходные виллы и шале подпрыгивают от оглушающих ритмов местных ресторанов, дискотек и фестивалей.
Новостройки и вторичка в Хургаде
Вторичное жилье
Его прелесть в том, что все недостатки дома уже «вылезли»: треснувший фундамент, недоделанный лифт, отвалившаяся на цоколе плитка. Цена жилья зависит от престижности района и статуса дома. Например, апартаменты в элитном компаунде «Бритиш-резорт» стоят дороже, чем аналогичные по метражу квартиры в небольших жилых комплексах в том же районе. Хотя «Бритишу» уже 10 лет и говорят, что с документами на землю, на которой стоит компаунд, не все в порядке.
Вторичку в респектабельных районах Хургады почти всегда продают с мебелью, так как обычно ее заказывают по размерам, поэтому на новое место хозяин ее не забирает. Интерьер в привычном европейском стиле — большая удача.
Новостройки
Новые квартиры полностью обустроены и готовы для жизни: плитка в санузлах, стеклопакеты, оштукатуренные и покрашенные стены с потолком.
После покупки апартаментов строители устанавливают розетки и сантехнику: унитазы, душевые смесители, раковины. По желанию собственника за дополнительную плату помещение отмоют и доведут до ума. Например, арабские владельцы обожают фигурные потолочные покрытия с разноцветной подсветкой.
Где искать предложения о продаже
Агентства недвижимости
Обычно местные застройщики продают недвижимость через агентства. Наиболее популярные легко найти в поисковике по запросу «агентства недвижимости в Хургаде».
Часто владельцы бизнеса — это славяно-египетские супружеские пары: русскоязычная бизнес-леди и египтянин. В агентстве работают русскоговорящие сотрудники. Они предложат варианты в соответствии с запросами и покажут подходящие.
Просмотр организовывает и оплачивает принимающая сторона. Риелтор забирает потенциального покупателя на собственной машине или такси и отвозит на показы.
Когда с вариантом определились, юрист компании оформляет сделку. Комиссия агентства входит в стоимость квартиры, которая указана на сайте.
Торг с агентством уместен. Агент поговорит с собственником и предложит новые условия покупателя. Если продавец торопится сбыть недвижимость, он может уступить 3—5%.
Частный риелтор
Не закладывает комиссионные в стоимость квартиры, а берет по 2,5% с продавца и покупателя, если сделка состоялась. Поэтому многие стараются купить напрямую у собственника. В этом случае понадобится юрист, его услуги стоят 1—3% от стоимости сделки.
Египтяне тоже состоят в чатах с недвижимостью, но рекомендую держаться от них подальше, даже если предлагаемые условия кажутся выгодными. В лучшем случае потеряете время, в худшем — деньги. Местные всегда готовы заработать на иностранцах. Все приезжие для них априори богатые. Считается, что от потери нескольких тысяч долларов они не обеднеют.
Строительная компания
Одновременно со строительством любого жилого дома открывают офис продаж. Юрист входит в штат строительной компании, он работает за зарплату и оформляет договор купли-продажи. Для покупателя это бесплатно.
Другие агентства и частные риелторы запрашивают планы квартир и цены, договариваются с хозяином о комиссии и тоже продают. Агент получает комиссионные не от клиента, а от хозяина объекта. Все продавцы предлагают одинаковую цену, поэтому у покупателя нет принципиальной выгоды сотрудничать именно с застройщиком.
Один из самых надежных застройщиков — корпорация «Тиба». Она успешно сдала 12 объектов. Ее жилые комплексы представлены во всех крупных агентствах недвижимости в Хургаде.
Через дормена — самый дешевый способ поиска жилья на аренду или покупку. Если понравился конкретный дом, можно найти дормена и спросить, кто продает здесь квартиру.
Недвижимость на стадии строительства
Готовое жилье вырастает в цене на 30—40%. Но риск, что дом не достроят, тоже велик.
Застройщик может сбежать с деньгами дольщиков или оказаться в тюрьме. Заброшенные по всей Хургаде новостройки — красноречивое тому доказательство. Например, недостроенный дом за моим окном стоит в таком виде уже десять лет. Говорят, что хозяин в тюрьме, поэтому пока изменений не предвидится.
Долгострои в Хургаде тоже в порядке вещей. Неопытные застройщики, не рассчитав финансовые возможности, забрасывают объекты
Недвижимость от застройщика
Чтобы получить скидку в 5—7%, можно поговорить с хозяином строительной компании, который обычно сидит в соседнем с менеджером кабинете. Торговаться нужно, как на рынке: вздыхать, цокать языком, обещать, что об этом прекрасном компаунде узнают все ваши богатые друзья. Это не зазорно и не считается признаком бедности.
Недвижимость со скидкой
Время от времени на продажу выставляют вторичную недвижимость, которую собственник продает срочно, а потому недорого. Если есть желание сэкономить до 20%, стоит набраться терпения и не зевать, так как выгодные варианты уходят моментально. Правда, при срочной продаже максимальная рассрочка платежа составляет несколько недель.
Советы покупателям недвижимости в Хургаде
- Если вы плохо ориентируетесь в городе, не спешите с покупкой. Снимите квартиру и поживите в Хургаде пару недель, а лучше месяц. Поговорите с резидентами.
- Правильно выбирайте время приезда. Деловую поездку лучше организовать с октября по апрель, когда нет изнуряющей жары. Не стоит приезжать в Рамадан. Во время поста жизнь в мусульманском государстве замирает. Многие уходят на каникулы.
- На российских сайтах иностранной недвижимости представлено много предложений. Но приобретать жилье удаленно.Это рискованный шаг. Апартаменты могут выглядеть прилично, а под окном — помойка. Или дом расположен вплотную к неблагополучному району. Такой изъян испортит жизнь и затруднит перепродажу.
- Сотрудничество с египтянами — пустая трата времени. Чтобы понять арабский менталитет, нужно прожить в стране несколько лет. Часто делам мешает их необязательность и инфантильность.
- Не стесняйтесь торговаться. Эффективнее всего, когда сумка с деньгами с собой и продавец ее видит.
- Инвестирование за границей — всегда риск: внутренние революции, нестабильная внешняя политика. В основном люди покупают недвижимость для себя, как я: если в итоге случится еще и прибыль, это будет приятным бонусом к прекрасно проведенному времени в Хургаде.